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Comment amortir ses revenus locatifs en LMNP ?

Sommaire

Acquisition de mobilier, frais de gestion locative, travaux de rénovation : l’investissement locatif s’accompagne de nombreuses charges qui pèsent sur votre budget. Mais le statut LMNP et ses 2 régimes d’imposition établissent un cadre avantageux pour l’investisseur. Ooinvestir vous explique comment optimiser votre fiscalité en louant meublé. 

Fonctionnement du statut LMNP

Quand vous louez un logement meublé, vous avez le choix entre 2 statuts :

  • LMNP (loueur meublé non professionnel) ;
  • LMP (loueur meublé professionnel).

Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMNP ?

Pour être considéré comme loueur meublé non professionnel, vous devez respecter quelques conditions :

  • acheter et louer un bien meublé ;
  • ne pas faire l’objet d’une inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) comme loueur en meublé professionnel (LMP).

Concernant vos revenus locatifs annuels, ils doivent impérativement :

  • être inférieurs à 23 000 € ;
  • représenter au mieux la moitié de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.

Dans le cas contraire, vous basculez en LMP.

Si vous rentrez dans la 1re catégorie, tous les revenus issus de votre location meublée seront considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à contrario de la location nue qui génère des revenus fonciers.

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Quels sont ses avantages ?

Louer son logement en LMNP peut vous apporter de nombreux avantages.

Le choix de 2 régimes d’imposition

En statut LMNP, vous avez la possibilité de choisir la fiscalité qui vous est la plus avantageuse :

  • micro-BIC et son abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs ;
  • régime réel avec la possibilité de déduire de nombreuses dépenses.

Selon votre investissement et les frais que vous engagerez sur les prochaines années, l’un peut être plus intéressante que l’autre.

Bénéficier du déficit foncier

Un déficit foncier est constaté lorsque le montant de vos charges est supérieur à vos revenus locatifs.

Or, en intégrant l’amortissement, il est finalement assez rare que les recettes locatives soient supérieures aux charges, surtout si vous engagez des travaux pour rénover votre logement en vue de le mettre sur le marché locatif.

Ces dépenses entraînent irrémédiablement un déficit qui peut être reporté sur plusieurs années, dans la limite de 10 700 euros par an, jusqu’à ce que votre activité de location soit bénéficiaire. De quoi neutraliser votre imposition et commencer votre activité plus sereinement.

L'amortissement en LMNP

Deux régimes peuvent s’appliquer : le régime micro-BIC ou le régime réel. Découvrez comment ils peuvent vous aider à amortir votre investissement.

L’amortissement avec le régime micro-BIC

Avec ce régime, pas besoin de faire appel à un expert-comptable : tout est simplifié pour que votre activité de location ne représente aucun poids administratif et comptable. Une seule formalité vous sera demandée : indiquer le montant brut des loyers dans la déclaration de revenus complémentaires 2042-C.

Côté avantages, le régime micro-BIC vous offre un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs. En somme, vous n’amortissez pas vos charges, mais vous bénéficiez d’un allégement conséquent de votre fiscalité sur vos revenus.

Vous percevez 8 000 € de loyers grâce à votre location meublée. Avec l’abattement automatique de 50 % baisse votre base imposable à 4 000 €.

Dans le cas d’une location meublée de tourisme (maison d’hôte, gîte rural, etc.), l’abattement forfaitaire monte à 71 %.

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L’amortissement avec le régime réel

La location meublée non professionnelle implique l’achat de meubles et de fournitures essentielles pour l’équiper (au sens fourni par le décret n°2015-981). Or ces équipements - et votre bien immobilier - déprécient avec le temps du fait de leur usure. Pour lisser ces dépenses, le régime réel vous garantit un avantage de taille puisque toutes vos charges d’exploitation sont déductibles de vos impôts. Cela comprend :

  • les frais de notaire ;
  • les frais d’agence ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • les frais de gestion locative ;
  • les assurances de votre bien immobilier ;
  • les travaux d’entretien ;
  • les travaux de réparation ;
  • les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, CFE, etc.) ;
  • les honoraires de l’expert-comptable.

Sont aussi concernés :

  • les amortissements de vos meubles et des aménagements ;
  • l’amortissement du bien immobilier (sur une durée de 20 à 40 ans.

Vous achetez un appartement locatif d’une valeur de 300 000 euros que vous louez meublé. À l’année, le résultat de vos loyers s’affiche à 15 000 euros. Sur 30 ans, la rentabilité de votre bien équivaut donc à une charge annuelle de 10 000 € (300 000 / 30), tandis que l’ensemble de vos charges s’élèvent à 6 000 euros. Vos revenus imposables seront donc nuls car en dessous de vos recettes locatives. 

Tableau récapitulatif des 2 régimes d’imposition

Besoin d’y voir plus clair ? Ce tableau récapitule les grands points de ces 2 régimes.

 

Régime BIC

Régime réel

Comptabilité

Non

Bilan et compte de résultat qui répondent aux exigences du code du commerce

Déduction

Abattement forfaitaire de 50 %

Toutes les charges liées à l’exploitation de votre location

Imposition

Impôt sur le revenu

Impôt sur le revenu ou sur les sociétés

Composition et limites de l'amortissement en LMNP

Vous voulez savoir comment amortir vos revenus obtenus grâce à votre activité de location ? Découvrez les méthodes à appliquer ainsi que les limites à respecter.

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Quelle méthode de calcul appliquer ?

Pour votre amortissement, 3 méthodes de calcul peuvent s’appliquer :

  • l’amortissement linéaire : prenez le montant total de votre investissement, appliquez chaque année un amoindrissement constant sur ce montant et votre bien sera totalement amorti lorsque sa valeur sera égale à 0 ;
  • l’amortissement par composants : cette méthode de calcul prend en compte chacun des éléments qui composent votre bien immobilier (d’où le nom de composants) selon une durée d’utilité qui lui est propre ;
  • l’amortissement du mobilier : année après année, cette méthode vous permet de connaître la perte de valeur de chaque élément de mobilier .

Quelles sont les limites de l’amortissement en LMNP ?

Le statut LMNP – et plus particulièrement le régime réel – impose tout de même quelques limites, notamment concernant le calcul de vos amortissements :

  • les amortissements ne peuvent pas générer de déficit foncier ;
  • le report de déficit d’exploitation peut s’étaler sur une durée de 10 ans ;
  • les amortissements de vos meubles et des aménagements sont limités à 600 euros sur une durée de 5 à 10 années ;
  • l’amortissement du bien immobilier est limité à une durée de 20 à 40 ans.

Vous l’avez constaté, il s’agit de notions comptables complexes à manipuler. Pour vous accompagner, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel ! 

Gros œuvre, façade, équipements techniques, mobiliers : tout peut être amorti… sauf le terrain sur lequel se trouve votre logement locatif. Généralement, le terrain compose 20 % de la valeur de votre investissement mais peut évoluer selon la situation géographique de votre logement. 

  1. L’amortissement consiste à considérer une petite portion du prix de votre logement locatif comme une charge amortissable.
  2. En LMNP, vous avez le choix entre 2 régimes : le micro-BIC avec son abattement forfaire de 50 % ou le régime réel qui rend toutes vos charges déductibles d’impôt.
  3. L’amortissement se calcule de 3 façons différentes : linéairement, par composants et selon votre mobilier.
  4. N’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable pour une comptabilité conforme.
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