Vue aérienne de la ville d'Angers

Angers : une ville idéale pour réussir son investissement en loi Pinel

SOMMAIRE

Combiner une réduction d’impôt avec l’achat d’un appartement ou d’une maison à Angers est possible grâce au dispositif Pinel. Situé au bord de la Maine en région Pays de la Loire, Angers est une ville d’art et d’histoire à seulement 1h30 de Paris en TGV et 100 km de Nantes. À la fois jeune et dynamique, l’agglomération est éligible à la loi Pinel avec un prix de l’immobilier accessible. En plus de vous constituer un patrimoine, investir dans la préfecture du Maine-et-Loire permet d’envisager un rendement locatif important et d’excellentes opportunités de plus-value, sans oublier une intéressante défiscalisation. Suivez le guide Ooinvestir et découvrez les nombreux avantages d’un investissement en loi Pinel à Angers.

Pourquoi investir à Angers en loi Pinel ?

Avec ses 152 960 habitants en 2017, Angers a été élue ville la plus attractive de France en 2018 par le magazine l’Express. Elle cumule un dynamisme économique avec une vie culturelle et universitaire, ainsi qu’un réseau de transport performant. Elle attire une population jeune : 63,2 % des Angevins ont moins de 44 ans, dont 46,7 % en-dessous de 30 ans selon les chiffres de l’Insee. Angers est aussi la 10e ville étudiante de France avec 40 000 élèves et une forte demande locative qui en résulte.

De nombreux aménagements récents comme la rénovation du centre des congrès, le quartier d’affaire de la gare Saint-Laud ou la nouvelle patinoire renforcent l’attractivité de la ville. Et de nouvelles infrastructures comme la nouvelle ligne de tramway et l’axe routier sur les berges de la Maine sortiront bientôt de terre.

Angers se démarque aussi pour le potentiel de réussite de son investissement en loi Pinel avec une forte rentabilité possible. Classée ville numéro 1 pour investir par le site SeLoger en octobre 2019, son rendement locatif net moyen atteint 5,8 %. Toujours très abordable, le prix de l'immobilier moyen sur Angers s’élève à 2 641 € au m². Autre atout pour votre investissement : le faible risque de vacance locative avec plus de 66 % de locataires dans la ville et de belles perspectives à la revente. Si les étudiants restent très demandeurs de location,  les jeunes actifs, couples et familles sont largement représentés en fonction des divers quartiers de la ville.

Les conditions pour réaliser un investissement en loi Pinel

Investir en loi Pinel implique divers critères à respecter. Vous devez notamment vous engager pour une durée minimale de location afin de déterminer le taux de réduction d’impôt obtenu pour votre foyer fiscal : 

  • pour 6 ans de location : une réduction équivalente à 12 % du prix du logement ;
  • pour 9 ans de location : une réduction équivalente 18 % du prix du logement ;
  • pour 12 ans de location : une réduction équivalente 21 % du prix du logement.

Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, le bien immobilier doit être situé dans en zone Pinel A, A bis ou B1. Angers fait partie de la zone B1 et permet donc d’investir en loi Pinel pour bénéficier d’une défiscalisation non négligeable. 

Il est cependant impératif de respecter l’ensemble des critères de la loi Pinel :

  • Le logement doit être la résidence principale de vos locataires.
  • Les ressources de vos locataires ne peuvent excéder le montant maximal du système de plafond établi par la loi Pinel. Par exemple, pour un couple avec 2 enfants, il est de 60 776 € dans la zone B1.
  • Le plafond de loyer en zone B1 pour la location de votre appartement à Angers est de 10,44 € au m². 
  • Votre investissement immobilier peut concerner un appartement neuf ou vendu en état futur d’achèvement (VEFA). Investir en loi Pinel dans l’ancien est également possible lorsque le coût des travaux de rénovation dépasse 25 % du total de l’opération.
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Le dynamique marché immobilier neuf à Angers

La ville se distingue par un vaste aménagement de son territoire qui offre d’excellentes perspectives d’investissement pour la loi Pinel. Le projet de la nouvelle ligne de tramway va profiter à de nombreux quartiers et s’accompagne d’un programme de construction de logements neufs.

Au sud de la gare, le quartier Saint-Laud dynamise le secteur avec des bureaux et commerces, mais aussi la création d’appartements pour répondre à la forte demande de location. L’ensemble immobilier de la rive gauche de la Maine et ses 45 logements seront terminé au 2e trimestre 2021.

Divers programmes immobiliers du concours « Imagine Angers » ont déjà démarré, tandis que les logements végétalisés de l’immeuble Arboresence débuteront au dernier trimestre 2020. 

En plein renouveau, Angers multiplie les projets immobiliers avec des prix du neuf situés entre 2 900 et 4 000 € du m². Bien que les profils des locataires soient variés, les appartements de 2 pièces sont la cible à privilégier pour limiter au maximum la période de transition entre 2 locations. Avec des surfaces comprises entre 50 et 74 m², ils concentrent 42 % des recherches du marché selon SeLoger. Grâce à des prix relativement accessibles, une demande locative en hausse et des biens qui prennent de la valeur, Angers représente un lieu idéal pour investir en loi Pinel et développer votre patrimoine immobilier.

