salon rénové en loi Denormandie

Réduire ses impôts avec la loi Denormandie dans l’immobilier ancien

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Pour profiter de la réduction d’impôt proposée par la loi Denormandie, les investisseurs axent leur stratégie sur l’acquisition de logements dans l’immobilier locatif. Alternative à la loi Pinel sur le marché ancien, le dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie présente de nombreux avantages. Vous recherchez un dispositif de défiscalisation permettant de minorer votre impôt sur le revenu de façon significative ? Pariez sur l’acquisition de logements anciens, destinés à la location, tout en conservant des avantages fiscaux attractifs. Voici les éléments indispensables que vous devez connaître sur la réduction d’impôt Denormandie.

 

Qu’est-ce qu’un investissement en loi Denormandie ?

S’il y a un investissement locatif procurant d’excellents résultats, c’est bien le dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie. Prolongé par l’article 115 de la loi de finances 2020, il concerne les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022. Ses modalités ont donc été revues et élargies.

Dédiée à l’acquisition de logements sur le marché locatif ancien, la loi Denormandie contribue à la réhabilitation de biens immobiliers. En effet, en encourageant des travaux conséquents dans des habitations dégradés, l’État soutient l’acquisition sur ce marché spécifique en permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse. En revanche, votre opération immobilière doit intervenir dans une zone éligible au dispositif de défiscalisation Denormandie. Le bien doit ainsi se situer dans une des 245 communes :

  • identifiées pour leur manque de dynamisme urbain ;
  • ayant signé une convention de revitalisation du territoire dans le cadre d’un programme national Action cœur de ville ;
  • s’étant engagé dans une opération de revitalisation du territoire (ORT).

Depuis le 1er janvier 2020, le périmètre a été étendu aux communes dans leur intégralité et non plus à leur centre-ville.

Bénéficier d’une réduction d’impôt Denormandie calculée selon la durée de location

En louant un logement éligible au dispositif de défiscalisation Denormandie dans l’immobilier ancien, vous avez droit à une réduction d’impôt selon la durée d’engagement choisie pour la location du logement concerné :

  • 12 % pour 6 ans de location, c’est-à-dire 2 % par an ;
  • 18 % pour 9 ans de location, soit 2 % par an ;
  • 21 % pour 12 ans location, correspondant à 2 % par an jusqu’à la 9e année et 1 % par an pour les 3 dernières années.

Exemple d’un investissement en loi Denormandie

Pour 300 000 € investis, vous pouvez déduire de vos impôts un montant important grâce à ce dispositif de défiscalisation immobilière :

  • 6 000 € par an pendant 6 ans ou 9 ans, selon l’engagement de location ;
  • 5 250 € par an entre la 10e et la 12e année, si la location est conclue pour 12 ans.

Si le montant déductible est supérieur à votre imposition, vous ne pouvez pas le reporter sur l’année suivante. 

De plus, à l’instar de la loi Pinel, le dispositif Denormandie entre dans le calcul des niches fiscales. Ce montant, plafonné à 10 000 € par an et par foyer fiscal, se cumule avec d’autres avantages fiscaux tels que ceux pour l’emploi d’un salarié à domicile, entre autres.

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Comment bénéficier de la défiscalisation du dispositif Denormandie ?

Répondre aux conditions d’éligibilité de la loi Denormandie 

Les personnes éligibles au dispositif de défiscalisation Denormandie doivent être majeures et imposables en France au moment de l’acquisition du logement. Au regard de la durée d’engagement de location, elles doivent être prêtes à réaliser un investissement dans l’immobilier ancien à moyen ou long terme. De plus, le propriétaire doit s’engager à investir en loi Denormandie dans une ville éligible, définie par l’administration fiscale. Ce type d’investissement locatif est plutôt destiné aux particuliers cherchant une réduction d’impôt et non une opération visant une rentabilité immobilière grâce à des revenus fonciers élevés.

Réhabiliter des logements anciens avec des travaux éligibles

Bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie s’obtient en respectant certaines conditions en termes de travaux de réhabilitation. Pour réaliser une opération Denormandie, vous devez entreprendre des opérations de remise en état d’un logement sur la base minimum de 25 % du coût total de l’investissement, ce montant (prix d’achat + coût des travaux) étant limité à 300 000 €. Vous pouvez réaliser 2 opérations par an, sous réserve de rester dans l’enveloppe globale de 300 000 €. De façon générale, vous êtes autorisé à réaliser : 

  • des travaux de rénovation ;
  • des travaux de modernisation ;
  • des travaux assainissement ;
  • des travaux destinés à l’aménagement et la création de surfaces habitables ;
  • des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie.

Grâce au décret du 26 mars 2019, vous pouvez évaluer la nature des travaux que vous pouvez engager ainsi que les rénovations énergétiques à réaliser. Il vous indique également avec précision les opérations éligibles pour atteindre les performances en matière d’économies d’énergie attendues.

Pour être éligibles à la loi Denormandie dans l’immobilier locatif ancien, les travaux doivent être réalisés par un professionnel ayant obtenu la certification « reconnu garant pour l’environnement » (RGE).

