Photo du centre-ville de Rennes

Pourquoi investir dans un bien immobilier Pinel à Rennes ?

SOMMAIRE

Siège du Parlement de Bretagne, Rennes est la capitale politique de cette région de l’ouest de la France. Cette grande ville tricolore est réputée pour son cadre de vie et pour la richesse de sa programmation culturelle. La diversité de sa population, avec notamment de très nombreux étudiants, encourage également le marché du neuf. Les investisseurs immobiliers sont également attirés par la capitale de la Bretagne, proche de Paris grâce à la ligne à grande vitesse (LGV). Ooinvestir vous présente les avantages d’investir dans un logement locatif à Rennes en loi Pinel. 

Pourquoi investir dans la ville de Rennes en loi Pinel ?

Avec ses 67 000 étudiants, le chef-lieu de l’Ille-et-Vilaine peut se targuer d’être jeune, dynamique et plein de vie. Son calendrier de festivals, bien garni, illustre cette richesse festive et culturelle. 

Le réseau de transports de Rennes répond également à la demande de sa population, avec un réseau de métros en extension comprenant notamment l’ouverture de la ligne B prévue pour fin 2020.

Depuis 2017, la ligne à grande vitesse (LGV) permet d’atteindre Paris en 1h30. Un vrai avantage pour les habitants de la ville de Rennes, mais aussi pour les investisseurs qui ont opté pour cette grande ville de l’ouest, selon 20 Minutes en janvier 2019. 

Vous pouvez acquérir un logement neuf dans la ville de Rennes pour le louer sous dispositif de défiscalisation Pinel. La ville de Rennes se situe en effet dans la zone B1 du dispositif, encore éligible jusqu’en 2021.

Si Rennes fait partie du zonage initial de la loi Pinel, toute la région Bretagne mène actuellement une expérimentation. Il s’agit d’un dispositif dérogatoire au droit commun prévu par l’article 164 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020,  le préfet de région fixe les plafonds de loyer et de ressources du locataire pour chaque commune ou partie de commune éligible et par type de logement. Cette spécificité fait de la Bretagne, et donc de Rennes, une destination très attractive pour réaliser un investissement immobilier locatif.

Rennes, une ville éligible à la loi Pinel

Grâce à la loi Pinel, les propriétaires de biens immobiliers locatifs neufs situés à Rennes peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de :

  • 12 % du prix d’acquisition du logement en cas de location de 6 ans ;
  • 18 % du prix d’achat du bien immobilier en cas de location de 9 ans ;
  • 21 % du prix d’achat de la maison ou de l’appartement en cas de location courant sur au moins 12 ans.

Pour profiter de ces réductions d’impôts, les propriétaires bailleurs sont tenus d’acheter, puis de louer :

  • un logement neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), un local transformé en résidence (habitation) ou un bien qui doit subir des travaux de réhabilitation ;
  • un bien immobilier qui respecte la réglementation thermique RT 2012 (et bientôt RT 2020) ;
  • une maison ou un appartement ;
  • une habitation louée en tant que résidence principale à un ou plusieurs locataires situés sous un certain plafond de ressources (ce plafond est par exemple de 31 352 € par an pour une personne seule à Rennes) ;
  • un logement avec un loyer inférieur à un plafond prédéterminé. Le barème pour la zone B1 est de 10,44 € par m². 
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Focus sur le marché immobilier neuf à Rennes

De nombreux programmes immobiliers neufs sont menés dans la ville de Rennes. C’est une opportunité pour tous les investisseurs qui souhaitent profiter de réductions d’impôts tout en se constituant un patrimoine sur le long terme. Les nouveaux logements permettent également d’attirer plus facilement des locataires, car ils respectent les normes de  la RT 2012

À l’avenir, les investisseurs dans le neuf devront également répondre aux exigences de la RE/RT 2020 qui œuvre pour un bâtiment à énergie positive, c’est-à-dire qui produit plus d'énergie qu'il n'en consomme.

