
Pinel Plus : quels critères et quels avantages ?
Sommaire
⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.
La défiscalisation immobilière prend un nouveau virage avec l'arrivée du Pinel+, une version enrichie du dispositif Pinel classique. En vigueur depuis 2023, ce nouveau mécanisme promet des réductions d'impôt plus généreuses pour les investisseurs. Les deux formules continueront de coexister jusqu'au 31 mars 2025, suite à une récente prolongation. Mais attention, pour bénéficier des avantages fiscaux majorés du Pinel+, les critères se durcissent : superficie minimale revue à la hausse, normes énergétiques renforcées, exigences de confort accrues... Décryptage complet de cette évolution majeure dans l'investissement locatif.
Qu'est-ce que le dispositif Pinel Plus ?
À l’origine, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation introduit par l'article 5 de la loi du 29 décembre 2014 du code général des impôts. Ce dispositif vise à favoriser la construction de logements neufs sur le territoire français, et plus particulièrement dans les villes où le marché locatif est le plus tendu. En effet, le principe est simple : l’État offre une réduction d’impôt progressive à tous les ménages français qui respectent les conditions fixées par cette loi.
Entré en vigueur le 1er janvier 2015, le dispositif Pinel devait se terminer au mois de décembre 2017 avant d’être repoussé au 31 décembre 2021. Finalement, cette incitation fiscale devrait disparaître en mars 2025. En attendant, le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 a apporté des modifications, donnant ainsi naissance au dispositif Pinel Plus.
Pinel Plus : quels sont les avantages de ce dispositif ?
Les avantages fiscaux du Pinel Plus peuvent séduire n’importe quel investisseur immobilier :
- vous augmentez votre patrimoine immobilier en réalisant l’achat d’un bien dans une ville où le marché locatif est tendu ;
- vous achetez un logement neuf (garanties professionnelles, moins de travaux de rénovation à court terme) plus respectueux de l’environnement ;
- vous réduisez vos impôts sur une durée de 6 à 12 ans ;
- votre investissement s’autofinance grâce aux revenus locatifs ;
- vous payez moins de frais de notaire (entre 2 et 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien) ;
- vous bénéficiez de l’exonération de la taxe foncière (seulement les 2 premières années).
Quels critères d'éligibilité pour accéder à Pinel Plus ?
Quels critères d'éligibilité sont communs entre les 2 dispositifs ? Quels changements apporte le Pinel Plus ?
Les critères communs avec le Pinel classique
Profil de l’investisseur, durée d’engagement locatif, plafonds de loyers et de revenus : le Pinel Plus partage de nombreux critères communs avec le dispositif originel.
Le profil de l’investisseur
Premièrement, tous les investisseurs majeurs qui paient des impôts en France, qu’ils soient domiciliés en France ou non, peuvent bénéficier de ce dispositif.
La durée d’engagement locatif
Investir en loi Pinel nécessite de mettre votre bien immobilier en location en tant que résidence principale.
C’est d’ailleurs la durée du bail de location qui définit le taux de réduction d’impôt que vous pouvez obtenir. Vous pouvez vous engager sur :
- 6 ans (renouvelables) ;
- 9 ans ;
- 12 ans.
L’investissement annuel maximum
Du côté des 2 plafonds d’investissement, rien ne bouge :
- 300 000 € par investissement et par logement ;
- prix maximum de 5 500 €/m².
Les zones d’éligibilité
Même constat pour les 3 zones éligibles.
Zones |
Détail |
---|---|
A Bis |
Paris et 76 communes d’Île-de-France |
A |
Le reste de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés. |
B1 |
Toute la banlieue parisienne non comprise dans les zones A et A bis, certaines grandes agglomérations où les loyers et les prix des logements sont élevés, et les DOM. |
Les plafonds de loyers
Les investisseurs Pinel et Pinel Plus doivent appliquer des loyers en fonction de leur zone d’investissement.
Zones |
Plafonds de loyer au m² |
---|---|
A Bis |
17,62 €/m² |
A |
13,09 €/m² |
B1 |
10,55 €/m² |
Les plafonds de revenus
Dernier paramètre commun : le niveau de ressources des locataires. Ces plafonds sont fixés en fonction de la zone d’investissement et de la composition du foyer.
Composition du foyer |
Zones |
||
A bis |
A |
B1 |
|
Personne seule |
39 363 € |
39 363 € |
32 084 € |
Couple |
58 831 € |
58 831 € |
42 846 € |
Foyer avec 1 personne à charge |
77 120 € |
70 718 € |
51 524 € |
Foyer avec 2 personnes à charge |
92 076 € |
84 708 € |
62 202 € |
Foyer avec 3 personnes à charge |
109 552 € |
100 279 € |
73 173 € |
Foyer avec 4 personnes à charge |
123 275 € |
112 844 € |
82 465 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire |
+ 13 734 € |
+ 12 573 € |
+ 9 200 € |
Les nouveaux critères du Pinel Plus
Le nouveau dispositif apporte de nouvelles obligations en matière de surface, de confort et de réglementation énergétique.
Les critères de surface et de confort
Tout d’abord, les critères d’éligibilité incluront un minimum de surface habitable.
Type d’appartement |
Nombre de pièces |
Surface habitable minimum |
Surface minimale de l'espace extérieur |
Autre condition |
---|---|---|---|---|
T1 |
1 pièce avec une cuisine non séparée |
28 m² |
3 m² |
X |
T2 |
1 pièce principale + 1 cuisine + 1 salle de bains |
45 m² |
||
T3 |
2 pièces, 1 cuisine et 1 salle de bains |
62 m² |
5 m² |
Deux façades d'orientations différentes |
T4 |
3 pièces, 1 cuisine et 1 salle de bains |
79 m² |
7 m² |
|
T5 |
4 pièces, 1 cuisine et 1 salle de bains |
96 m² |
9 m² |
Les nouveaux critères énergétiques et environnementaux
Le Pinel+ renforce considérablement les exigences environnementales dans la construction neuve. Cette version améliorée du dispositif impose des normes énergétiques strictes selon l'année d'acquisition :
Pour les logements neufs acquis depuis 2023 :
- Obligation de respecter les seuils de la RE2020 prévus pour 2025
- À partir de 2024, s'ajoute l'exigence d'atteindre la classe A du DPE
Pour les projets initiés antérieurement (permis de construire déposé avant le 1er janvier 2022), les critères sont différents :
- Obtention du label E+C- (Bâtiments à Énergie Positive et Réduction Carbone)
- Classement en catégorie A du DPE
Les logements réhabilités ne sont pas en reste : ils doivent afficher une performance énergétique de classe A ou B pour être éligibles au dispositif.
Une exception existe toutefois : les investissements réalisés dans les Quartiers Prioritaires de la Ville (QPV) peuvent bénéficier d'une dérogation à ces critères environnementaux, sous réserve que la commune soit éligible au dispositif.
Pinel Plus : Quid des logements non éligibles ?
Votre projet d’investissement Pinel est déjà lancé, mais votre logement ne respectera pas toutes ces conditions ? Pas d’inquiétude, vous pourrez toujours bénéficier de l’avantage fiscal offert par le dispositif initial.
Toutefois, celui-ci est progressivement revu à la baisse à partir de l’année 2023.
- Le dispositif immobilier Pinel Plus prolonge la loi Pinel jusqu’en mars 2025.
- Surface, confort du logement, critères énergétiques et environnementaux : cette nouvelle loi ajoute des conditions plus qualitatives.
- Les logements non éligibles pourront bénéficier d’une réduction d’impôt dégressive à partir de 2023.