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Premier investissement dans l’immobilier locatif : comment choisir ?

Sommaire

Vous avez décidé de franchir le pas de l’investissement locatif ? L’immobilier constitue l’un des investissements les plus sûrs et pérennes. Cependant, cette démarche doit être réfléchie, tant sur le choix du bien que sur le statut fiscal à privilégier. C’est pourquoi Ooinvestir vous accompagne dans votre projet ! 

Avantages, rentabilité, fiscalité : toutes les informations à connaître pour le concrétiser au mieux se trouvent dans cet article.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

L’avantage majeur de l’immobilier locatif ? Un rendement durable. Investir dans un logement destiné à la location assure des revenus sûrs et réguliers. Le bien acheté peut ensuite faire l’objet d’une transmission dans le cadre d’un héritage.

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L’immobilier locatif : un investissement rentable

Contrairement aux placements boursiers, l’investissement en immobilier locatif n’est pas impacté par la conjoncture économique, ou alors de façon marginale. Sur le long terme, le secteur immobilier se porte particulièrement bien puisque la plupart des biens prennent de la valeur d’une année à l’autre. La tension du marché combinée à la baisse des taux d'intérêt des prêts immobiliers et aux avantages fiscaux proposés (Pinel, LMNP, Censi-Bouvard…) engendre une rentabilité élevée pour ce type d’investissement. Aujourd’hui, un logement locatif affiche un taux de rendement jusqu’à 7 % en moyenne. Enfin, les loyers perçus peuvent financer tout ou partie de votre remboursement de crédit immobilier. L’investissement locatif demeure donc l’un des plus rentables. L'immobilier neuf peut également constituer une bonne solution de défiscalisation immobilière, avec d'autres avantages et inconvénients. 

La constitution d’un patrimoine

En investissant dans un bien destiné à la location, vous constituez un patrimoine solide qui vous profitera sur le long terme et mettra à l'abri vos proches. Il vous apportera un complément de revenus au moment de la retraite et vous assurera ainsi une bonne situation financière. De plus, vous pourrez le transmettre en héritage à votre descendance. Ils n’auront plus à payer le crédit contracté pour son financement et pourront alors en tirer pleinement profit. Dans tous les cas, vous avez la possibilité de vendre votre patrimoine à tout moment et éventuellement en tirer une plus-value.

Plus vous investirez tôt et plus votre investissement locatif sera rentable. En effet, les taux d’intérêt et d’assurance seront moins élevés en raison de votre âge et vous rembourserez plus vite votre crédit immobilier. Si vous investissez à 20 ans, vous tirerez pleinement profit de votre logement entre 35 et 40 ans ! Rentable, non ? 

Investissement immobilier locatif : les critères qui influent sur la rentabilité de votre bien

Le rendement de votre investissement immobilier locatif va dépendre de 2 critères majeurs : l’emplacement de votre logement et le type de location (studio, appartement, etc.). Le budget dont vous disposez pour l’achat de votre bien influe fortement sur ces aspects. Toutefois, il convient de prêter attention à certains points stratégiques pour optimiser votre investissement. 

L’emplacement

Les villes étudiantes à fort dynamisme comme Paris, Lyon ou Marseille constituent de bons emplacements pour acheter un bien destiné à la location. Ce sont des zones tendues dans lesquelles la demande locative est particulièrement importante. Le prix des loyers est donc généralement plus élevé que dans les autres villes. Le quartier est aussi déterminant pour l’achat d’un bien immobilier. Boutiques, transports, écoles… Les commodités à proximité du logement attirent plus de locataires et influent également sur le prix du loyer. D’autre part, une bonne adresse assure un bon rendement. Un appartement situé en plein centre-ville de Toulouse, par exemple, sera plus rentable qu’un logement situé en bord du périphérique.

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Pour un investissement locatif ou pour votre résidence principale, les critères varient. Avec une résidence principale, vos critères personnels priment. Dans l’autre cas, vous devez anticiper les attentes de votre locataire potentiel.

Le type de bien

Un bon investissement locatif repose aussi sur la nature du bien ciblé. Si les petites surfaces type studio ou T1 rapportent davantage au m2, elles engendrent aussi plus de vacances locatives. Aussi, elles demandent des remises en état plus fréquentes. À l’inverse, les grandes surfaces affichent un rendement locatif moins élevé mais le taux de vacances locatives est moindre. Les locataires sont principalement des familles qui restent dans les lieux plus longtemps. Les frais d’entretien sont également moins importants car les occupants sont en général plus précautionneux.

Ce sont donc des valeurs sûres, mais elles rapportent moins. Les T2 et T3 apparaissent comme un bon compromis : c’est la cible privilégiée pour un premier investissement immobilier locatif. Enfin, si votre logement fait partie d’une résidence, vous aurez certainement des frais de copropriété à votre charge. Faites donc attention aux caractéristiques de votre bien (en résidence, isolé, etc.) et aux frais qui y sont rattachés (syndicat de copropriété, taxe foncière, etc.).

Également, vous aurez peut-être des diagnostics d'énergie obligatoires à réaliser si nécessaire. 

