Investissement immobilier locatif : louer en LMNP

Vous voulez mettre en location un bien immobilier meublé, à l’année ou de manière saisonnière ? Le statut juridique de loueur en meublé non professionnel (LMNP) semble fait pour vous. Mais s’il offre des avantages, comme une fiscalité allégée, ce statut ne répond pas aux besoins de tous les profils. Ooinvestir vous propose d’en savoir plus sur le LMNPpour déterminer s’il s’agit de la meilleure option pour atteindre vos objectifs tout en tenant compte de vos contraintes éventuelles.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Vous avez décidé de vous lancer dans la location d’un bien meublé ? Deux solutions s’offrent à vous : le statut LMP – professionnel – ou LMNP. La différence fondamentale entre ces 2 statuts réside dans l’objectif de la location. Le loueur meublé professionnel perçoit des revenus plus élevés dont il peut être amené à vivre. À l’inverse, le loueur en meublé non professionnel peut pratiquer cette activité de location pour compléter ses revenus. Pour investir dans l'immobilier, vous avez certes le statut LMNP, mais il existe aussi la solution de la SCI. A vous de juger ce qui vous convient le mieux. 

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Les conditions d’éligibilité pour bénéficier du statut LMNP

Tous les loueurs de logements meublés ne peuvent pas choisir le LMNP. Il est nécessaire de remplir des conditions spécifiques en termes de revenus :

• les recettes locatives ne peuvent pas être supérieures à 23 000 euros par an ;
• les recettes ne peuvent pas représenter plus de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux.

Au-delà des revenus locatifs, une autre condition s’impose pour choisir la LMNP : louer un bien meublé. Comme son nom l’indique, la location meublée non professionnelle ne peut pas concerner une location nue. 

Si vous percevez des revenus locatifs plus importants qu’anticipé, vous serez automatiquement basculé vers le statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Le régime d’imposition en LMNP

Le LMNP permet de choisir 2 régimes. À vous de déterminer lequel sera le mieux adapté à votre profil pour réduire vos impôts.

• Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) permet d’obtenir automatiquement un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. En clair, vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos loyers.
• Le régime réel ne permet pas d’obtenir un abattement. En revanche, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs toutes vos charges liées à votre activité. Le choix du régime réel vous impose de le conserver durant 3 ans.

Les charges déductibles dans le cadre du régime réel sont nombreuses. Il s’agit des travaux, des charges de copropriété, des frais d’acquisition, des honoraires d’agence, des intérêts d’emprunt, des frais de gestion locative, etc.

Vous ne savez pas quel régime choisir ? C’est simple. Il vous suffit de déterminer, sur 3 ans, le volume des charges que vous êtes susceptible de déduire. Si elles excèdent 50 % de vos revenus locatifs, vous avez intérêt à vous passer de l’abattement automatique et à choisir le régime réel.

Le régime réel offre un autre avantage. Vous pouvez amortir votre bien immobilier et vos biens mobiliers. Vous enregistrez dans votre comptabilité la perte de valeur de vos biens. Cet amortissement devient une charge supplémentaire à déduire de vos revenus locatifs.

Pourquoi est-ce intéressant d'investir dans l'immobilier locatif en LMNP ?

L’investissement dans la location meublée complète vos revenus. Vous pouvez louer un logement neuf ou ancien, une maison individuelle ou un appartement : le LMNP offre une liberté totale dès lors que la location est effectivement meublée.

Pour être considéré comme meublé, la loi encadre strictement les équipements requis : lit, couette ou couverture, table, sièges, vaisselle, luminaire ou encore nécessaire de ménage !

Mais cette liberté est loin d’être l’unique raison de choisir le LMNP.

Un statut fiscal avantageux

Le LMNP permet de choisir le régime d’imposition le plus avantageux pour vous. Si vous envisagez d’effectuer des travaux et si vos dépenses régulières sont importantes, le régime réel avec la possibilité de déduire vos charges constituera l’option la plus intéressante. Mais c’est surtout la possibilité d’amortir vos biens qui incite à choisir le régime réel de la LMNP. La dévalorisation comptable de votre bien immobilier et de vos biens mobiliers est prise en compte chaque année selon leur usure. À la clef : une réduction d’impôt conséquente !

Un statut fiscal simple

Lorsque vous commencez une activité en LMNP pour la location d’un logement meublé, il vous suffit de remplir le formulaire P0i dans les 15 jours qui suivent la 1^re location pour la déclaration de votre activité. Vous obtenez un numéro de SIRET et choisissez votre régime d’imposition.

Naturellement, pour vous accompagner – notamment pour calculer l’amortissement de vos biens – faire appel à un expert-comptable s’impose.

