Réussir son investissement immobilier en loi Pinel dans le département des Pyrénées-Orientales (66)

Entre mer et montagne, les Pyrénées-Orientales arborent un charme et une qualité de vie qui attirent de nombreux locataires. Avec un prix de l’immobilier plus abordable que le reste de la côte méditerranéenne, le département offre un climat d’une grande douceur. Outre sa principale agglomération Perpignan, diverses villes du littoral sont éligibles à la loi Pinel et offrent de nombreuses opportunités d’investissement locatif. De quoi se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction sur ses impôts !

Quelles sont les communes concernées par le dispositif Pinel ? Quels plafonds doivent être respectés ? Comment se porte le marché immobilier neuf dans le département ? Suivez le guide Ooinvestir !

Département des Pyrénées-Orientales : les zones de la loi Pinel

L’administration fiscale a donc mis en place un classement des différentes villes de France en 5 zones : Abis, A, B1, B2 et C. La loi Pinel reprend ce classement et concerne depuis 2018 uniquement les zones A bis, A et B1 pour déterminer les communes éligibles.

Depuis la nouvelle directive du 1^er janvier 2021, l’achat d’une maison ne permet plus de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel. Pour y prétendre, vous devez obligatoirement acquérir un appartement. 

La liste des villes en zone B1 de la loi Pinel

Avec un intérêt grandissant des Français pour les Pyrénées-Orientales, le département représente un choix idéal et une bonne perspective de rentabilité pour investir dans l’immobilier. Au total, 9 villes situées en zone B1 sont éligibles au dispositif. Elles se concentrent sur la côte méditerranéenne, en périphérie de la préfecture Perpignan :

• Argelès-sur-Mer ;
• Canet-en-Roussillon ;
• Elne ;
• Latour-Bas-Elne ;
• Le Barcarès ;
• Perpignan ;
• Saint-Cyprien ;
• Saint-Laurent-de-la-Salanque ;
• Villeneuve-de-la-Raho.

Toutes ces communes disposent d’une demande locative élevée pour un faible risque de vacance. Un véritable atout pour votre investissement locatif en loi Pinel.

Les plafonds imposés par la loi Pinel dans les Pyrénées-Orientales

L’obtention de la réduction d’impôt de la loi Pinel implique de respecter un certain nombre de conditions. Le montant de l’avantage fiscal varie selon la période d’engagement choisie et les sommes investies :

• location de 6 ans : défiscalisation équivalente à 12 % du prix d’achat du bien immobilier ;
• location de 9 ans : défiscalisation équivalente à 18 % du prix d’achat du bien immobilier ;
• location de 12 ans : défiscalisation équivalente à 21 % du prix d’achat du bien immobilier.

La réduction d’impôt a cependant ses limites. Elle s’applique jusqu’à 300 000 €/an et à un maximum de 5 500 €/m². Vous pouvez tout de même investir en dépassant ces plafonds, mais la défiscalisation ne sera plus comptabilisée au-delà des montants fixés. Avec pour objectif de favoriser les foyers modestes, le gouvernement a aussi imposé aux investisseurs des plafonds de loyers et de ressources à respecter.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel

Il n’est pas possible de fixer le loyer des appartements Pinel comme bon vous semble. Un plafond de loyers est établi en fonction de la zone fiscale concernée. Il est réactualisé chaque année pour garantir une accessibilité au plus grand nombre. Pour 2021, le plafond de loyer en zone B1, où sont situées toutes les communes éligibles des Pyrénées-Orientales, est de 10,51 €/m². Il vous permet de calculer le loyer maximal auquel vous pouvez afficher votre bien locatif.

La formule est la suivante : surface habitable en m² x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

Avec une valeur qui ne peut pas dépasser 1,2, le calcul pour le coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19 / surface habitable.

Exemple de calcul :

Un investissement dans un logement de 2 pièces de 45 m² à Perpignan en loi Pinel vous permet de proposer un loyer maximum de 529 € (surface habitable 45 m² x plafond Pinel 10,51 € x coefficient multiplicateur de 1,12). Il est obligatoire de respecter ce montant pour prétendre à la réduction d’impôt accordée par le dispositif.

