Main en train de poser des immeubles de maison en bois illustrant Pinel Plus

Pinel Plus : quels critères et quels avantages ?

Sommaire

Annoncée par le ministère en charge du Logement, la loi Pinel Plus va progressivement transformer l’ancien dispositif de défiscalisation à partir de 2023. Jusqu’à le remplacer ? Pas tout de suite. En effet, les 2 dispositifs vont cohabiter jusqu’en 2024. Et malgré une liste plus fournie de conditions à remplir, le Pinel Plus restera plus avantageux d’un point de vue fiscal. Ooinvestir vous détaille les nouvelles règles.

Qu'est-ce que le dispositif Pinel Plus ?

À l’origine, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation introduit par l'article 5 de la loi du 29 décembre 2014 du code général des impôts. Ce dispositif vise à favoriser la construction de logements neufs sur le territoire français, et plus particulièrement dans les villes où le marché locatif est le plus tendu. En effet, le principe est simple : l’État offre une réduction d’impôt progressive à tous les ménages français qui respectent les conditions fixées par cette loi.

Entré en vigueur le 1er janvier 2015, le dispositif Pinel devait se terminer au mois de décembre 2017 avant d’être repoussé au 31 décembre 2021. Finalement, cette incitation fiscale devrait disparaître en 2024. En attendant, le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 a apporté des modifications, donnant ainsi naissance au dispositif Pinel Plus.

Pinel Plus : quels sont les avantages de ce dispositif ?

Les avantages fiscaux du Pinel Plus peuvent séduire n’importe quel investisseur immobilier :

  • vous augmentez votre patrimoine immobilier en réalisant l’achat d’un bien dans une ville où le marché locatif est tendu ;
  • vous achetez un logement neuf (garanties professionnelles, moins de travaux de rénovation à court terme) plus respectueux de l’environnement ;
  • vous réduisez vos impôts sur une durée de 6 à 12 ans ;
  • votre investissement s’autofinance grâce aux revenus locatifs ;
  • vous payez moins de frais de notaire (entre 2 et 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien) ;
  • vous bénéficiez de l’exonération de la taxe foncière (seulement les 2 premières années).

Quels critères d'éligibilité pour accéder à Pinel Plus ?

Quels critères d'éligibilité sont communs entre les 2 dispositifs ? Quels changements apporte le Pinel Plus ? 

Les critères communs avec le Pinel classique

Profil de l’investisseur, durée d’engagement locatif, plafonds de loyers et de revenus : le Pinel Plus partage de nombreux critères communs avec le dispositif originel.

Le profil de l’investisseur

Premièrement, tous les investisseurs majeurs qui paient des impôts en France, qu’ils soient domiciliés en France ou non, peuvent bénéficier de ce dispositif.

La durée d’engagement locatif

Investir en loi Pinel nécessite de mettre votre bien immobilier en location en tant que résidence principale.

C’est d’ailleurs la durée du bail de location qui définit le taux de réduction d’impôt que vous pouvez obtenir. Vous pouvez vous engager sur :

  • 6 ans (renouvelables) ;
  • 9 ans ;
  • 12 ans.
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L’investissement annuel maximum

Du côté des 2 plafonds d’investissement, rien ne bouge :

  • 300 000 € par investissement et par logement ;
  • prix maximum de 5 500 €/m².

Les zones d’éligibilité

Même constat pour les 3 zones éligibles.

Zones

Détail

A Bis

Paris et 76 communes d’Île-de-France

A

Le reste de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.

B1

Toute la banlieue parisienne non comprise dans les zones A et A bis, certaines grandes agglomérations où les loyers et les prix des logements sont élevés, et les DOM.

Les plafonds de loyers

Les investisseurs Pinel et Pinel Plus doivent appliquer des loyers en fonction de leur zone d’investissement.

Zones

Plafonds de loyer au m²

A Bis

17,62 €/m²

A

13,09 €/m²

B1

10,55 €/m²

Les plafonds de revenus

Dernier paramètre commun : le niveau de ressources des locataires. Ces plafonds sont fixés en fonction de la zone d’investissement et de la composition du foyer.

Composition du foyer

Zones

A bis

A

B1

Personne seule

39 363 €

39 363 €

32 084 €

Couple

58 831 €

58 831 €

42 846 €

Foyer avec 1 personne à charge

77 120 €

70 718 €

51 524 €

Foyer avec 2 personnes à charge

92 076 €

84 708 €

62 202 €

Foyer avec 3 personnes à charge

109 552 €

100 279 €

73 173 €

Foyer avec 4 personnes à charge

123 275 €

112 844 €

82 465 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 734 €

+ 12 573 €

+ 9 200 €

Les nouveaux critères du Pinel Plus

Le nouveau dispositif apporte de nouvelles obligations en matière de surface, de confort et de réglementation énergétique.

Les critères de surface et de confort

Tout d’abord, les critères d’éligibilité incluront un minimum de surface habitable.

Type d’appartement

Nombre de pièces

Surface habitable minimum

Surface minimale de l'espace extérieur

Autre condition

T1

1 pièce avec une cuisine non séparée

28 m²

3 m²

X

T2

1 pièce principale + 1 cuisine + 1 salle de bains

45 m²

T3

2 pièces, 1 cuisine et 1 salle de bains

62 m²

5 m²

Deux façades d'orientations différentes

T4

3 pièces, 1 cuisine et 1 salle de bains

79 m²

7 m²

T5

4 pièces, 1 cuisine et 1 salle de bains

96 m²

9 m²

Les nouveaux critères énergétiques et environnementaux

La loi Pinel Plus met l’accent sur la construction de logements plus respectueux de l’environnement. Par conséquent, tous les logements neufs construits à partir de 2023 devront respecter certaines obligations selon l’année d’achat du logement :

  • pour 2023, le logement devra atteindre les seuils de la RE2020 qui entreront en vigueur en 2025 ;
  • pour 2024, le logement devra atteindre les seuils de la RE2020 qui entreront en vigueur en 2025 ainsi que la classe A du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Votre projet est déjà en cours ? Si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, votre logement doit obtenir :

  • le label environnemental E+C- (le label d'État « Bâtiments à Énergie Positive et Réduction Carbone ») ;
  • la classe A du DPE.

Votre projet se porte sur un logement réhabilité ? Pour bénéficier de ce dispositif fiscal, il devra respecter la classe A ou B du DPE.

Il existe un moyen de déroger à ces nouveaux critères. Pour cela, il vous faut investir dans un des quartiers prioritaires(QPV) d’une ville éligible.

Pinel Plus : Quid des logements non éligibles ?

Votre projet d’investissement Pinel est déjà lancé, mais votre logement ne respectera pas toutes ces conditions ? Pas d’inquiétude, vous pourrez toujours bénéficier de l’avantage fiscal offert par le dispositif initial.

Toutefois, celui-ci sera progressivement revu à la baisse à partir de l’année 2023.

Réduction d’impôt dégressive pour le Pinel classique

Durée de l’engagement locatif

Taux de réduction d’impôt

À partir du 1er janvier 2023

À partir du 1er janvier 2024

6 ans

10,5 %

9 %

9 ans

15 %

12 %

12 ans

17,5 %

14 %

 

  1. Le dispositif immobilier Pinel Plus prolonge la loi Pinel jusqu’en 2024.
  2. Surface, confort du logement, critères énergétiques et environnementaux : cette nouvelle loi ajoute des conditions plus qualitatives.
  3. Les logements non éligibles pourront bénéficier d’une réduction d’impôt dégressive à partir de 2023.
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