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Investissement immobilier locatif : LMNP, SCI, quelle solution choisir ?

Sommaire

Il n’existe pas une seule et unique manière d’investir dans l’immobilier locatif. Vous devez faire les bons choix pour trouver la solution la plus avantageuse selon votre profil. Vous hésitez entre la location meublée non professionnelle (LMNP) et la société civile immobilière (SCI) ? 

Ooinvestir vous dévoile les avantages et les inconvénients de chacune de ces solutions pour y voir plus clair et optimiser votre investissement. 

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

La location en meublé non professionnelle est un statut qui s’adresse aux personnes désireuses de se lancer dans un investissement locatif sans pour autant en faire leur activité principale. La LMNP est parfaite pour les ménages souhaitant obtenir un complément de revenus ou pour rentabiliser leur résidence secondaire en la louant lorsqu’elle n’est pas occupée.

Les conditions pour bénéficier de ce statut sont les suivantes :

  • louer un bien meublé ;
  • percevoir des recettes locatives inférieures à 23 000 euros par an ;
  • percevoir des recettes dont le montant n’excède pas les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
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Les revenus locatifs de la LMNP sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des recettes commerciales. La déclaration des recettes se réalise au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Les avantages de la LMNP

Le LMNP est un statut qui présente de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal.

  • Possibilité de choisir entre le régime simplifié et le régime réel pour votre activité commerciale. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives. Le régime réel permet quant à lui de déduire vos charges (travaux, frais de gestion locative, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) pour optimiser votre imposition. 
  • Possibilité d’amortir la valeur des biens immobiliers en eux-mêmes et celle des meubles. Notion comptable, l’amortissement est calculé selon l’usure des biens et permet d’augmenter les charges, et donc de réduire l’impôt. Faites appel à un expert-comptable pour ce calcul assez spécifique et obtenir des conseils pour optimiser votre LMNP. 
  • Récupération de la TVA, sous conditions, au moment de la revente du bien (le taux de la TVA sur votre achat est de 20 %, l’économie est importante). La durée minimale de détention est de 20 ans. Si vous vendez avant, vous ne récupérez qu’une partie de la TVA au prorata du temps de détention réel.
  • Simplicité des formalités. Il vous suffit de remplir un formulaire P0i pour lancer votre activité et de l’envoyer au greffe du tribunal afin d’obtenir un numéro SIRET (comme c’est le cas pour la LMP). 
  • Possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre d’une solution d’optimisation fiscale à l’image de la loi Censi-Bouvard. 

Les inconvénients de la LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel présente quelques limites à prendre en considération au moment du choix.

  • Le plafond de recettes en LMNP de 23 000 € reste assez faible. Si vous dépassez ce seuil, le passage en LMP automatique s’assortit de conditions fiscales moins avantageuses.
  • Les biens que vous détenez et que mettez en location entrent pleinement dans votre patrimoine, et donc dans l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). 
  • L’intervention d’un comptable est nécessaire puisqu’un compte de résultat doit être publié chaque année.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Forme juridique, la SCI ou société civile immobilière est composée au minimum de 2 personnes physiques qui détiennent des parts sociales au prorata de leur apport.

Ce statut permet de mettre un bien en location en mutualisant les risques et en partageant le montant d’acquisition, ainsi que les charges. La SCI est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) du greffe du tribunal de commerce. 

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

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Les avantages de la SCI

Découvrez les raisons qui pourraient vous inciter à choisir cette forme juridique.

  • Possibilité d’investir dans une société à plusieurs (entre amis, en famille, etc.) pour acheter un bien plus grand ou mieux situé qui pourrait prendre de la valeur à l’avenir et laisser envisager une plus-value intéressante. 
  • Dans le cadre d’une SCI familiale, vous optez pour une solution qui facilite la transmission de vos biens. Les parents effectuent une donation de parts sociales aux enfants pour éviter les droits de mutation.
  • Un patrimoine protégé, comme pour une SARL (société à responsabilité limitée). Une distinction est faite entre le patrimoine immobilier de la SCI et le patrimoine personnel. 
  • Les bénéfices ne sont pas limités : vous pouvez percevoir des revenus fonciers élevés via la SCI.
  • Possibilité de choisir la nature de votre imposition (sur le revenu IR ou les sociétés IS) afin d’optimiser le paiement de vos impôts en optant pour la solution fiscale la plus attractive.
  • Partage des charges locatives entre les différents associés pour limiter les dépenses et envisager des travaux de rénovation pour valoriser le bien immobilier.
  • Abattement forfaitaire de 50 % sur les bénéfices de la SCI. 
  • Sortie simplifiée en revendant les parts sociales de la SCI. 