Investissement immobilier locatif : quelle stratégie fiscale ?

Dans la même logique, vous pouvez augmenter la rentabilité de votre bien grâce aux différents avantages fiscaux qu’engendre l’investissement immobilier locatif. Les dispositifs de défiscalisation sont différents selon le type d’achat (neuf ou ancien). Vous pouvez aussi bénéficier de plusieurs avantages selon la nature de l’investissement.

Acheter dans l’ancien ou dans le neuf ?

L’immobilier ancien est très populaire auprès des investisseurs car il présente de nombreux avantages. Avec un prix d’achat 10 % à 30 % moins cher que dans le neuf, un logement ancien est idéal pour un premier investissement locatif. De plus, la localisation est généralement plus attractive. La plupart des biens anciens se situent en centre-ville alors que l’immobilier neuf se construit plutôt en périphérie.

Si un logement neuf coûte plus cher, les frais de notaires sont cependant moins élevés (2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien) et la taxe foncière est exonérée durant 2 ans. Le neuf comme l’ancien présentent donc des atouts considérables, dont la possibilité de réduire ses impôts.

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Voici les principaux dispositifs de défiscalisation propres à l’achat immobilier dans l’ancien et dans le neuf.

Les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien

Si vous faites le choix d’un investissement immobilier locatif dans l’ancien, vous pourrez bénéficier de 2 dispositifs fiscaux : la loi Malraux et le dispositif Denormandie.

  • La loi Malraux : elle se focalise sur les logements situés en zones dégradées ou sauvegardées. La réduction d’impôts pour les logements situés dans ces zones peut atteindre 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, soit un gain potentiel total de 120 000 €.
  • Le dispositif Denormandie : il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts proportionnelle à l’engagement locatif (entre 12 et 21 % du prix du bien pour une période de location comprise entre 6 et 12 ans). Pour y avoir droit, le propriétaire doit réaliser des travaux à hauteur de 25 % du prix d’achat. Le gain peut atteindre 63 000 € sur 12 ans.

Les dispositifs de défiscalisation dans le neuf 

Si vous faites le choix de l’immobilier neuf pour votre premier investissement locatif, plusieurs dispositifs fiscaux avantageux s’offrent à vous.

  • La loi Pinel : elle propose les mêmes avantages fiscaux que le dispositif Denormandie, sous conditions. Le taux de défiscalisation de la loi Pinel varie donc en fonction de l'engagement locatif : 12 % du prix d’achat pour une période de location de 6 ans, 18 % pour une période de 9 ans et 21 % pour une période de 12 ans. La loi Pinel s’applique dans la limite d’un prix d’achat de 300 000 euros et de 5 500 euros du m2, soit une réduction d’impôts sur les revenus qui peut atteindre 63 000 € au total.
  • LMNP (location meublée non professionnelle) : la location d’un bien meublé sous le statut LMNP permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôts. Avec ce statut, vous aurez le choix entre 2 régimes d’imposition. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles tandis que le régime réel donne la possibilité de déduire la totalité des charges avant déclaration et d’appliquer un amortissement comptable.
  • Loi Censi-Bouvard : elle s’adresse aux propriétaires sous le statut LMNP détenant un logement dans une résidence de services agréée. Elle offre une réduction d’impôts de 11 % du prix d’achat hors taxe pour un engagement de 9 ans, dans la limite de 300 000 € investis.

Besoin de conseils personnalisés ? Demandez l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine. Ce professionnel pourra vous guider : constitution de votre dossier de prêt, apport à prévoir, villes de France à cibler selon le locataire type…

Investir seul ou à plusieurs ? 

Pour un premier investissement locatif, vous avez aussi la possibilité de vous engager avec d’autres investisseurs. Vous diversifierez ainsi vos placements en engageant moins d’argent que pour un investissement locatif traditionnel. Pour investir dans un bien en famille ou entre amis, vous aurez le choix entre : 

  • l’indivision : c’est le statut attribué automatiquement lors d’un achat commun. Chaque investisseur obtient une quote-part exprimée en pourcentage, équivalente au montant de l’investissement ; 
  • la SCI : il s’agit d’une société immobilière. Les investisseurs partagent les bénéfices du ou des bien(s) mis en commun. Pour les acheteurs membres de la SCI, la propriété s’exprime sous forme de parts sociales, proportionnelles à leur apport au capital de la société.

La SCI est généralement privilégiée pour 2 raisons principales : les prises de décision concernant le(s) bien(s) commun(s) sont plus simples et la revente des parts est plus facile que pour un bien en indivision.

D’autres solutions existent pour investir à plusieurs. La SCPI et le crowdfunding, par exemple, sont également des voies d’investissement en commun intéressantes pour se lancer dans l’immobilier locatif.

  1. Investir dans l’immobilier locatif fait partie des placements les plus sûrs et pérennes.
  2. L’emplacement et le bien choisis influent sur le rendement de votre investissement.
  3. L’immobilier locatif donne droit à divers avantages fiscaux déterminés en fonction de votre statut et de votre investissement.
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