Les plafonds de ressources de la loi Pinel

Autre spécificité de la loi Pinel, le plafond de ressources des locataires vise à favoriser l’accès des ménages modestes à des appartements neufs de qualité.

Vous devez donc être vigilant dans le choix de vos futurs locataires. Leurs revenus ne doivent pas dépasser les plafonds établis en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone concernée. Sinon, vous ne bénéficierez pas de la défiscalisation Pinel. Avec des villes en zone B1, un investissement immobilier dans le département des Pyrénées-Orientales doit respecter les plafonds suivants :

Exemple :

Vous réalisez l’achat d’un appartement de 3 pièces à Saint-Cyprien en zone B1 dans les Pyrénées-Orientales. Vous avez le choix entre 2 locataires potentiels : un couple sans enfant qui gagne 45 000 € à l’année et un couple avec un enfant dont les revenus du foyer fiscal s’élèvent à 49 900 €. Seule la 2^nde solution vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel dans les Pyrénées-Orientales

D’autres critères viennent s’ajouter aux différents plafonds pour garantir votre éligibilité à la loi Pinel. Ils sont obligatoires pour réaliser votre investissement locatif et obtenir les avantages fiscaux.

• Vous devez faire l’acquisition d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Pour investir dans l’ancien, vous devez réaliser un montant de travaux équivalent à 25 % minimum du total de l’opération.
• Le logement doit être loué dans le cadre d’une résidence principale.
• La location doit être effective dans les 12 mois suivant la livraison ou l’acquisition de votre bien immobilier.
• Les appartements doivent être conformes aux normes thermiques et de construction en vigueur pour répondre aux critères de la loi Pinel (BBC 2005, RE 2020).

Le point sur le marché de l'immobilier neuf dans les Pyrénées-Orientales

À proximité de la frontière de l’Espagne et de la mer Méditerranée, les Pyrénées-Orientales offrent un cadre de vie très recherché.

De plus, le département regroupe une économie dynamique aux nombreux bassins d’emploi pour les actifs de tous âges. Il compte un total de 476 357 habitants, dont 47,5 % en-dessous de 45 ans. Avec une croissance de 0,7 %/an depuis 2012, sa démographie dynamique témoigne d’un réel intérêt pour le secteur.

Les constructions de logements neufs s’y multiplient avec pas moins de 32 programmes en cours. La très grande majorité se concentre à Perpignan et dans les villes voisines proches du littoral. Le prix moyen de l’immobilier dans le département demeure accessible avec 2 216 €/m². Mais il augmente sensiblement dans les villes et les quartiers les plus recherchés.

Chef-lieu des Pyrénées-Orientales, Perpignan attire des locataires variés allant de l’étudiant à la famille nombreuse. Avec un prix moyen très abordable de 1 651 €/m², la ville offre de belles opportunités pour investir en loi Pinel et bénéficier d’une importante rentabilité. Selon votre projet, les villes en bord de mer affichent des prix plus élevés. Elles sont cependant très demandées et bénéficient du rayonnement de Perpignan sur le plan économique avec un prix moyen immobilier de :

• 2 879 € à Argelès-sur-Mer ;
• 3 063 € à Canet-en-Roussillon ;
• 3 145 € à Saint-Cyprien.

Dans les différentes villes éligibles à la loi Pinel des Pyrénées-Orientales, le coût des logements neufs varie selon le niveau de standing de la résidence et la réputation du quartier. Les programmes de construction y proposent des appartements du studio au 5 pièces, avec une livraison qui s’étale du 4^e trimestre 2021 au 3^e trimestre 2023.

1. 9 villes sont éligibles à la loi Pinel dans le département des Pyrénées-Orientales, à Perpignan, dans sa périphérie et sur la côte méditerranéenne.
2. Les Pyrénées-Orientales et son chef-lieu Perpignan affichent des prix moyens au m² très abordables pour réaliser un investissement locatif rentable.
3. Plusieurs plafonds doivent impérativement être respectés pour obtenir l’avantage fiscal de la loi Pinel.
4. Les Pyrénées-Orientales combinent une population en hausse et un cadre de vie exceptionnel pour attirer les locataires et réussir votre investissement en loi Pinel.