Vue aérienne de la ville de Clermont-Ferrand

Défiscaliser et investir en loi Pinel à Clermont-Ferrand

SOMMAIRE

Réduisez vos impôts en investissant dans une ville dynamique en pleine modernisation : grâce au dispositif de défiscalisation Pinel, vous pouvez réaliser un investissement rentable et vous constituer un patrimoine immobilier à Clermont-Ferrand. Atouts, conditions, quartiers… Ooinvestir vous détaille tout ce que vous devez savoir sur la loi Pinel pour réussir votre achat. 

Pourquoi investir à Clermont-Ferrand en loi Pinel ?

Capitale historique de l’Auvergne, Clermont-Ferrand comptabilise 143 886 habitants. La préfecture du Puy-de-Dôme figure à la 5e position des villes les plus peuplées de la région Auvergne-Rhône-Alpes et compte parmi les meilleures villes en France où investir.

Au niveau des prix de son marché immobilier, Clermont-Ferrand et son prix moyen au m² de 1 730 € se positionne entre Saint-Étienne (960 €/m²) et Grenoble (2 170 €), et surtout loin derrière Villeurbanne (3 300 €) et Lyon (3 540 €/m²),

Les atouts de Clermont-Ferrand

Classée ville d’art et d’histoire grâce à un patrimoine riche (la cathédrale Notre-Dame-de-l’Assomption construite en pierre de Volvic, la basilique Notre-Dame-du Port…), la ville accueille aussi de grands événements culturels comme le Festival International du court-métrage ou encore le Festival Europavox

Clermont-Ferrand est aussi une ville proche de la nature, dynamique et sportive. La nature, tout d’abord, avec les fameux volcans d’Auvergne comme le Puy de Sancy et le Puy de Dôme. Le sport ensuite, avec un des plus grands clubs de rugby français (ASM Clermont). Le dynamisme enfin, avec ses activités industrielles et sa jeune population.  

Avec 30 % de jeunes entre 15 et 29 ans et 40 845 étudiants, Clermont-Ferrand est une ville très jeune. Il faut dire que l’offre de formations est attrayante, et que les établissements scolaires ne manquent pas, entre l’université Clermont-Auvergne, l’ENITAC (travaux agricoles), l’ENSCCF (chimie), l’ENI (école nationale des impôts), l’ESC Clermont (école de commerce), et l’ISIMA (informatique). 

Les jeunes actifs entre 30 et 44 ans représentent la deuxième grande partie de la population (17,7 %). Impossible de ne pas évoquer Michelin et son aura économique considérable pour la ville. 

Mais d’autres secteurs sont puissants, et de grands pôles ont permis à la ville de se construire une solidité économique, comme Viaméca dans la mécanique et Céréales Vallée dans l’agroalimentaire et les biotechnologies.   

Cette attractivité se remarque dans son évolution démographique. En 10 ans, ce sont plus de 4 385 habitants qui ont rejoint Clermont-Ferrand. Avec 63 % des habitants qui sont locataires de leur résidence principale, Clermont-Ferrand attire les investisseurs à la recherche d’un placement immobilier rentable, notamment en investissant dans les appartements neufs avec la loi Pinel. 

Le dispositif Pinel à Clermont-Ferrand

Seules 2 villes du département du Puy-de-Dôme sont éligibles au dispositif fiscal Pinel : Clermont-Ferrand et Chamalières, situées dans la zone B1 de la loi. D’autres conditions sont également à remplir. 

  • Le logement doit être neuf, ancien ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Pour de l’ancien, le propriétaire doit s’engager à réaliser des travaux de rénovation. Le montant de ces travaux doit, au minimum, représenter 25 % du prix d’achat de son bien.
  • Le loyer de l’appartement ou de la maison (avant 2021) ne doit pas dépasser 10,44 €/m². Un coefficient multiplicateur permet de calculer le montant maximum selon sa surface (S) : 0,7 + 19/S. 

Si ces conditions sont respectées, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction sur ses impôts en fonction de la durée de location de son bien :

  • 12 % du prix d’achat du logement pour 6 ans de détention et de location ; 
  • 18 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de détention et de location ; 
  • 21 % du prix d’achat du logement pour 12 ans de détention et de location. 
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La réduction d’impôts ne s’applique qu’à la limite de 300 000 € par personne et par an et un prix d’achat de 5 500 €/m².

Focus sur le marché immobilier neuf à Clermont-Ferrand

Avec une moyenne de 800 logements neufs par an depuis 2015, le parc immobilier de Clermont-Ferrand croît à chaque trimestre au rythme des programmes de construction. Une bonne nouvelle qui offre aux investisseurs un choix plus vaste d’appartements neufs et confirme la bonne santé économique et immobilière de la ville. 

Quant au marché locatif, la baisse des loyers de 4 % est un facteur qui peut inciter certaines personnes à s’installer à Clermont-Ferrand, comme les étudiants à la recherche d’un cadre agréable et d’une offre conséquente d’établissements d’enseignement supérieur. Entre le choix d’un logement ancien et neuf, ces nouveaux habitants verront dans les appartements neufs certains avantages, comme des parties communes en parfait état, un immeuble sécurisé, le respect des normes énergétiques, l’accès à la fibre (très demandé par les étudiants) ou encore un aménagement plus moderne.

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Top des quartiers pour investir à Clermont-Ferrand en loi Pinel

Le choix du quartier dépend de vos ressources mais aussi de votre projet d’investissement immobilier. Types de locataires et livraison de logements neufs, découvrez les meilleurs quartiers où investir à Clermont-Ferrand.  

