Investir en loi Denormandie et loger sa famille

La loi de finances a prolongé le dispositif fiscal immobilier Denormandie. Cette mesure permet de bénéficier d’une réduction d’impôts en contrepartie de l’achat d’un bien immobilier ancien à rénover au sein des 245 villes éligibles. Mais, cette loi de défiscalisation possède également l’intérêt non négligeable de pouvoir y loger un enfant ou un parent. Ooinvestir vous dit tout pour louer un logement à un membre de votre famille  tout en bénéficiant d'avantages fiscaux avec la loi Denormandie. 

La loi Denormandie : un des rares dispositif permettant de louer son bien à un proche

Intérêt très appréciable pour les investisseurs, à l’instar de la loi Pinel, ce mécanisme de défiscalisation immobilière offre la possibilité de louer le logement à un membre de sa famille. Ainsi, en investissant aujourd’hui en loi Denormandie dans une ville éligible au dispositif,  vous pouvez offrir une solution de logement à l’un de vos proches, et  sécuriser de la même manière, vos revenus locatifs. Vous y gagnerez en tranquillité : l’appartement sera loué à quelqu’un de confiance, ce qui évitera des frais en cas de dégradation d’un locataire peu scrupuleux.

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Pour rappel, ce dispositif vise à améliorer la qualité de l'habitat dans certains quartiers où les bâtiments sont de véritables passoires énergétiques. En investissant via la loi Denormandie, vous faites fructifier votre épargne, tout en améliorant les conditions de vie de votre proche, futur locataire. Donc, en échange d’un engagement de location , vous bénéficiez en tant qu’investisseur d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien (coût d’acquisition + prix des travaux).

Tout savoir pour réduire ses impôts en loi Denormandie

Pour bénéficier de tous les atouts offerts par cette loi , comme la possibilité de louer votre logement à votre famille, votre locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal. 

Quelles sont les conditions de la loi Denormandie ?

Afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt accordée par ce mécanisme, l’investisseur doit se soumettre à un certain nombre de conditions. 

Tout d’abord, l’opération immobilière doit être réalisée entre le 28/03/2019 et le 31/12/2022, et les travaux de rénovation exigés par le dispositif devront être terminés le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.

D’autres conditions doivent également être honorées pour être éligible au dispositif de défiscalisation de la loi Denormandie, comme :

• La typologie du bien immobilier ;  
• L’éligibilité de la ville et la zone géographique à la loi Denormandie ; 
• Les ressources de votre proches en tant que locataires, le plafonnement des loyers.... 

Voici un petit tour d’horizon des modalités à respecter.

Des conditions liées au logement

Considéré par certains comme “une loi Pinel pour l’immobilier ancien”, le dispositif Denormandie concerne des biens immobiliers devant être rénovés : logements anciens, ou locaux transformés en habitations. 

L’investisseur s’engage alors à effectuer des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération immobilière. La nature de ces derniers est strictement encadrée et doit concerner obligatoirement l’un des 3 points suivants :

• amélioration de la performance énergétique des logements de 20 % (30 % pour les habitations individuelles) ;
• au moins 2 types de travaux parmi cette liste : isolation des combles, des murs, ou des fenêtres, changement de la chaudière ou du système de production d’eau chaude ;
• création d’une nouvelle surface habitable.

Les travaux doivent être réalisés par un professionnel labellisé RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement).

Contrairement à la loi Pinel, ce dispositif a défini certaines villes éligibles en France (et non des zones, ayant un besoin urgent de rénovation de l'habitat existant (selon l’arrêté du 26/03/2019).

Des conditions liées au locataire

Vos futurs locataires devront répondre à des critères de ressources, et ce, même s’il s’agit d’un membre de votre famille.

Afin de prendre en compte les caractéristiques de chaque territoire (prix des loyers, salaires moyens, densité de population…), l’administration fiscale a défini des zones géographiques avec des plafonnements spécifiques.

Le revenu fiscal de référence de votre futur locataire pris en compte sera celui de l’année N-2, et les plafonds appliqués dépendront du zonage de votre ville :   

Des conditions liées au contrat de location

Afin de bénéficier de ce dispositif, votre proche, locataire, devra déclarer son logement en résidence principale. Vous devrez également respecter un plafonnement des loyers en fonction de la zone géographique de votre bien immobilier.

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En effet, l’objectif du gouvernement est double :  encourager les propriétaires à rénover leurs logements (via un avantage fiscal attractif), pour lutter  contre les logements insalubres  et offrir des habitations décentes aux  foyers les plus modestes.

Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?

Acheter un bien dans l’immobilier locatif via ce mécanisme présente de nombreux attraits pour les investisseurs immobiliers.

D’un côté, vous vous constituez un patrimoine tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. De l’autre, vous devenez  propriétaire d’un logement que vous pouvez louer à l’un de vos proches. C’est la solution parfaite si vous cherchez une solution de logement pour votre enfant, neveu étudiant ou pour vos parents ou beaux parents par exemple. 

Une réduction d’impôt attractive

Le principal attrait de cette loi de défiscalisation est bien évidemment  la réduction d’impôt allouée à ce dispositif. 

En échange d’un engagement de location sur une durée déterminée (6, 9, ou 12 ans), vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de votre bien :

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous capitalisez et touchez des revenus supplémentaires mensuels, et vous bénéficiez d'une baisse d’impôts : vous êtes bénéficiaire sur tous les tableaux !

La base de calcul de votre réduction d’impôts se fait donc sur le prix de revient du bien immobilier (plafonné à 300 000 € d’investissement/an et à 5 500 € par m² de surface habitable). Vous pouvez bien sûr, investir un montant plus important, mais celui-ci ne sera pas pris en compte par l’administration fiscale. 

EXEMPLE

Vous achetez un bien immobilier de 80 m²  pour 300 000 € avec 50 000 € de travaux pour une durée de location de 6 ans. Votre prix de revient est alors de 350 000 €. Vous respectez le plafond du prix au m² (de 3 750 €/m²) , mais pas celui du montant de l’investissement. Votre réduction d’impôt sera alors de 12 % sur une base de 300 000 €, soit 36 000 €.  

Il est très important de vérifier  lors de votre investissement que vous respectez bien le plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10 000 €/an par l’administration fiscale. 

Par exemple, si vous bénéficiez d’un avantage fiscal de 4 000 € pour garde d’enfants, et que votre investissement en loi Denormandie vous offre une réduction d’impôt de 7 000 €. Le montant de votre avantage qui devrait être de 11 000 €, ne sera finalement “que” de 10 000 €.

1. Le dispositif de la loi Denormandie vous permet de louer votre logement à un membre de votre famille à condition qu'il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal ;
2. Pour être éligible au dispositif, votre proche devra payer un loyer mensuel plafonné et ne devra pas dépasser les plafonds de ressources imposés ;
3. La défiscalisation en loi Denormandie se calcule sur le prix de revient du bien. Son montant est également soumis à un plafond.