Proposer un bail avec un loyer plafonné

L’une des conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie est de s’engager à louer le logement vide pendant 6, 9 ou 12 ans. De plus, vous êtes tenu de proposer le bien immobilier sur le marché locatif en respectant un plafond de loyer mensuel, déterminé pour une surface en m², hors charges.

   Plafond des loyers 2020 en métropole

 

Zone

 

Plafond loyers

 

 

A bis

 

17,43 €

 

 

A

 

12,95 €

 

 

B1

 

10,44 €

 

 

B2 et C

 

9,07 €

 

 

À ce plafond est appliqué un coefficient multiplicateur d’une valeur maximum de 1,2 déterminé comme suit : loyer maximum au m²= plafond x (0,7 + 19/surface utile du logement). On entend par surface utile la surface habitable à laquelle on rajoute la moitié des surfaces annexes plafonnées à 8 m² (caves, terrasses… sauf les parkings).

Exemple

Vous souhaitez faire l’acquisition d’un studio de 20 m² disposant d’un balcon de 4 m² dans une ville située en zone B1, éligible à la loi Denormandie.

Le coefficient multiplicateur pour obtenir le montant du loyer mensuel par m² se calculera de la manière suivante :

10,44 x (0,7 + 19/22) = 1,56.

Mais comme le coefficient est supérieur à 1,2, ce maximum va être appliqué. Le calcul exact sera donc :

10,44 x 1,2 = 12,53 € par m² soit un montant de 275,66 €, hors charges.

Investir en loi Denormandie ne vous promet pas des revenus fonciers élevés. Cette opération doit répondre à un objectif de défiscalisation et/ou de création d’un patrimoine immobilier. 

Louer le logement à des foyers disposant de revenus modestes

Investir en loi Denormandie implique de respecter des plafonds de ressources définis par la loi pour les ménages (futurs locataires) éligibles. En effet, cette mesure fiscale permet de loger des personnes disposant de revenus modestes dans des habitations rénovées. Les biens immobiliers étant situés dans des zones à fort déficit de logements, les familles profitent ainsi d’un coup de pouce pour intégrer un logement de bonne qualité au titre de leur résidence principale.

Plafond des ressources 2020 en métropole

 

Composition du ménage locataire

 

Zone A bis

 

Zone A

 

Zone B1

 

Zone B2 & C

 

Personne seule

 

38 465 €

 

38 465 €

 

31 352 €

 

28 217 €

 

 

Couple

 

57 489 €

 

57 489 €

 

41 868 €

 

37 681 €

 

 

Pers. seule ou couple ayant 1 personne à charge

 

75 361 €

 

69 105 €

 

50 349 €

 

45 314 €

 

 

Pers. seule ou couple ayant 2 personnes à charge

 

89 976 €

 

82 776 €

 

60 783 €

 

54 705 €

 

 

Pers. seule ou couple ayant 3 personnes à charge

 

107 053 €

 

97 991 €

 

71 504 €

 

64 354 €

 

 

Pers. seule ou couple ayant 4 personnes à charge

 

120 463 €

 

110 271 €

 

80 584 €

 

72 526 €

 

 

Majoration par personne à charge supplémentaire

 

+ 13 421 €

 

+ 12 286 €

 

+ 8 990 €

 

+ 8 089 €

 

Pinel ou Denormandie : choisir le dispositif de défiscalisation idéal

Si les conditions de réductions d’impôts entre la loi Pinel et la loi Denormandie sont équivalentes, le fait d’investir dans l’immobilier neuf ou dans l’immobilier ancien entraîne des nuances qu’il convient de saisir.

Comparatif dispositifs

 

Pinel

 

Denormandie  

 

Marché immobilier

 

Neuf

 

Ancien comprenant des travaux de rénovation ou de réhabilitation

 

 

Zone d’investissement

 

Zones tendues

 

Villes identifiées Action Cœur de Ville ou ORT

 

 

Prix

 

Plus élevé

 

Moins cher mais travaux à prévoir

 

 

Frais de notaire

 

Entre 2 et 3 %

 

Environ 8 %

 

 

Déclaration de revenus

 

Micro-foncier ou réel

 

Idem

 

 

Réduction d’impôts

 

12, 18 ou 21 % selon durée location

 

Idem

 

En définitive, réaliser un investissement en loi Denormandie vous offre une réduction d’impôt intéressante. Ce type d’acquisition est plutôt destiné aux personnes recherchant un avantage fiscal conséquent et non une rentabilité élevée ou des revenus fonciers conséquents. Par ailleurs, la loi Denormandie peut donner beaucoup de sens à votre investissement locatif : elle permet de réhabiliter des logements insalubres et de redynamiser des villes en déficit de logements. 

  1. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Denormandie permet la réhabilitation du parc immobilier locatif ancien dans plus de 200 villes. 
  2. Il offre les mêmes réductions d’impôts que les investissements en loi Pinel, avec les mêmes durées d’engagement pour la location du bien immobilier. 
  3. Le montant des travaux (réhabilitation, rénovation, etc.) doit représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement. 
  4. Pour bénéficier des avantages d’une opération immobilière en loi Denormandie, vous devez proposer votre logement à un loyer plafonné (selon les montants définis par l’administration fiscale) et prendre en compte les ressources de votre/vos futur(s) locataire(s). Ces derniers devront occuper le logement au titre de résidence principale.