Réussir son investissement immobilier en loi Pinel en Indre-et-Loire (37)

Traversé d’est en ouest par la Loire, le département de l’Indre-et-Loire se structure autour du cours du dernier fleuve sauvage d’Europe. Si l’essentiel de l’activité économique se concentre dans l’agglomération de Tours, sa préfecture, l’Indre-et-Loire compte un important tissu d’entreprises très variées. Sa population croît régulièrement : les nouveaux habitants sont attirés par le cadre de vie du département et sa proximité avec d’autres grandes villes françaises. Avec le TGV, Tours n’est qu’à 1h de Paris et à 1h45 de Bordeaux. Ces dernières années, le secteur du tourisme s’est considérablement développé dans ce département de la région Centre-Val de Loire qui allie culture, histoire et gastronomie. Conséquence : l’offre immobilière ne suffit plus pour répondre à la demande. Pour favoriser la construction de logements neufs, l’État a donc rendu 29 villes éligibles à la loi Pinel.

Quelles sont ces villes ? Comment bénéficier de la réduction d’impôts offerte par ce dispositif ? Quelles sont les perspectives immobilières dans le département ? Ooinvestir vous dit tout sur la loi Pinel en Indre-et-Loire.

Département de l’Indre-et-Loire : les zones de la loi Pinel

Pour répondre à la tension immobilière dans certaines régions de France où les logements disponibles ne suffisent pas face à la demande, l’administration a classé les villes en zones A bis, A, B1, B2 et C. Toutes les communes qui se trouvent dans les zones A bis, A et B1 sont éligibles à la loi Pinel, qui incite les particuliers à se lancer dans un investissement locatif. A la clef : une réduction sur leurs impôts qui peut atteindre 63 000 euros.

Depuis le 1^er janvier 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel.

La liste des villes en zone B1 de la loi Pinel en Indre-et-Loire

Dans le département de l’Indre-et-Loire, 29 villes classées en zone B1 vous permettent de profiter des avantages de la loi Pinel :

• Amboise ;
• Ballan-Miré ;
• Bléré ;
• Chambray-lès-Tours ;
• Chanceaux-sur-Choisille ;
• Fondettes ;
• Joué-lès-Tours ;
• La Membrolle-sur-Choisille ;
• La Riche ;
• La Ville-aux-Dames ;
• Larçay ;
• Luynes ;
• Mettray ;
• Montbazon ;
• Montlouis-sur-Loire ;
• Nazelles-Négron ;
• Notre-Dame-d'Oé ;
• Parçay-Meslay ;
• Pocé-sur-Cisse ;
• Rochecorbon ;
• Saint-Avertin ;
• Saint-Cyr-sur-Loire ;
• Saint-Genouph ;
• Saint-Pierre-des-Corps ;
• Savonnières ;
• Tours ;
• Veigné ;
• Vernou-sur-Brenne ;
• Vouvray.

Les conditions imposées par la loi Pinel

Dans les secteurs les plus tendus, la loi Pinel offre un avantage fiscal conséquent aux investisseurs qui se lancent dans l’achat d’un logement. La défiscalisation dépend du montant de l’investissement et de la durée de mise en location du bien :

• réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat du logement pour 6 ans de location ;
• réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de location ;
• réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat du logement pour 12 ans de location.

Mais les propriétaires doivent respecter différentes conditions pour prétendre à ce dispositif.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel en Indre-et-Loire

En zone B1, dont dépendent toutes les villes éligibles à loi Pinel d’Indre-et-Loire, le loyer ne doit pas dépasser 10,44 €/m². La formule pour déterminer le loyer maximum de votre investissement locatif en loi Pinel est la suivante : surface habitable en m² x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur se calcule ainsi : 0,7 + 19 / surface habitable. Son montant maximal ne peut pas dépasser 1,2.

Exemple :

Pour un appartement de 3 pièces de 75 m² à Amboise en zone B1, le loyer maximum sera de 746 € : surface habitable 75 m² x plafond Pinel 10,44 € x coefficient multiplicateur de 0,953 (0,7 + 19/75).

