place de parking pour investissement

Investir dans un parking

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Moins coûteux qu’un appartement ou une maison, l’achat d’un emplacement pour voiture ou moto est un investissement intéressant qui mérite d’être considéré. En effet, il est de plus en plus difficile de se garer, en ville ou à la campagne, et les véhicules sont toujours plus nombreux. 

Les différents types d’emplacement

Avant de découvrir pourquoi investir dans une place de parking, un box ou un garage, petit point sur la différence entre les 3.

  • Une place de parking est un espace ouvert, en extérieur, sous abri ou en souterrain. La délimitation se fait le plus souvent au sol.
  • Un box est un emplacement fermé. Il est généralement situé dans les sous-sols. Il peut être utilisé pour garer un véhicule ou comme espace de stockage.
  • Un garage est un espace fermé ou délimité. Il est uniquement destiné à abriter des véhicules.

Pourquoi investir dans un parking ?

Acheter un parking vous permet d'investir dans l'immobilier à peu de frais :

  • Le prix d'achat reste abordable, même dans les grandes villes.
  • Le coût d'entretien est raisonnable.
  • Les charges sont très limitées.
  • La rentabilité atteint des taux proches des meilleurs investissements.
  • Les conditions de location sont simplifiées.
  • La fiscalité est relativement légère.

Investir dans un parking présente moins de contraintes qu’un placement ou qu’un investissement dans un logement locatif, pour un rendement parfois supérieur, sans avoir besoin de faire appel à un professionnel de la gestion locative.

Un prix raisonnable pour l’achat d’un parking

Bien que les prix de l’immobilier aient globalement augmenté, l’achat d'un parking reste relativement abordable. Le prix varie bien entendu selon la zone géographique, le quartier et la taille du bien.

Investir dans un parking clos coûtera en moyenne 22 270 € en France, et plus de 30 000 € à Paris et Nice*. 

*source : se loger

Un montant de loyer inégal dans toute la France

Le prix du loyer d’un parking ou d’un garage peut être librement fixé. Il n'existe pas de cadre juridique qui en limite le montant. Vous pouvez donc vous baser sur des indicateurs tels que les prix du marché habituellement pratiqués pour fixer le loyer.

Investir dans un parking pour le mettre en location vous permet de percevoir un loyer qui pourra être d'un montant sensiblement différent selon sa localisation. Les centres-villes seront généralement plus prisés que les quartiers les plus éloignés.

Un coût d'entretien réduit

L'entretien d'un parking ne représentera qu'une infime charge dans votre projet : en copropriété, ils ne représentent que quelques tantièmes pour le calcul des charges, et les travaux requis resteront rares. Les copropriétés sont en effet divisées en tantièmes, c’est-à-dire en morceaux de propriété, définis selon la taille des appartements, caves et garages, qui représentent l’ensemble du bâtiment.

L'assurance nécessaire dépendra du lieu de résidence du propriétaire du bien (immeuble ou maison). Pour une place de parking ou un box, une simple déclaration et extension des garanties suffira à assurer votre bien aux mêmes conditions que votre habitation. Une place de parking ouverte sera couverte par l'assurance de la copropriété de l'immeuble dont elle fait partie.

Investir dans un parking d'immeuble vous rendra solidaire des charges de copropriété du bâtiment.

Comme tout bien immobilier, cet investissement vous rendra redevable de la taxe foncière.

Par ailleurs, la taxe d'habitation peut être due par votre locataire si le bien se situe à moins d'un kilomètre de votre habitation. Dans le cas inverse, il en sera exempté. Investir dans un parking éloigné de votre domicile et épargner à votre locataire cette charge supplémentaire peut rendre votre bien plus attractif par rapport aux autres biens du marché.

Une procédure d’achat facilitée

La procédure d’achat est facilitée en comparaison avec l’acquisition d’un logement. Moins complexe, ce projet vous permettra de réaliser vous-même les différentes étapes (diffusion d’annonces, organisation des visites, contrats de bail, état des lieux…).