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Top des quartiers pour investir à Angers en loi Pinel

Avec une attractivité grandissante, Angers connaît un fort développement pour améliorer son cadre de vie et répondre à la hausse de la demande de location. Les marchés du neuf comme de l’ancien offrent de nombreuses opportunités d’investissement en loi Pinel avec des appartements dont les prix varient en fonction du quartier.

Le quartier centre-ville / La Fayette-Eblé

Marqué par les changements autour du secteur de la gare Saint-Laud, le centre-ville dispose de transports de qualité, de nombreux commerces et d’un centre historique. Plébiscité par les jeunes actifs, le quartier affiche un prix moyen au m² autour de 2 747 €. L’appartement de 2 pièces est le plus recherché et favorise la réussite de votre projet en dispositif Pinel. Il est suivi par le 3 pièces et le studio selon LaCoteImmo. Proche du cœur de la ville, la rue Éblé et la place Lafayette sont les zones les plus réputées.

Le quartier Saint-Serge  /Saint-Michel

Divisé en différents secteurs, ce quartier qui longe la rive gauche de la Maine est très apprécié des étudiants et des jeunes actifs pour son côté animé. Idéalement desservi par les transports, il bénéficie de toutes les commodités nécessaires avec des atouts comme le jardin des plantes. Proche du centre-ville, le prix moyen de l’immobilier au m² atteint 2 827 €. Selon la distance avec le centre d’Angers, les appartements de 2 et 3 pièces laissent place aux plus grandes surfaces et aux maisons destinées aux familles. 

Le quartier Justices / Madeleine / Saint-Léonard

Plus abordable que les autres secteurs, ce quartier affiche un prix moyen de 2 425 € au m². Constitué à 70 % d’appartements et 30 % de maisons, il est situé plus à l’écart du centre-ville et propose de nombreux espaces verts. Les couples et les familles y sont plus nombreux et bénéficient de tout le confort avec transports, commerces et écoles. Le quartier Justices-Madeleine-Saint Léonard représente une bonne solution d’investissement en loi Pinel avec des périodes de location généralement plus longues.

Exemple d’un investissement en loi Pinel à Angers

Couple de cadres parisiens, Estelle et Francis envisagent d’investir dans un appartement à Angers pour se constituer un patrimoine et profiter de la réduction d’impôts du dispositif Pinel. Leur foyer fiscal est imposé à hauteur de 12 000 € par an avec leurs 7 000 € de revenus mensuels, soit 84 000 € annuels.

Rassurés par le rendement potentiel de la ville et la demande locative élevée, ils sont intéressés par un programme de construction en cours à Angers. Leur investissement locatif concerne un appartement de 3 pièces de 70 m² au prix de 200 000 €.

Avec un apport de 50 000 €, Estelle et Francis pourront emprunter 150 000 € avec une mensualité de crédit de 750 € par mois durant 20 ans. Dans le respect du plafond de la zone B1 du dispositif Pinel où se trouve Angers, ils vont pouvoir louer leur appartement pour un loyer maximum de 709 € à leurs futurs locataires. Pour établir ce prix, ils multiplié la surface l’appartement par le prix plafonné du loyer au m² par le coefficient multiplicateur (70 m² x 10,44 € x coefficient multiplicateur de 0,97*).

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Estelle et Francis comptent bénéficier d’une défiscalisation maximale en s’engageant sur une durée de location de 12 ans. Le taux de réduction d’impôt sera alors de 21 % du prix d’achat de leur appartement de 3 pièces à Angers, soit une réduction totale de 42 000 € : une économie de 3 500 € par an et 291 € par mois à intégrer dans le calcul de leur rendement locatif.

La différence de 41 € entre la mensualité du crédit (750 €) et le loyer perçu (709 €) est largement comblée par la réduction d’impôts de la loi Pinel (291 - 41 = 250 €). L’investissement locatif d’Estelle et Francis à Angers s’avère donc rentable. En plus de faire une économie conséquente sur leurs impôts, ils se constituent progressivement un patrimoine sans avoir à réaliser le moindre effort d’épargne.

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Ils devront également choisir un locataire selon les ressources de leur foyer fiscal, conformément aux plafonds de la zone B1 du dispositif Pinel :

Foyer fiscal

Zone B1 en dispositif loi Pinel

Personne seule

31 352 €

Couple

41 868 €

Foyer avec 1 personne à charge

50 349 €

Foyer avec 2 personnes à charge

60 776 €

Foyer avec 3 personnes à charge

71 504 €

Foyer avec 4 personnes à charge

80 584 €

Majoration pour chaque personne supplémentaire à charge à partir de 5

(+) 8 990 €

  1. La demande de location est forte avec un pôle étudiant important et une grande part de locataires parmi les habitants.
  2. Angers est une ville à taille humaine qui offre une cadre de vie très agréable à seulement 1h30 de Paris en train. 
  3. Avec de nombreux projets de construction, la création d’appartements neufs est en hausse à Angers. 
  4. Les appartements de 2 pièces sont les plus demandés sur l’ensemble de la ville.

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