Personne réfléchissant devant son ordinateur pour illustrer les questions à se poser afin d'investir en loi Pinel

Les 5 questions à se poser pour investir en loi Pinel

Sommaire

Investir dans l’immobilier locatif via la loi Pinel présente de nombreux avantages pour vous, en tant que contribuable. Vous vous constituez un patrimoine immobilier, vous bénéficiez de revenus complémentaires sous forme de loyers, et vous profitez d’une réduction d’impôt. Pour que votre investissement soit un succès, il est nécessaire de bien connaître le fonctionnement du dispositif Pinel. Comment être éligible à la loi Pinel ? Où puis-je investir, et pour quelle réduction d’impôt ? Ooinvestir vous présente les 5 questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier locatif via la loi Pinel.

Quels critères pour être éligible à la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel a été mis en place afin d’améliorer l’offre locative dans certaines zones géographiques où le marché de l’immobilier est particulièrement tendu. Pour inciter les investisseurs, ce dispositif offre une réduction d’impôt, en échange d’un engagement de location. Bien évidemment, certains critères doivent être remplis afin d’être éligible au dispositif de la loi Pinel.

Le dispositif de la loi Pinel permet donc aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier, et de profiter de revenus complémentaires. Mais le principal avantage repose sur la réduction d’impôt offerte. Il est donc réservé aux investisseurs payant des impôts, domiciliés fiscalement en France, et cherchant à bénéficier d’un avantage fiscal. 

Pour pouvoir être éligible au dispositif Pinel, les autres critères sont les suivants : 

  • le logement doit être neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Depuis le 01/01/2021, il doit être situé dans un immeuble collectif. Il ne concerne donc plus le logement individuel et pavillonnaire. 
  • Il doit être loué vide, et constituer la résidence principale du locataire.
  • Il doit respecter un certain niveau de performance énergétique (réglementation thermique RT 2012).
  • Le niveau de ressources du locataire est plafonné.
  • Un plafonnement des loyers doit être respecté.
  • Le logement doit être situé dans certaines zones géographiques.

Comment bénéficier de la loi Pinel ?

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

Le dispositif ne s’applique qu’à certaines villes du territoire Français, où le marché de l’immobilier est particulièrement tendu. 

Ainsi, pour être éligible au dispositif de la loi Pinel, votre logement doit être situé en zone Abis, A, ou B1 : 

  • La zone Abis englobe Paris et sa proche banlieue ;
  • La zone A concerne le reste de la banlieue parisienne, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, et l’agglomération de la Côte d’Azur ;
  • La zone B1 correspond à des agglomérations de plus de 250 000 habitants.

Ce découpage n’est pas exhaustif. Pour savoir dans quelle zone est situé votre logement, vous pouvez consulter le simulateur Ooinvestir. 

Des exceptions existent en région Bretagne. Un simulateur spécifique à la région a donc été mis en place. Ce dispositif prendra fin au 31 décembre 2021.

Ce zonage ne définit pas uniquement l’éligibilité au dispositif de la loi Pinel. Il est très important de le prendre en compte car il détermine le niveau de plafonnement des ressources du locataire et de plafonnement des loyers.

Tout savoir du plan de zonage de la loi Pinel 

Quel montant pour la réduction d’impôt ?

Une fois que vous avez vérifié votre éligibilité au dispositif de la Pinel et identifié votre zone, la question du montant de votre réduction d’impôt se pose. 

Ce montant va dépendre de la durée de votre engagement de location, et il est calculé sur le prix de revient du logement. Le PLF 2021 (projet de loi de finances)  a reconduit en l’état les réductions d’impôts pour les années 2021 et 2022. Des ajustements apparaîtront pour les acquisitions réalisées à partir de 2023. Voici le barème des réductions d’impôts selon l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) :   

Durée de location

Taux de réduction d’impôt

2021/2022

2023

2024

6 ans

12 %

10.5 %

9 %

9 ans

18 %

15 %

12 %

12 ans

21 %

17.5 %

14 %

Exemple

Un couple achète un appartement fin 2021 à Montpellier pour un prix de 145 000 €. Montpellier est en zone A et est donc éligible au dispositif de la loi Pinel. Ils s’engagent sur une durée de location de 9 ans. Ils pourront bénéficier d’une réduction d’impôts de : 18/100 X 145 000 = 26 100 €. S’ils achètent l’appartement en 2023, la réduction d’impôts ne sera plus que de 21 750 € (15/100 X 145 000)

Le montant que vous investissez doit respecter les 2 plafonds suivants : 

- 300 000 € par contribuable et par an ;

- 5 500 € par m² de surface habitable.