De plus, la mise en location ne nécessite aucun document écrit. Vous pouvez réaliser cette conclusion à l'oral. Toutefois, afin d'éviter de potentiels conflits à l'avenir, il est vivement recommandé de rédiger un bail fixant les conditions de la location, signé par les 2 parties. La durée de location est libre et les parties peuvent y mettre fin à tout moment. En cas d'absence de paiement, les procédures d'expulsion sont facilitées.

Une bonne rentabilité

L’investissement dans un emplacement locatif offre une rentabilité plus intéressante que celle d’un logement d'habitation. Pour atteindre une rentabilité de 5 % en moyenne, il vous faudra tout de même faire attention à votre prix d'achat (frais inclus), au prix du loyer et à la localisation (afin d'éviter au maximum les périodes où votre bien sera vacant).

La rentabilité brute annuelle de votre investissement se calcule de la façon suivante : (montant des loyers annuels) / (montant de l’investissement) x 100. 

Exemple :

Guillaume loue une place de parking couverte à 120 € par mois pour un bien acquis à 30 000 €. Le montant des loyers s’élève à 1 440 € sur l’année.

Ainsi, 1 440 / 30 000 x 100 = 4,8.

Sa rentabilité brute annuelle est donc de 4,8 %. 

Une faible imposition de vos revenus

Investir dans un parking dans le but de le mettre en location générera des revenus, les loyers, qui seront à déclarer à l’administration fiscale. Pour des revenus locatifs n'excédant pas 15 000 € annuels, vous pourrez opter pour le régime du micro-foncier et bénéficierez alors d'un abattement de 30 %.

Les revenus supérieurs à 15 000 € annuels relèveront de l'imposition au régime réel. Vous serez imposé sur votre bénéfice, soit sur la somme des loyers perçus diminuée des frais directement liés à ces biens. C'est cette base taxable qui sera soumise à l'impôt sur le revenu.

Où investir ?

La localisation du bien est primordiale lorsqu'il s'agit d'investir dans un parking. Avec un emplacement attractif, il est plus facile de trouver un locataire. Lors de tout placement dans l’immobilier, pensez aussi toujours à la revente.

Investir dans un parking de façon rentable dépendra de l'offre et de la demande pour un lieu donné. De façon tout à fait logique, vous devez privilégier les localités où les conditions de stationnement des véhicules posent des difficultés aux conducteurs (déficit de places, coût de stationnement élevé…).

Ces emplacements sont :

  • Paris, et sa petite couronne ;
  • Les grandes agglomérations telles que Bordeaux, Grenoble, Montpellier, Toulon, Lyon, Marseille, Nice, Strasbourg, Toulouse ; 
  • Les hypercentres de certaines grandes municipalités ;

Selon le baromètre de l’immobilier des parkings, les classements des villes les plus chères, moins chères et plus rentables, sont les suivants :

Villes les plus chères à l'achat pour investir dans un parking

  • Paris ;
  • Nice ;
  • Bordeaux ;
  • Aix-en-Provence ;
  • Toulon ;
  • Lyon ;
  • Nantes ;
  • Marseille ;
  • Toulouse ;

À l'inverse, les villes suivantes ont les prix d'achat les plus faibles :

  • Saint-Étienne ;
  • Caen ;
  • Strasbourg ;

Classement des villes les plus rentables où investir dans un parking :

  • Saint-Étienne ;
  • Strasbourg ;
  • Caen ;
  • Montpellier ;
  • Grenoble ;
  • Marseille ;
  • Perpignan ;
  • Reims ;
  • Toulouse ;
  • Nice ;
  • Bordeaux ;
  • Nantes.

Ce classement prend en compte les rentabilités brutes des investissements (soit le rapport entre le prix d'achat et le montant du loyer). Ce classement est à pondérer avec les vacances de location. Par exemple, Saint-Étienne, ville avec la meilleure rentabilité, est aussi celle ayant la durée de vacance entre 2 locataires la plus élevée.

Plus précisément, vous devrez étudier en détail l‘état global des moyens de transports et des stationnements avant d'investir dans un parking. Un emplacement bien desservi par les transports en commun, dont les habitations environnantes comprennent déjà une place de parking associée, ou encore pour lequel la circulation des véhicules est interdite ou restreinte, sera un endroit inapproprié pour investir dans un parking.

