Main qui empile des pièces à côté d'une maquette de maison eligible Pinel Plus

Pinel Plus : zoom sur l'éligibilité des logements

Sommaire

Vous voulez réaliser un investissement Pinel pour bénéficier de son avantage fiscal ? À partir de 2023, il faudra suivre les règles du nouveau dispositif Pinel Plus. Plus grands, plus confortables et plus économes en énergie, les logements éligibles au Pinel Plus doivent se plier aux récentes exigences énergétiques et environnementales. Ooinvestir vous explique ce nouveau programme en détail.

Pinel Plus : comment appréhender ce nouveau dispositif ?

Dans le monde de l’investissement immobilier, le dispositif Pinel fait partie des plus fortes incitations fiscales. Mais à partir de 2023, il faudra miser sur le Pinel + pour bénéficier de tout son avantage fiscal. Pour cela, vous devrez respecter des conditions supplémentaires.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Introduite par l'article 5 de la loi du 29 décembre 2014 du code général des impôts, la loi Pinel vise à encourager la construction de logements neufs sur le territoire français, plus précisément dans les villes où le marché locatif est le plus tendu. Pour attirer les investisseurs français, l’État propose une réduction d’impôt progressive selon la durée de leur engagement locatif.

D’abord annoncée au mois de décembre 2017, la fin du dispositif immobilier Pinel a été repoussée au 31 décembre 2021. Finalement, la loi Pinel ne disparaîtra pas avant fin 2024, mais ses avantages seront progressivement réduits. Sauf si vous optez pour le nouveau dispositif : le Pinel Plus.

Le Pinel Plus, un dispositif plus restrictif mais plus avantageux

Le décret n° 2022-384, publié le 17 mars 2022 a précisé l’accès au Pinel + (ou « Super Pinel ») en ajoutant de nouveaux critères, plus qualitatifs.

Les avantages fiscaux sont maintenus. La réduction d’impôt reste progressive selon la durée de location du bien immobilier.

Réduction d’impôt pour le Pinel Plus

Durée de l’engagement locatif

Taux de réduction d’impôt

6 ans

12 %

9 ans

18 %

12 ans

21 %

Cette défiscalisation va progressivement diminuer pour le Pinel classique.

En revanche, ce nouveau dispositif de défiscalisation impose des éléments de confort, de surface et de performance énergétique.

Pinel Plus : quels sont les enjeux énergétiques de ce nouveau dispositif ?

Lors de la mise en place du dispositif Pinel en 2015, la France disposait déjà d’une réglementation thermique, entrée en vigueur 3 ans plus tôt. Mais depuis 2020, une nouvelle réglementation environnementale encadre la construction de bâtiments neufs.

La réglementation thermique RT 2012

La RT 2012 se concentrait sur 2 composants d’un logement : l’aspect thermique et l’isolation.

Elle s’orientait autour de 3 points clés :

  1. limiter les besoins énergétiques du bâtiment par une conception bioclimatique (coefficient Bbiomax) ;
  2. réduire la consommation énergétique grâce à des équipements performants (coefficient Cepmax) ;
  3. exiger un confort d’été dans les bâtiments non climatisés (Ticréf).

La réglementation environnementale RE 2020

La RE 2020 va beaucoup plus loin dans cette démarche. Elle s’articule autour de 3 axes majeurs :

  • « poursuivre l’amélioration de la performance énergétique et la baisse des consommations des bâtiments neufs ». Elle met l’accent sur l’isolation, qui doit être beaucoup plus performante et ce peu importe le mode de chauffage installé (gaz, électricité, fioul, etc.). L’indicateur de besoin bioclimatique Bbio vient mesurer ces performances et renforcer les exigences ;
  • « diminuer l’impact sur le climat des bâtiments neufs en prenant en compte l’ensemble des émissions du bâtiment sur son cycle de vie ». Le cycle de vie comprend la construction (matériaux de construction ou équipements, par exemple), l’exploitation (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage…) et la fin de vie du logement (son démantèlement, par exemple) ;
  • « permettre aux occupants de vivre dans un lieu de vie et de travail adapté aux conditions climatiques futures en poursuivant l’objectif de confort en été. » Le changement climatique augmente et intensifie les épisodes de canicule, la RE 2020 veut donc s’y préparer au mieux.

La loi Climat et Résilience

Avec ses 305 articles autour de 5 thématiques, la loi Climat et Résilience affiche de fortes ambitions, notamment en matière d’habitat.

Cette loi impacte plus particulièrement le marché de location car :

  • elle gèle les loyers des logements classés F et G depuis le 25 août 2022 ;
  • elle prévoit l’interdiction de la mise en location des logements classés :
  • G au 1er janvier 2023 ;
  • F au 1er janvier 2028.

Cette interdiction va fortement bouleverser le marché locatif français.

D’un côté, les passoires thermiques deviendront illégales sur le marché de la location. Leurs propriétaires devront donc impérativement engager des travaux de rénovation s’ils veulent tirer des revenus de leur bien. De l’autre, les logements neufs répondant aux nouvelles réglementations énergétiques seront très demandés, car plus qualitatifs et plus économes en énergie. Un investissement immobilier dans le neuf et répondant aux exigences énergétiques constitue ainsi un achat locatif plus que judicieux.

