Immobilier locatif : quelles stratégies d'investissement ?
Sommaire
Se constituer un patrimoine immobilier, s'assurer un revenu complémentaire, bénéficier d’un capital au moment de la retraite ou miser sur une plus-value à la revente : les avantages de l'investissement immobilier locatif ne manquent pas. Ce placement permet en plus de bénéficier, sous conditions, de substantielles réductions d'impôts. Avant de se lancer, il faut tout de même prendre quelques précautions et bien se renseigner pour définir une stratégie d'investissement locatif avec une belle rentabilité.
Pourquoi l'immobilier locatif est-il un bon placement ? Quelles stratégies d'investissement adopter au regard des dispositifs de défiscalisation pour rentabiliser son projet locatif ? Ooinvestir vous explique tout.
Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’investissement locatif désigne l’achat, par un particulier, d’un bien immobilier pour le mettre en location. Le projet d'acquisition ne se limite pas aux logements d'habitation (appartement, maison). Les bureaux à usage professionnel, locaux commerciaux, parkings privés ou achats de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont également concernés.
Un tremplin pour se constituer un patrimoine familial
Revenus complémentaires, anticipation de la retraite, transmission d’un patrimoine immobilier… L'immobilier locatif est un investissement plébiscité par les Français. Une fois le bien remboursé, ou à l'issue de la période de location obligatoire si l’achat est adossé à un dispositif de défiscalisation, le logement peut devenir sa résidence personnelle ou celle de ses enfants.
Autre possibilité : une stratégie d'investissement avec une vente future du bien immobilier qui pourrait permettre de réaliser une intéressante plus-value.
Un générateur de revenus stables
En choisissant un bien attractif, situé à un emplacement stratégique et en cohérence avec la demande sur le marché local, vous vous garantissez un logement loué avec des loyers qui tombent mensuellement. Reste simplement à anticiper d’éventuelles périodes de vacance locative et des travaux d’entretien.
Pendant toute la durée de remboursement de votre prêt immobilier, votre loyer permettra de couvrir, totalement ou partiellement, les mensualités de crédit. Ensuite, le loyer constituera une rentrée d’argent complémentaire régulière ! De quoi compenser la perte de revenu constatée à la retraite.
Des règles strictes existent en matière de crédit immobilier. Les établissements bancaires ne sont autorisés à accorder des prêts qu’aux emprunteurs dont le taux d’endettement ne dépasse pas 33 %. De plus, vous devrez fournir un apport personnel pour compléter le financement.
En matière d’immobilier, le temps joue généralement en faveur de l'investisseur et du rendement de son projet (c’est-à-dire le rapport entre ce qu’il coûte et ce qu’il rapporte). L'inflation immobilière fait grimper les prix du loyer et augmente la valeur au logement.
Une fois le bien remboursé, il est aussi possible de le revendre pour acheter un autre logement qui rapportera davantage. Ou bien de profiter de sa capacité d’emprunt restaurée pour faire une nouvelle acquisition, dont les loyers viendront compléter ceux fournis par le 1er appartement. Une stratégie d’investissement judicieuse pour se constituer une rente !
Quels sont les différents leviers d’un investissement locatif ?
La forme la plus classique d’investissement immobilier concerne l’achat d’un appartement à mettre en location. Mais il est possible d’adosser son acquisition à un dispositif de défiscalisation. Face à la pénurie du logement, notamment en milieu urbain, l'investissement locatif pallie le déficit de biens immobiliers. Pour cela, l'État encourage les particuliers par des mesures incitatives et des réductions d'impôts.
La location nue
La loi Pinel incite ainsi les particuliers à acheter des logements neufs dans des zones à forte tension immobilière. Sous réserve que l'acheteur s'engage à louer sa propriété sur une durée de 6, 9 ou 12 ans avec un loyer plafonné, il peut se voir accorder une ristourne fiscale. Pour cela, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser pas un certain plafond. Cette diminution d’impôts peut s’élever à 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l'achat, dans la limite de 63 000 euros ! La loi Denormandie reprend les mêmes avantages que la loi Pinel mais cible le bâti ancien à rénover. Elle favorise l'investissement locatif et les travaux de rénovation dans les quartiers anciens dégradés.
Quant à la loi Malraux, elle incite les propriétaires de biens immobiliers anciens de prestige à effectuer des travaux de rénovation contre une fiscalité avantageuse : la réduction d’impôt atteint 22 à 30 % du montant des travaux plafonné à 400 000 euros. Les biens éligibles doivent se situer dans les secteurs sauvegardés ou dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager. La période de mise en location est d'au moins 9 années et doit commencer dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux.
La location meublée
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est réservé aux investisseurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Ce statut LMNP permet d'avoir un revenu complémentaire et accorde une fiscalité particulièrement favorable. Les loyers ne sont pas classés dans la catégorie des revenus fonciers, mais profitent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Quant à la loi Censi-Bouvard accorde une défiscalisation de 11 % du montant de votre investissement sous réserve que ce montant n'excède pas 300 000 euros Les biens éligibles se situent dans des résidences pour loger les étudiants ou les seniors. La mise en location dure 9 ans et la gestion locative est assurée par un exploitant professionnel.
Il est possible de cumuler le dispositif LMNP avec la loi Censi-Bouvard.
Ces différentes lois visent à dynamiser le secteur immobilier en manque de logements grâce à l'investissement privé. Aussi, il est important de les connaître pour définir une stratégie d'investissement locatif avisée et efficace dans le temps. Les acheteurs bénéficient des réductions d’impôts en fonction du temps de mise à disposition de leurs biens en location. Plus la durée est longue, plus la défiscalisation est importante. Et plus le loyer est bas, plus la bonification fiscale sera élevée.