À Paris, il existe de grandes disparités entre les différents arrondissements. Les loyers peuvent varier du simple au double. Autour de 100 € dans les 19ème, 20ème et 13ème arrondissement, le loyer peut atteindre 180 € dans le 4ème et jusqu'à 200 € dans les 3ème et 16ème arrondissement. Mais attention, pour prendre en compte la rentabilité réelle de l’investissement, il faut rapporter les revenus locatifs au prix d'achat du bien. 

Dans quel type de parking investir ? 

Les personnes disposées à payer pour la location d'un parking seront plus souvent des personnes pour lesquelles la sécurité est un critère important. Aussi, investissez de préférence dans un emplacement clos (garage, box) ou bien sécurisé (accès limité aux utilisateurs du parking). Il est également conseillé d'investir dans un parking dont la taille est au minimum de 3 m sur 5 m. Cela représente une surface optimale pour tout type de véhicule.

Pensez également à vérifier les accès à votre place de parking (rampe, étage du sous-sol, proximité de la sortie piétons) et les bonnes prestations (accès privé, éclairage, propreté, entretien, hauteur sous plafond, taille des places…) de l’emplacement. Cela vous permettra d'appliquer un loyer plus confortable et de limiter le turn-over de vos locataires.

Si vous souhaitez plutôt investir dans un parking non clos couvert ou en extérieur, afin d'augmenter votre nombre de biens tout en limitant la gestion locative et les frais d'entretien, n'oubliez pas de vérifier tout élément qui pourrait rebuter les locataires (mauvaise localisation, présence de poteaux augmentant les manœuvres...).

Comment investir dans un parking ?

Les démarches pour investir dans un parking sont similaires à celles d‘une acquisition immobilière (maison ou appartement) : recherche du bien, signature du compromis puis signature de la vente. La vente sera reçue par un notaire qui en rédigera l'acte authentique.

En règle générale, la vente est plus rapide que pour un bien d'habitation.

Investir dans un parking nécessite de faire appel à un notaire. Les frais de mutation ainsi que l’émolument du notaire, la part des frais qui lui revient directement, sont susceptibles d'augmenter sensiblement votre investissement de départ. Par ailleurs, si vous passez par une agence immobilière, pensez à inclure leur commission (entre 5 et 9 % du prix de vente) dans vos calculs de rentabilité.

Dans combien de parkings investir ?

Le nombre d’investissements dépendra évidemment de votre budget, de votre disponibilité, du montant des loyers perçus et de votre objectif. Inutile de vous lancer dans l’achat de plusieurs parkings d’un coup. Prenez le temps d’apprivoiser ce mode d’investissement avant de multiplier les opportunités.

Multiplier les acquisitions impliquera également plus de temps de gestion.

Quel financement pour investir dans un parking ?

Pour les personnes disposant d‘un capital de départ conséquent, investir dans un parking en le payant comptant est plus intéressant. En plus de ne pas avoir de mensualités à rembourser, vous évitez de payer les frais tels que les intérêts d'emprunt ou l'assurance emprunteur. Dès que votre bien est loué, vous profitez directement des revenus locatifs.

Toutefois, les taux d'emprunts particulièrement bas ces dernières années font de l'investissement à crédit une solution tout à fait rentable. Investir dans un parking à crédit vous permet de bénéficier de l'effet de levier, c’est-à-dire utiliser votre endettement disponible pour augmenter votre capacité d’investissement. Les intérêts seront déductibles de votre base imposable si vous avez opté pour l'imposition au réel. Le recours au crédit peut vous permettre également d'investir dans plusieurs parkings. 

  1. Investir dans un parking est plus accessible et moins contraignant que d’acheter un logement, le tout avec une perspective de rentabilité intéressante. 
  2. Le montant des loyers varie selon les villes et la localisation au sein de celles-ci. Préférez les centres-villes. 
  3. L’investissement dans un parking vous fera bénéficier d’une fiscalité avantageuse. 
  4. Assurez-vous du rendement locatif en restant attentif aux conditions d’accès, aux prestations et à la taille de la place de parking, du box ou du garage