Les plafonds de ressources de la loi Pinel en Indre-et-Loire

Parmi les objectifs de la loi Pinel : favoriser l’accès des ménages les plus modestes à des logements de qualité. Vous devez donc choisir des locataires dont les ressources ne dépassent pas les montants fixés par l’administration :

Exemple :

Si vous souhaitez louer votre studio dans le centre de Tours à un célibataire, vous devez vous assurer que ses revenus annuels ne dépassent pas 31 352 €.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel

D’autres critères doivent être respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

• Il doit s’agir d’un appartement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA), ou ancien à condition de réaliser des travaux équivalents à au moins 25 % du coût de l’opération.
• À compter de la livraison ou de l’acquisition du bien immobilier, vous disposez de 12 mois pour le louer en tant que résidence principale à votre locataire.
• Le logement doit être conforme aux normes thermiques et de construction BBC 2005 ou RT2012 (bientôt RE 2020).
• L’investissement est plafonné à 300 000 € et à 5 500 €/m². Si vous dépassez ces montants, le calcul de votre réduction d’impôt sera basé sur ces plafonds.

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Le point sur le marché de l'immobilier neuf en Indre-et-Loire

Chaque année, le département de l’Indre-et-Loire gagne en moyenne 10 000 habitants, et cette tendance devrait se poursuivre d’après l'Insee. Plusieurs facteurs expliquent cette croissance régulière. D’abord, l’activité économique. Historiquement, les secteurs de l’eau et de l’électricité sont très présents dans le département, et cette tendance se poursuit. Ces domaines constituent la 1^re activité industrielle du département. Le tertiaire n’est pas en reste, notamment porté par le tourisme. Le cœur historique de Tours, la présence de châteaux de la Loire comme ceux de Villandry et d’Amboise et la proximité de ceux de Chambord, Cheverny ou Blois, et la tradition gastronomique et viticole de la région attirent de nombreux visiteurs chaque année. Mais aussi des habitants, séduits par ce cadre de vie.

Pour les accueillir, de plusieurs dizaines de programmes neufs sont actuellement menés dans le département, principalement à Tours et dans son agglomération. Du studio au grand appartement, ces projets de construction répondent aux différents besoins et budgets.

Depuis le 1^er janvier 2021, seuls les appartements sont éligibles à la loi Pinel.

Le marché de l’immobilier en Indre-et-Loire reste abordable, avec un prix moyen de 1 911 €/m² Tours et la commune voisine de Saint-Cyr-sur-Loire s’imposent comme les villes les plus chères du département avec des prix qui dépassent les 2 700 €/m². Véritable épicentre du département, l’agglomération donne le ton côté immobilier : plus les communes sont proches de la préfecture, plus les prix sont élevés. Située à 1h de Paris en TGV et à 1h45 de Bordeaux, la ville compte de multiples atouts et son attractivité ne se dément pas. Trois autoroutes (A10, A28 et A85) convergent à Tours et connectent le département au reste de la France. Investir dans le neuf en Indre-et-Loire, notamment à proximité de Tours dans les villes éligibles à la loi Pinel, permet donc aux particuliers de se constituer un patrimoine immobilier de qualité dans un département prisé, avec une demande locative soutenue et de belles perspectives de plus-value à la revente.

1. Pour favoriser la construction de logements neufs dans les zones où la demande est la plus forte, 29 villes de l’Indre-et-Loire sont éligibles à la loi Pinel.
2. Pour bénéficier de la loi Pinel dans le département, le loyer doit respecter le plafond de 10,44 €/m².
3. A l’ouest de la région Centre-Val de Loire, le département de l’Indre-et-Loire est desservi par des autoroutes et une ligne TGV qui le connecte facilement au reste de la France, notamment Paris.
4. L’Indre-et-Loire gagne chaque année de nouveaux habitants, attirés par les opportunités économiques de la région et par son cadre de vie.