Quels sont les logements éligibles au Pinel Plus ?

Dans quelle zone investir en Pinel Plus ? Quels sont les conditions conservées ? Quelles réglementations viennent s’ajouter ? Découvrez toutes les conditions d’éligibilité pour votre appartement en Pinel Plus.

Les critères communs avec le dispositif Pinel

Le Pinel Plus conserve certaines conditions du Pinel classique.

Embedded script : [CTA Simulateur] Eligibilité Pinel
Bouton

Les zones d’éligibilité

Le territoire français est quadrillé en 5 zones selon la tension du marché locatif. La loi Pinel, ainsi que le Pinel Plus, ne se destinent qu’aux villes où le marché locatif est le plus dense.

Zone

Détail

A Bis

Paris et 76 communes d’Île-de-France

A

Le reste de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.

B1

Toute la banlieue parisienne non comprise dans les zones A et A bis, certaines grandes agglomérations où les loyers et les prix des logements sont élevés, et les DOM.

Les plafonds de loyer

Pour bénéficier des avantages fiscaux, le loyer de votre appartement doit respecter le plafond en vigueur dans votre zone d’investissement.

Zone

Plafonds de loyer au m²

A Bis

17,62 €/m²

A

13,09 €/m²

B1

10,55 €/m²

Les plafonds de ressources

L’obtention de la réduction d’impôt du Pinel Plus est soumise à un plafond de ressources de vos locataires, selon la composition de son foyer (personne seule, couple ou foyer avec enfants).

Composition du foyer

Zones

A bis

A

B1

Personne seule

39 363 €

39 363 €

32 084 €

Couple

58 831 €

58 831 €

42 846 €

Foyer avec 1 personne à charge

77 120 €

70 718 €

51 524 €

Foyer avec 2 personnes à charge

92 076 €

84 708 €

62 202 €

Foyer avec 3 personnes à charge

109 552 €

100 279 €

73 173 €

Foyer avec 4 personnes à charge

123 275 €

112 844 €

82 465 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 734 €

+ 12 573 €

+ 9 200 €

Les nouveaux critères

Aux critères originaux s’ajoutent des conditions liées à la surface, au confort d’usage et au respect de la réglementation environnementale.

Les critères de surface et de confort d’usage

Le dispositif de défiscalisation Pinel Plus réhausse les exigences en matière de qualité des logements avec une surface habitable minimum, un espace extérieur compris entre 3 et 9 m² et 2 façades d’orientations différentes à partir d’un T3.

Type d’appartement

Nombre de pièces

Surface habitable minimum

Surface minimale de l'espace extérieur

Autre condition

T1

1 pièce avec une cuisine non séparée

28 m²

3 m²

X

T2

1 pièce principale + 1 cuisine + 1 salle de bains

45 m²

T3

2 pièces, 1 cuisine et 1 salle de bains

62 m²

5 m²

Deux façades d'orientations différentes

T4

3 pièces, 1 cuisine et 1 salle de bains

79 m²

7 m²

T5

4 pièces, 1 cuisine et 1 salle de bains

96 m²

9 m²

Les critères énergétiques et environnementaux

Pour bénéficier du nouveau dispositif Pinel Plus, les logements achetés à partir de 2023 devront respecter certains seuils fixés par la RE 2020 et atteindre la classe A du DPE dès 2024.

Année d’achat du logement

Obligation

Atteindre les seuils de la RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025

Atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

2023

✔️

2024

✔️

✔️

Les travaux de votre logement ont déjà commencé ? Si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, vérifiez bien que votre logement respecte les 2 conditions suivantes :

  • le label environnemental E+C- (le label d'État « Bâtiments à Énergie Positive et Réduction Carbone ») ;
  • la classe A du DPE.

Le Pinel + concerne aussi les logements réhabilités. Pour en bénéficier, les logements devront impérativement atteindre la classe A ou B du DPE.

Les nouveaux critères peuvent être remplacés par une autre condition, moins restrictive, consistant à investir dans un des quartiers prioritaires (QPV) d’une ville éligible.

Quid des logements non éligibles au Pinel Plus ?

Il se peut que votre logement Pinel soit déjà en construction mais ne re respecte pas toutes ces conditions. Rassurez-vous, vous resterez tout de même éligible au dispositif Pinel, avec toutefois une réduction d’impôt dégressive à partir de l’année 2023.

Embedded script : [CTA Guide] Téléchargement du Guide Pinel
[OOI] Téléchargement du Guide Pinel

Réduction d’impôt dégressive pour le Pinel classique

Durée de l’engagement locatif

Taux de réduction d’impôt

À partir du 1er janvier 2023

À partir du 1er janvier 2024

6 ans

10,5 %

9 %

9 ans

15 %

12 %

12 ans

17,5 %

14 %

  1. Le décret n° 2022-384 a posé les bases du dispositif immobilier Pinel Plus, présenté comme le grand remplaçant du Pinel jusqu’en 2024.
  2. Cette nouvelle loi conserve les mêmes réductions d’impôts. En revanche, le dispositif initial verra sa défiscalisation progressivement revue à la baisse.
  3. En 2024, entre autres conditions, seuls les logements en classe énergétique A qui atteignent les seuils de la RE 2020 ou situés dans un quartier prioritaire seront éligibles au Pinel Plus.
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