La Gare

Inaugurée le 19 septembre 2020, la nouvelle avenue Charras, entièrement piétonne, était un des projets phares de la réhabilitation du quartier de la Gare. Plus de place pour les terrasses, nouveau dispositif de sécurité, éclairage public remis à jour, ce quartier, parmi les moins chers de la ville avec un prix moyen de 1 520 €/m² fait peau neuve. Zone prisée des étudiants pour ses loyers séduisants, investir dans ce quartier vous fera réaliser une acquisition peu onéreuse avec une forte perspective de rentabilité.  

Les Carmes

Avec 8 millions d’euros financés par la mairie pour le réaménagement de la place des Carmes et 20 millions d’euros investis par Michelin pour rénover son siège et ses abords, le quartier des Carmes, au cœur du centre-ville, modernise Clermont-Ferrand. Miroirs d’eau, parvis, terrasses, ce quartier où siège la marque iconique de la ville se voit offrir une seconde jeunesse avec deux nouvelles résidences rue Henri Barbusse : Révélation et Origin. Son prix relativement accessible de 1 771 €/m² attire les investisseurs.  

République

C’est à l’est des Carmes et à proximité d’un des principaux sites de Michelin (Cataroux) que se situe le quartier République. Légèrement plus cher que son voisin avec son prix moyen au m² de 1 827 €, ce quartier relativement jeune (36 ans) se compose de personnes seules et de familles. Dans cette zone en rénovation accueillant de nombreuses startups sous le toit du bivouac numérique, une acquisition d’un 2, 3 voire 4 pièces est un placement immobilier intéressant. 

1er Mai

Le quartier du 1er Mai est une petite zone qui s’étend du nord de la gare jusqu’au fameux stade Marcel-Michelin. Ce secteur bénéficie de nombreux nouveaux aménagements urbains. Composé majoritairement de jeunes célibataires actifs, investir dans un 2 ou 3 pièces dans ce quartier où le prix du m² s’élève à 1 868 € vous offrira de bonnes perspectives de rendement.

Les Salins

Le quartier des Salins se trouve au sud du quartier Jaude. Ce quartier résidentiel affiche un prix moyen de 1 820 €/m². C’est une zone idéale pour les jeunes actifs qui souhaitent louer un logement non loin du centre-ville et avoir un cadre de vie calme. Avec une livraison prévue pour le dernier trimestre 2021, la résidence Regens Parc témoigne de l’attractivité de ce quartier. 

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi

Natives de la région et vivant à Lyon, Julie et Marion souhaitent marquer le pas dans leur vie en réalisant leur premier projet immobilier : acheter un appartement neuf à Clermont-Ferrand. Pour cela, le choix du neuf s’est fait naturellement : aucun travaux, respect des normes énergétiques, avantages fiscaux de la loi Pinel… Ces atouts ont convaincu les deux jeunes femmes.

S’étant fixé un budget inférieur à 150 000 €, le couple s’oriente vers un studio dans le quartier de Carmes. Le logement de 31 m², avec une livraison prévue pour le 3e trimestre 2023, est affiché à 127 000 €. Avec un apport de 17 000 €, Julie et Marion empruntent 110 000 € sur 20 ans. Avec un taux d’intérêt à 1,30 %, leurs mensualités s’élèvent à 472 €.

Pour rembourser leur crédit, le couple va utiliser ses revenus locatifs. En suivant les plafonds fixés par le dispositif de défiscalisation Pinel, le loyer ne pourra pas dépasser 323 € (10,44 x 31). En tenant compte du coefficient multiplicateur de 1,2, (qui se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface), le loyer maximum qu’elles peuvent espérer est de 387 €. Le loyer est plafonné mais les revenus des locataires aussi.

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Plafonds des revenus par foyer fiscal pour la zone B1 dans le cadre du dispositif Pinel :

Foyer fiscal

Plafond de ressources annuelles

Personne seule

31 352 €

Couple

41 868 €

Foyer avec 1 personne à charge

50 349 €

Foyer avec 2 personnes à charge

60 776 €

Foyer avec 3 personnes à charge

71 504 €

Foyer avec 4 personnes à charge

80 584 €

Majoration pour chaque personne supplémentaire à charge à partir de 5

(+) 8 990 €

La différence de 85 € (617 – 387) sera largement compensée par l’avantage fiscal du dispositif Pinel. En mettant leur bien sur le marché locatif pendant 9 ans, Julie et Marion vont bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du prix d’achat de leur appartement, soit un total de 22 860 €. Chaque mois, elles réaliseront ainsi une économie de 211 € d’impôts, de quoi financer leur investissement immobilier sans avoir à réaliser d’effort d’épargne. 

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  1. 5e ville la plus peuplée de la région Auvergne-Rhône-Alpes, Clermont-Ferrand possède de nombreuses ressources : une proximité avec la nature, un bassin d’emploi riche et dynamique et une population jeune et étudiante. 
  2. Les programmes de construction en cours à Clermont-Ferrand présentent l’avantage de convenir aux investisseurs comme aux locataires. Les appartements neufs sont des logements très prisés qui n’ont aucun mal à trouver preneur. 
  3. Suivant les plafonds de la zone B1 en loi Pinel, les loyers ne peuvent pas dépasser 10,44 €/m² pour bénéficier du dispositif.

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