Les inconvénients de la SCI

Découvrez à présent les limites de la SCI. Objectif : déterminer si elles sont rédhibitoires ou si cette société reste à privilégier par rapport au statut de loueur en meublé non professionnel pour vos biens immobiliers locatifs !

  • Comme pour une SARL, vous devez rédiger des statuts lors de la création de votre SCI. S’il est possible de le faire vous-même, il reste préférable de déléguer la rédaction des statuts d’une entreprise à un expert, ce qui représente un coût avant même de débuter votre activité. 
  • Lorsque le SCI relève du régime de l’impôt sur le revenu (IR), les charges ne peuvent être déduites que sur les revenus fonciers, et non les revenus globaux. 
  • L’amortissement du bien immobilier et des biens mobiliers n’est pas possible en SCI si vous êtes soumis à l’IS.

De prime abord, il n’est pas possible de cumuler LMNP et SCI. Toutefois, selon certaines conditions spécifiques, cumuler ses 2 solutions est envisageable si :

  • les loyers obtenus en LMNP ne dépassent pas 23 000 € par an ;
  • les loyers obtenus via l’activité LMNP ne représentent pas plus de 10 % du chiffre d’affaires réalisé à l’année par la SCI. Une tolérance peut être accordée en cas de dépassement ponctuel si ce seuil n’a pas été franchi les 3 années précédentes ;
  • l’activité LMNP est exercée à titre occasionnel, pour des locations ponctuelles qui ne constituent donc pas l’activité principale de la SCI.

Tableau comparatif de ces deux types d'investissement

Pour y voir plus clair, Ooinvestir vous dévoile un tableau comparatif pour déterminer, selon votre situation spécifique, si vous devez opter pour la SCI ou le statut LMNP.

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LMNP

SCI

Limite des loyers annuels

23 000 €

Aucune limite de chiffre d’affaires

Amortissement des biens

Oui

Possible uniquement pour la SCI soumise à l’IS

Déduction des charges

Oui

Oui

Régime d’imposition 

Réel ou simplifié

Réel ou simplifié

Taux d’imposition

Selon barème d’imposition + prélèvements sociaux de 17,2 %

  • Selon barème d’imposition + prélèvements sociaux de 17,2 % pour l’IR
 
  • Impôts sur les sociétés à 15 % pour un bénéfice inférieur à 38 120 € + 30 % sur les dividendes 

Récupération de la TVA sur l’achat du bien immobilier

Oui, sous conditions

Non

Éligibilité à une loi de défiscalisation 

Oui

Oui

Plus-value

Régime des particuliers

Régime des professionnels

Création de l’entreprise

Simple, formulaire P0i à remplir comme pour la LMP

Obligation de rédiger des statuts comme pour une SARL

Avantage patrimonial

Non

Optimisation de la transmission des parts pour une SCI familiale

Type de location

Location meublée

Location meublée ou nue

Facilité de gestion

Possibilité de déléguer la gestion des biens locatifs

Possibilité de déléguer la gestion des biens locatifs

Obligation d’avoir un comptable

Préférable, notamment pour le calcul des amortissements

Oui

  1. Le LMNP concerne uniquement la location meublée, alors que la SCI permet d’investir dans une location meublée ou vide.
  2. Le plafond de la LMNP limite l’activité commerciale du bailleur mais la SCI n’impose pas de limite de recettes.
  3. La SCI permet une meilleure transmission du patrimoine aux membres de la famille par la donation de parts sociales.
  4. LMNP et SCI permettent de choisir la nature des impôts afin de trouver le statut fiscal le plus avantageux.

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