Investissement immobilier : comment se lancer ?
Vous êtes convaincus par les atouts de l’investissement immobilier ? C’est le moment de découvrir comment se lancer.
Obtenir un crédit immobilier
L’obtention du crédit immobilier constitue l’étape indispensable pour la plupart des acquéreurs qui souhaitent réaliser un investissement locatif en finançant l’achat via un prêt immobilier. Si les taux d’intérêt restent encore modérés, les banques sont de plus en plus attentives aux dossiers de leurs clients. Et pour cause ! Le Haut conseil de stabilité économique et financière, rattaché au ministère des Finances, fixe des règles strictes que les banques doivent respecter avant d’accorder un crédit aux particuliers :
- taux d’endettement maximum de 35 % ;
- durée d’emprunt plafonnée à 25 ans.
Vous devez donc commencer par définir un projet en cohérence avec ces règles et définir un prix d’acquisition qui respecte ces critères. Notez également que la banque vous demandera a minima de financer sur vos fonds propres les frais de notaire.
Pour un premier investissement immobilier, prenez le temps de bien vous informer pour placer votre argent dans les meilleures conditions possibles.
Ensuite, vous pourrez constituer votre dossier avec toutes les pièces justificatives exigées.
Choisir un bien
Ancien ou nouveau ? Location nue ou meublée ? Quel type d'appartement viser ?
Les studios par exemple séduisent par la modicité de leur coût. En revanche, ils accueillent souvent des étudiants. Il faut donc s'attendre à un turn-over régulier. Les appartements de type F2 ou F3 destinés à des familles d'actifs permettent d’espérer une durée plus longue dans le logement. À vous de calculer la rentabilité de chaque situation, en prenant en compte le prix au m2plus haut pour une petite surface mais le risque de vacance locative plus élevé !
L'intérêt de l'ancien réside dans ses prix plus abordables. Il faut cependant y inclure les frais de travaux de rénovation. Dans le neuf, les prix sont en moyenne 20 % plus importants mais vous bénéficiez d’une garantie décennale qui vous protège contre tous les gros travaux liés à des malfaçons de construction pendant 10 ans. De plus, les frais de notaire sont réduits : 2 à 3 % dans l’ancien contre 7 à 8 % dans le neuf.
Pour réussir vos objectifs d’investissements, ne choisissez pas n’importe quelles villes ! Vos objectifs se concentrent sur des petites surfaces destinées à des jeunes ? Misez sur les villes étudiantes ! Vous ciblez plutôt les familles ? Des villes de taille moyenne mais dotées de nombreuses infrastructures séduiront vos locataires potentiels. La banque sera attentive à l’adéquation entre votre projet et la réalité du marché… Besoin de conseils personnalisés ? Prenez contact avec un professionnel !
Suivre le marché
Se mettre au parfum des futurs projets d’urbanisation permet d'aiguiser son flair d'investisseur et de peaufiner sa stratégie d'investissement locatif. Cela permet d'anticiper la qualité de vie que les nouveaux projets pourraient apporter dans les mois à venir.
Pour ce faire, il faut dénicher son bien dans une ville ou une banlieue périurbaine où la demande locative est forte. Ne pas hésiter à flâner dans le quartier pour avoir une idée précise et réaliste de l’emplacement. À savoir si un locataire s'y plairait ou au contraire s'il trouverait des critères rédhibitoires. Un quartier dynamique, vivier d'emplois, bien desservi par les transports et qui dispose de toutes les commodités (écoles, commerces, parcs de loisirs) constituera un sérieux atout.
De quoi rendre l'offre toujours attractive et minimiser les périodes de vacance locative du bien entre 2 contrats de location.
Attention à la fausse bonne affaire ! Elle se présente sous la forme d'un prix bas qui rend l'achat attrayant (bel appartement, finitions impeccables…) mais situé dans une zone reculée. Mettez-vous à la place du locataire ciblé !
Se prémunir contre les loyers impayés
Les loyers impayés représentent un vrai cauchemar pour les acquéreurs lors de la gestion locative. Un locataire mauvais payeur peut coûter très cher, avec des conséquences désastreuses : plusieurs mois impayés, une procédure d'expulsion qui traîne en longueur et des échéances bancaires qu'il faut payer de sa poche. Il faut avoir ces potentielles difficultés à l'esprit en définissant sa stratégie d'investissement locatif.
Vous devez donc étudier sérieusement la situation financière des postulants pour retenir les meilleurs dossiers. Vous pouvez :
- demander une caution solidaire pour garantir la solvabilité du locataire et minimiser ainsi le risque d'un impayé ;
- souscrire une assurance loyer impayé.
Ne pas négliger le coût des travaux
Sur le marché de l’ancien qui concentre la grande majorité des achats, le choix ne manque pas. Avant de mettre le bien en location, un rafraîchissement, plus ou moins conséquent, pourrait être nécessaire. Il peut s’agir de normes électriques, d'isolation, de confort acoustique, de rénovation des parties communes de l’immeuble ou tout simplement de dimensions esthétiques. Objectif : rendre le logement attrayant pour le louer sans attendre. Pour maîtriser les coûts des travaux, sélectionnez des professionnels compétents sur la base de devis rigoureux.
Autres frais non négligeables à prévoir : les charges mensuelles de copropriété dans un immeuble, les frais de gestion d'agence et la taxe foncière, etc.
- Investir dans l'immobilier locatif permet d’augmenter ses revenus et se constituer un patrimoine.
- Des dispositifs de défiscalisation vous donnent la possibilité d’investir dans l’immobilier tout en réduisant vos impôts.
- Pour une stratégie d'investissement gagnante, assurez-vous de disposer des bonnes informations pour étudier toutes les possibilités et choisir l’option qui répond le mieux à votre objectif.
