Vue de la ville de Tours

Réussir son investissement en loi Pinel à Tours

SOMMAIRE

Sur les bords de Loire, Tours présente un cadre de vie agréable qui fait le bonheur de ses habitants. Ville dynamique et étudiante, la capitale de l’Indre-et-Loire est située en zone B1 : elle est donc éligible au dispositif de défiscalisation Pinel pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif neuf en loi Pinel. Ooinvestir vous donne les clés pour réussir votre investissement immobilier à Tours.

Pourquoi investir à Tours en loi Pinel ?

Avec 135 000 habitants, cette grande ville du Centre-Val de Loire présente beaucoup d’avantages pour ceux qui désirent investir dans un ou des biens immobiliers neufs.

La ville ne manque pas d’atouts, entre l’emblématique place Plumereau, la cathédrale Saint Gatien, la basilique Saint Martin de Tours… sans oublier la proximité des châteaux de la Loire et notamment l’incontournable château de Blois, qui propose régulièrement un spectacle nocturne de son et lumière.

Avec un prix moyen de 2 668 € par m², Tours attire les investisseurs immobiliers en quête de tarifs abordables, tout en bénéficiant de l’attractivité d’une grande ville. L’université de Tours comptabilise 31 510 étudiants, idéal pour les investisseurs qui veulent mettre en location des petites surfaces.

La préfecture d’Indre-et-Loire bénéficie aussi d’un bon dynamisme commercial. La rue Nationale, la rue des Halles ou bien la rue de Bordeaux accueillent ainsi un nombre important d’enseignes nationales, de franchises et de détaillants indépendants.

Autre avantage d’un investissement locatif à Tours : la proximité avec Paris. Avec le TGV, la ville n’est qu’à 1h30 environ de la capitale. Nombre d’actifs parisiens font ainsi l’aller-retour avec la capitale pour rejoindre un cadre de vie qu’ils jugent plus agréable.

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Tours : éligible à la loi Pinel

Chaque année, Tours construit de nombreux programmes immobiliers neufs. Et comme Tours est située en zone B1, la ville est éligible à un investissement locatif Pinel.

Une occasion pour les investisseurs dans le neuf qui désirent profiter de réductions d’impôts de :

  • 12 % du prix d’acquisition du bien immobilier pour 6 ans de détention et de location ;
  • 18 % du prix d’acquisition du logement pour 9 ans de détention et de location ;
  • 21 % du prix d’achat de l’habitation pour 12 ans de détention et de location.
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Les propriétaires de biens immobiliers en location loi Pinel à Tours doivent respecter d’autres conditions, notamment :

  • la location du logement en tant que résidence principale à un ou plusieurs locataires dont les revenus respecte un certain plafond ;
  • la mise en location à un loyer inférieur à un plafond de loyer (10,44 €/m² pour Tours) ;
  • l’achat d’un appartement neuf, en état futur d’achèvement ou ancien avec d’importants travaux de rénovation.

Tours présente aussi des zones propices à l’investissement dans l’immobilier ancien. Le Vieux Tours et la place Plumereau sont de bons représentants de cette facette de la ville. Les investisseurs peuvent s’intéresser au dispositif fiscal Denormandie, très proche du dispositif Pinel dans le neuf.

Focus sur le marché immobilier neuf à Tours

Tours bénéficie d’une bonne demande locative. Ainsi, la ville occupe une place de choix dans le palmarès des villes les plus sûres en termes de placement immobilier. Investir dans l’immobilier à Tours est une bonne manière d’accroître son patrimoine tout en limitant le risque de carence et de vacance locative.

Plusieurs programmes de constructions neuves sont en cours pour répondre à cette demande qui ne faiblit pas. De quoi offrir aux investisseurs un faible risque de vacance locative.

C’est le cas par exemple du projet des Casernes Beaumont-Chauveau. Cette zone d’aménagement concerté (ZAC) d’environ 10 hectares comprend la reconversion de l’îlot nord-ouest et du Pavillon de Condé. Le futur quartier abritera des commerces, des universités, des lieux de restauration, mais aussi 50 000 m² de logements. Les potentiels locataires de ces biens immobiliers pourront également profiter de la future seconde ligne de tramway de Tours.

Autre exemple de reconversion : celle du quartier Menneton. Ce nouveau quartier au bord du Cher accueillera commerces, bureaux et équipements ainsi que 6 700 habitants.

L’avantage du neuf pour les propriétaires à Tours ? Se démarquer de la concurrence en mettant sur le marché de la location des biens qui répondent aux dernières normes et permettent de réaliser des économies d’énergies tout en profitant d’équipements modernes.

Top des quartiers pour investir à Tours en loi Pinel

Tours est une ville attractive pour les investisseurs en immobilier dans le neuf. Ooinvestir recommande notamment le quartier huppé des Prébendes (dans le centre de Tours) et le quartier des Deux-Lions (au sud de la ville).

Les Prébendes et son parc

Les Prébendes comptent parmi les quartiers privilégiés de Tours. Les investisseurs peuvent y dénicher des appartements d’exception, notamment les fameux « particuliers tourangeaux » qui sont très recherchés. Le locataire cible des investisseurs immobiliers dans ce quartier ? Les CSP+ et les familles avec des enfants.

Pour y investir dans le neuf en loi Pinel, des programmes immobiliers sont régulièrement mis sur le marché.   

Ce secteur reste l’un des plus chers de la ville, avec un prix moyen de 3 990 € par m², selon EffiCity.