Une gestion simplifiée en résidence services

Le statut LMNP s'adapte aussi bien à la location d’un logement indépendant qu’aux appartements dans des résidences de services. Dans ce dernier cas, toute la gestion de votre location meublée est prise en charge par un gestionnaire, vous n’avez rien à faire hormis percevoir vos loyers.

La possibilité de défiscaliser

La location meublée non professionnelle est fiscalement intéressante avec la loi Censi Bouvard (qui ne peut pas concerner une location nue). Vous investissez dans une résidence :

• avec services pour étudiants ;
• avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées ;
• d’accueil et de soins agréés.

Grâce au dispositif fiscal Censi Bouvard, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix hors taxe de votre investissement immobilier (plafonné à 300 000 € HT). De plus, le dispositif Censi Bouvard permet de récupérer la TVA (le montant de la taxe sur la valeur ajoutée sur votre achat s’élève à 20 %).

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Pour récupérer la taxe sur la valeur ajoutée, la résidence doit proposer en plus de l’hébergement au moins 3 services parmi lesquels le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de clientèle. Vous devez aussi vous engager à conserver le bien pendant au moins 20 ans : en cas de revente avant cette échéance, vous devrez restituer la TVA remboursée au prorata des années de détention.

Ce dispositif d’optimisation fiscale est accessible aux locations pour une durée minimale de 9 ans. Tout au long de cette période, la location doit être meublée et régie par un bail commercial avec l’exploitant.

Un statut flexible

Lorsque vous optez pour la location meublée non professionnelle, vous ne vous engagez sur aucune durée (hormis avec le dispositif Censi Bouvard). De ce fait, si vous souhaitez revendre votre bien en fin de bail, pour réaliser un autre investissement ou pour occuper vous-même le logement, rien ne vous en empêche.

Le bail en meublé peut être plus court (au minimum 9 mois), ce qui vous permet de reprendre possession de votre bien plus facilement. Pour une location nue, le bail est au minimum signé pour 3 ans.

Quels sont les avantages et les inconvénients du statut LMNP ?

La location meublée non professionnelle offre de nombreux avantages. Elle s’adapte parfaitement à un propriétaire qui souhaite obtenir un complément de revenus avec sa résidence secondaire ou à une personne souhaitant réaliser un investissement immobilier pour constituer son patrimoine et le faire financer en partie par les loyers perçus.

La fiscalité du statut LMNP est avantageuse. Elle vous permet de réduire vos impôts en faisant les meilleurs choix (micro-BIC ou régime réel, défiscalisation en Censi Bouvard, etc.).

Naturellement, comme toute solution d’investissement, la LMNP n’offre pas que des avantages. Certains inconvénients sont à prendre en considération avant de vous lancer.

• Un plafond de revenus locatifs faible : vous ne pouvez pas percevoir plus de 23 000 €, ce qui limite votre activité. Au-delà, vous devez passer en LMP, un statut qui offre des avantages, mais aussi des inconvénients, notamment sur le plan fiscal avec une imposition plus forte.
• En Censi-Bouvard, la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée est conditionnée à une détention du logement meublé durant 20 ans.
• Si vous choisissez d’investir dans une résidence de services, assurez-vous que le gestionnaire est fiable. S’il ne vous verse pas vos revenus locatifs, cela pourrait mettre en péril votre situation financière, surtout si vous devez rembourser un crédit immobilier.
• Le régime de la plus-value sur les particuliers s’applique. De ce fait, pour une exonération totale d’impôt sur le revenu, vous devez attendre 22 ans avant de vendre. Pour une exonération des prélèvements sociaux, vous devez attendre 30 ans (en LMP, une exonération totale peut être envisagée pour un bien détenu plus de 5 ans avec des loyers inférieurs à 90 000 €).

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LMNP : le bon choix pour votre investissement en location meublée ?

C’est le moment de résumer les avantages et inconvénients du LMNP pour savoir si ce statut vous correspond.

1. Vous pouvez choisir la LMNP si vous êtes propriétaire d’un logement meublé (ou plusieurs) qui ne vous rapporte pas plus de 23 000 € ou si les loyers ne sont pas supérieurs aux ressources globales de votre foyer.
2. Micro-BIC ou réel, vous choisissez la meilleure solution pour réduire vos impôts.
3. L’amortissement permet de bénéficier d’une augmentation des charges, ce qui réduit mécaniquement le montant de vos impôts.
4. La déclaration de votre activité est extrêmement simple, remplissez le formulaire P0i dans les 15 jours qui suivent votre 1^re location.