Photo d'une personne ouvrant un cadenas d'un box de stockage

Investir dans un box de stockage : avantages et inconvénients

Sommaire

Documents, meubles, matériels professionnels, véhicules… Un box de stockage désigne un local dans lequel les particuliers et les entreprises ayant besoin d’espace supplémentaire font stocker leurs affaires. Tout comme le marché des garages et parkings, celui des boxes de stockage connaît ces dernières années une croissance considérable dans les grandes villes où l’espace disponible manque. Vous souhaitez investir dans un box de stockage ? Ooinvestir vous présente les points forts et les contraintes de cet investissement.

Le marché du box de stockage

Partout dans le monde, la demande en installations de stockage explose. Selon une étude réalisée par Mordor Intelligence, le marché mondial du self-stockage était évalué à 48,02 milliards de dollars en 2020 et devrait atteindre une valeur de 64,71 milliards à l’horizon 2026.

Depuis le milieu des années 2010, ce marché connaît un véritable essor en France (15 % de croissance annuelle, d’après une étude Xerfi Research). Chaque année, près de 10 % des ménages français utilisent une installation de stockage.

L'Hexagone occupe d’ailleurs la 2e place en Europe derrière le Royaume-Uni. Un chiffre pour démontrer cet engouement : de 130 centres de stockage en 2008, le pays en comptait plus de 1 500 en 2022 ! Et cette tendance semble s’inscrire dans la durée : la croissance de ce sous-secteur de l’immobilier locatif devrait rester positive au cours des années à venir.

En termes de rendement, l’investissement dans des parkings et entrepôts de stockage offre de meilleures performances que l’immobilier classique. Le taux de rentabilité peut atteindre les 10 %, contre 2 à 4 % pour un investissement immobilier. Bien entendu, la rentabilité de votre investissement va dépendre du prix d’achat et du loyer que vous souhaitez en tirer.

Investir dans un box de stockage : les avantages

Investir dans un box de stockage constitue un bon moyen de diversifier son portefeuille et de générer des revenus passifs sans trop de contraintes.

Des charges réduites

D’une part, les montants pour l’achat d’unités de stockage en self-service comme les entrepôts, les garages et les parkings sont beaucoup plus faibles que pour un appartement, par exemple. D’autre part, ils ne nécessitent que très peu d’entretien par rapport aux immeubles de bureaux et résidentiels. Les seuls éléments susceptibles d’être entretenus sont le plafond et les portes. De même, ce type d’espace n’a pas besoin d’être remis en état après le départ des locataires.

Le rendement du box de stockage

L’investissement dans le self stockage offre une bonne rentabilité, même si vous décidez d’acheter en dehors de la capitale et des grandes villes. Le rendement moyen s’élève à 7,5 %. Il faut noter que le taux de rentabilité maximum d’un investissement immobilier classique atteint rarement plus de 4 % (avec quelques variations selon la ville). Investir dans un garage fermé ou un box peut donc s’avérer assez lucratif, avec un excellent retour sur investissement et un niveau de trésorerie constant.

Une location flexible

Le bail de location d’un parking, d’un box ou d’un garage est nettement plus souple qu’un bail en immobilier résidentiel. Lorsque le stockage n’est rattaché à aucun logement, le contrat n’est pas concerné par la législation sur le bail d’habitation. Ainsi, vous avez la liberté de fixer le loyer, et aucune durée n’est imposée par la loi. Les préavis sont également réduits.

Par ailleurs, comme il ne s’agit pas d’un logement, il est plus simple d’expulser les locataires en cas de loyer impayé. La gestion se trouve largement facilitée et seul l’état des lieux est pris en compte.

Même s’il n’est même pas nécessaire d’établir un bail entre les 2 parties, il est fortement conseillé de le faire pour éviter les litiges.

Une fiscalité intéressante

Le propriétaire d’un box de stockage doit déclarer tous les loyers reçus du locataire sous le régime fiscal des revenus fonciers. Si leur totalité est inférieure à 15 000 € par an, il bénéficie du régime du micro foncier et a droit à un abattement de 30 %. Les 70 % restants s’ajouteront à sa base de revenus imposables. Au-delà de cette somme, vous serez automatiquement assujetti au régime réel. Vous ne bénéficierez  plus de l’abattement, mais vous pourrez déduire toutes vos charges du loyer.