Ce qui signifie que vous pouvez investir dans plusieurs logements (maximum 2/an) si vous respectez ces loyers. Veuillez toutefois à ne pas dépasser le plafonnement global des avantages fiscaux.

Quel type de logement choisir pour investir en loi Pinel ?

La réglementation de la loi Pinel

Pour profiter du dispositif de la loi Pinel, vous devez choisir un logement qui y est éligible. Pour cela, votre logement doit être loué vide, en tant que résidence principale. Il faut également qu’il respecte un certain niveau de performances énergétiques (RE 2020 ou BBC 2012).

En revanche, il n’existe aucune condition de surfaces, ni de type de locataires imposés. Néanmoins, pour profiter totalement de la réduction d’impôts, veillez à respecter les différents plafonds mis en place dans le cadre de la loi de défiscalisation.

Les appartements éligibles à la loi Pinel

Les conseils d’Ooinvestir pour choisir un appartement Pinel

Pour que votre investissement soit un succès, il faut que vous parveniez à louer votre appartement, en évitant les carences locatives. Une étude du marché de l’immobilier est donc nécessaire.

Tout d’abord, allez-vous vous occuper vous-même de la location de votre logement ? La gestion locative peut être, en effet, très chronophage, et nécessiter des déplacements sur place (visites, état des lieux d’entrée et de sortie, rédaction des baux…). Il peut être judicieux de choisir un logement proche de chez vous pour pouvoir gérer la location. Vous pouvez bien évidemment passer par une agence qui se chargera de louer votre logement, mais sachez que cela fera baisser le rendement de votre investissement immobilier.

Ensuite, vous devrez éviter les carences locatives. Votre logement doit donc répondre à un besoin : l’emplacement est primordial. Privilégiez les immeubles proches des transports en commun et des commerces de proximité. De même, un quartier calme et verdoyant sera toujours plus attractif qu’un quartier moins entretenu.

Il faut également que la taille de votre logement soit en adéquation avec son environnement. Un appartement d’une petite superficie à proximité d’une université attirera des étudiants. À l’inverse, un grand appartement destiné à une famille, devra être situé à proximité des crèches, écoles, et collèges. De même, si vous louez à un couple de jeunes actifs, il faut qu’il y ait des emplois à proximité.

Pour proposer un appartement en loi Pinel, il doit donc être loué vide en tant que résidence principale. Mais le plus important est de réussir à trouver preneur. Vous devez donc bien étudier le marché de l’immobilier locatif avant de vous lancer. Cela dépendra également de votre budget et de votre projet. Si vous comptez habiter votre logement après la durée de location, vos critères personnels entrent en compte. Si vous comptez le revendre, choisissez un quartier avec une forte plus-value potentielle.

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Comment juger la rentabilité d’un logement Pinel ?

Il peut être assez complexe de définir la rentabilité d’un investissement en loi Pinel. En effet, de nombreux facteurs entrent en compte :

  • prix de revient du logement ;
  • montant des loyers perçus ;
  • charges (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, garanties locatives) ;
  • montant de l’emprunt ;
  • durée d’engagement de location, et donc montant de la réduction d’impôt ;
  • prix de revente du bien à terme.

Néanmoins, sauf problèmes majeurs (absence de locataire sur une grande période, dégradation du logement entraînant de lourds travaux…), investir dans l’immobilier locatif via la loi Pinel offre de nombreux avantages (constitution d’un patrimoine immobilier, obtention de revenus complémentaires mensuels, et réduction d’impôts), et reste beaucoup plus rentable que les produits d’épargne classique.

Avant de vous lancer dans votre projet d’investissement locatif via la loi Pinel, il est primordial de bien définir vos objectifs, et de comprendre ce mécanisme de défiscalisation immobilière. En effet, le non-respect des conditions du dispositif peut entraîner la perte des avantages fiscaux, et donc une forte baisse de la rentabilité de l’investissement.

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