Le quartier des Deux-Lions et le lac de la Bergeonnerie

Au Sud du Cher se trouve le quartier des Deux-Lions. Il rassemble environ 4 000 habitants, un centre commercial, un pôle de loisirs, une fac de droit ou encore le siège de la métropole. Le lac de la Bergeonnerie apporte aussi un vent de fraîcheur apprécié par les habitants du quartier.

Le quartier Deux-Lions / Gloriette attire les familles et les étudiants à la recherche de logements de 1 pièce ou de 2, voire d’appartements plus grands pour vivre en colocation.

Dans ce quartier, les investisseurs en immobilier trouveront facilement des locataires et pourront bénéficier du dispositif Pinel avec la construction régulière de nouveaux programmes dans le neuf. Chaque trimestre ou presque, une nouvelle livraison d’immeuble !

Le quartier Deux-Lions / Gloriette de Tours présente un prix moyen de 2 526 € par m² pour des appartements, et de 1 979 € par m² pour des maisons.

Exemple d’un investissement en loi Pinel à Tours   

Avec un salaire fixe de 40 000 euros annuels, Malika doit régler plus de 6 000 euros d’impôts chaque année. Elle cherche à réduire ses impôts. 

La solution qu’elle adopte : un projet d’investissement locatif dans un logement neuf éligible au dispositif de défiscalisation Pinel. Son choix se porte sur un appartement neuf à Tours, une ville dynamique située en zone B1 et éligible au dispositif fiscal Pinel.

Le calcul de la réduction d’impôt et des plafonds Pinel

Malika a acquis son appartement neuf de 2 pièces et 50 m2 dans le quartier Deux-Lions / Gloriette au prix de 125 000 €.

Elle décide de le mettre en location durant 9 ans pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du prix du logement, soit 22 500 € au total. Par année, la réduction d’impôt s’élève à 2 500 €.

Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, Malika doit respecter un plafond au niveau des loyers. En zone B1, il est de 10,44 €/m².

Pour définir le loyer mensuel maximum, il faut suivre le calcul suivant : plafond de loyer x surface utile x coefficient Pinel (0,7 + 19 / surface).

Pour Malika : 10,44 x 50 x (0,7 + 19 / 50) = 563,76 €. Malika ne pourra donc pas louer son logement au-dessus de ce prix.

Elle note aussi le loyer mensuel moyen observé dans le quartier Deux-Lions / Gloriette. D’après Meilleurs Agents, il est de 10,2 € par m². C’est inférieur au loyer maximum du dispositif Pinel, mais comme son logement présente tous les avantages du neuf et devrait sortir du lot sur le marché locatif, Malika décide de ne pas s’aligner sur le prix moyen du marché.

Malika loue son appartement 2 pièces à une personne seule avec 2 enfants. En zone B1, le plafond de ressources annuelles à ne pas dépasser pour ce type de foyer fiscal dans un logement Pinel s’élève à 60 783 € :

Typologie des foyers dans les appartements en zone B1

Plafond de ressources annuelles pour la zone B1 pour profiter du dispositif fiscal

Personne seule

31 352 €

Couple

41 868 €

Personne seule ou couple avec 1 enfant

50 349 €

Personne seule ou couple avec 2 enfants 

60 783 €

Personne seule ou couple avec 3 enfants

71 504 €

Personne seule ou couple avec 4 enfants

80 584 €

Personne à charge supplémentaire

+ 8 990 €

La locataire de l’appartement touche un salaire annuel de 28 000 €, les conditions sont donc respectées.

Le calcul de la rentabilité avec les avantages Pinel

Pour l’achat de cet appartement, Malika a réalisé un emprunt immobilier de 100 000 € auprès de la banque avec un taux de 1,30 % sur 25 ans, avec un taux d’assurance de 0,30 %. Résultat : Malika doit régler des mensualités de 416 €. 

Malika sait aussi que de nombreux investisseurs oublient de considérer d’autres paramètres d’importance dans leur calcul de rentabilité. Elle a donc pris le temps d’estimer le montant :

  • des charges de copropriété de l’immeuble neuf ;
  • de la taxe foncière de son appartement neuf ;
  • des travaux d’aménagement et d’entretien, qui seront logiquement faibles durant les premières années grâce à la récence du bien et à la garantie décennale ;
  • de l’absence de loyers durant les éventuelles périodes de vacances locatives ;
  • des services de la société de gestion locative, à qui elle décide de confier la gestion du bien.

Elle estime ces frais à 150 € mensuels. Additionnés au 416 € de mensualité à rembourser, Malika évalue le coût mensuel de son investissement à 566 €, soit quasiment l’équivalent du loyer qu’elle va percevoir : 563,76 €. L’opération immobilière dans le neuf semble donc rentable.

En plus, Malika doit intégrer à son calcul la réduction d’impôts de 208 € mensuels qu’elle obtient grâce au respect des différentes conditions du dispositif Pinel.

Ainsi, elle réalise une économie mensuelle et se constitue un patrimoine immobilier sans avoir à faire le moindre effort d’épargne.

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  1. Tours est située en zone B1. Dans cette ville, les propriétaires de logements neufs peuvent donc mettre en location leurs biens immobiliers et ainsi profiter de la réduction d’impôt de la loi Pinel.
  2. La préfecture de l’Indre-et-Loire présente une demande importante sur le marché de la location avec de nombreux étudiants en quête de logement et des prix d’acquisitions abordables, tant pour les maisons que pour les appartements. 
  3. Plusieurs quartiers de la ville sont propices à un investissement dans une maison ou un appartement neuf, notamment à Prébendes (à proximité du parc) ou dans le quartier des Deux-Lions.

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