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Investir dans un box de stockage : les inconvénients

Malgré ses nombreux atouts, l’investissement dans le self stockage souffre de quelques points faibles qu’il est primordial de connaître avant de se lancer. L’un d’eux ? La faiblesse des loyers. En effet, si un box se loue entre 50 et 100 € selon le secteur, un appartement pourra se louer entre 300 et 3 000 € par mois (voire plus), selon ses dimensions et la ville.

Même si le rendement est élevé, cela limite nettement vos rentrées de trésorerie, notamment lorsque vous n’achetez qu’un seul bien. Cet investissement devient alors moins intéressant puisque l’achat d’un bien unique ne permet pas de vous constituer un patrimoine confortable.

Par ailleurs, les frais de notaire pour ce type de biens reviennent relativement chers. Si les frais de mutation sont généralement de 7 à 8 % par rapport au prix du bien, cette règle n’est valable qu’à partir de 50 000 €. En-dessous de ce montant, ils peuvent représenter jusqu’à 20 % du prix d’acquisition lorsque vous achetez un seul bien.

La raison est simple. Plus la somme d’achat est faible, plus les frais de notaire sont proportionnellement élevés car il existe des frais fixes, d’un minimum de 1 350 euros. Pour un bien acheté 5 000 euros, les frais de notaire dépassent donc les 20 %. Si vous n’achetez qu’un seul bien, cela réduit donc considérablement la rentabilité de votre investissement.

L’un des meilleurs conseils à suivre pour contrer le manque de rentabilité ? Acheter par lot pour se constituer une rente solide.

Financer son investissement dans un box

Lors de l’acquisition d’un bien en vue d’un investissement locatif, la question du financement se pose immanquablement. Faut-il payer comptant ou opter pour un prêt ?

Le financement par prêt

Prendre un crédit pour financer votre achat d’unités de stockage ou de garages peut se révéler très intéressant, surtout si vous avez un taux de rentabilité élevé et que vous achetez par lot. En effet, plusieurs facteurs font de cette option, une opportunité :

  • les banques accordent en général plus facilement des prêts pour financer l’investissement en vue de la location d’un parking, un box ou un garage ;
  • le prêt est souvent remboursé en partie ou en totalité par le loyer versé par le locataire ;
  • vous vous constituez progressivement un patrimoine ;
  • les intérêts sur l’emprunt sont déductibles fiscalement dans le régime réel.

Si l’investissement est supérieur à 75 000 €, vous pourrez bénéficier d’un prêt immobilier, dont la durée peut dépasser 20 ans. Vous devrez alors fournir un certain nombre de justificatifs. Si en revanche, le prix du bien est inférieur à ce montant, vous pourrez prétendre à un prêt personnel sans justificatif de dépense.

Le financement au comptant

Dans le cas de l’investissement dans les boxes, parkings et garages, il est aussi possible de financer l’achat au comptant, au regard des sommes accessibles. Il est plus probable en effet, de payer au comptant une somme de 10 000 € pour l’achat d’un garage plutôt que 100 000 € pour un appartement.

Si prendre un crédit est recommandé dans certains cas, financer votre projet avec l’argent de votre épargne peut également être une bonne idée. Avec le financement au comptant, vous touchez immédiatement l’intégralité des loyers après déduction des charges et impôts. Idéal pour profiter sans délai de complément de revenus !

  1. Le marché du box de stockage a récemment connu une croissance florissante dans les grandes villes. De plus en plus d’entreprises proposent ce type de service.
  2. Avec une popularité grandissante, les installations de stockage représentent un investissement passif très rentable qui implique peu de charges.
  3. Les frais de notaire et la faiblesse des loyers limitent la rentabilité de votre projet.
  4. Pour des revenus immédiats, il est préférable de payer votre box de stockage au comptant. Mais pour vous constituer une rente et préparer votre retraite, le financement par prêt est à privilégier.
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