Par ailleurs, les étudiants représentent environ 20 % de la population de Rennes. Ouest France rappelle ainsi qu’il est « de plus en plus difficile de trouver un appartement de petite superficie ». Résultat : une forte tension sur les petites surfaces. Cette pénurie d’offre, au regard de la demande, intéresse les investisseurs immobiliers bien informés. 

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Top des quartiers pour investir à Rennes en loi Pinel

Vous désirez investir dans l’immobilier à Rennes ? Ooinvestir vous recommande ces 3 quartiers : 

Fougères-Sévigné

Le quartier de Fougères-Sévigné est urbain et compte environ 60 % de locataires pour près de 80 % d’appartements. Vous pouvez régulièrement y retrouver des biens à la vente et des programmes immobiliers neufs. 63 % des surfaces y sont supérieures ou égales à 40 m², ce qui en fait une zone idéale pour louer un logement à des familles, par exemple. Ces dernières profiteront aussi des 120 commerces de proximité du quartier. Autre atout de ce quartier : l’arrivée prochaine la ligne B du métro de Rennes. Une infrastructure importante pour la majorité des locataires, et donc, pour les investisseurs en loi Pinel qui souhaitent parier sur l’avenir. Aujourd’hui, les prix de l’immobilier au m2 atteignent 4 470 €.

Sud-Gare

Le quartier administratif Sud-Gare réunit les sous-quartiers de Villeneuve, Sainte-Thérèse-Quineleu, La Madeleine et La Binquenais. Il est situé au sud du cœur de la ville et affiche un prix moyen de 3 625 €/m2. Cette proximité avec le centre-ville compte justement parmi les atouts de cette zone. Ce quartier résidentiel profite de sa proximité avec la gare, et donc avec le reste de la France. En effet, grâce à la LGV, ce secteur accueille notamment des personnes travaillant à Paris. De plus, avec des écoles, des crèches, des commerces… la zone répond également aux attentes des familles. Autre atout : la présence de la clinique Saint-Yves. Secteur prometteur pour les investisseurs immobiliers en loi Pinel, ce quartier offre de nombreux programmes immobiliers dans le neuf.

Nord / Saint-Martin

Le quartier Nord / Saint-Martin est situé au nord du centre-ville. Il s'articule autour du canal Saint-Martin (propice aux balades en famille), de la rue de Saint-Malo (qui permet de rejoindre la ville homonyme en moins de 1h) et de l'avenue Gros Malhon. Il s’agit d’une zone avec une majorité d’habitations très attrayantes pour les familles, où le prix moyen au m2 dépasse les 4 000 €. Vous y retrouverez également régulièrement des programmes immobiliers neufs.

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi dans la ville de Rennes

Célibataire, Sofiane perçoit un salaire de 30 000 € par an. Il ne touche pas d’autres formes de revenus. Lors de sa déclaration fiscale 2019, il a donc déclaré la somme de 30 000 € et payé 3 144 € d’impôts (selon le barème de l’imposition 2020 sur les revenus de 2019).

Objectif : réduire le montant de ses impôts grâce à un placement immobilier

Sofiane a pour projet de réduire ses impôts. Au cœur de sa démarche : réaliser des économies qu’il placera in fine dans d’autres investissements. Il se met donc en quête d’un placement immobilier pouvant lui faire profiter d’une réduction d’impôt, tout en l’aidant à poser les premières pierres de son patrimoine immobilier. Et ça tombe bien, puisque Rennes fait partie des grandes villes de France qui sont éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.

Investir dans un quartier porteur de la ville de Rennes

Pour profiter de ces avantages, Sofiane mise sur un appartement neuf de 3 pièces. Après avoir consulté de nombreux programmes immobiliers, il opte pour ce logement situé dans le quartier Sud-Gare de la ville. Son projet d’investissement immobilier : faire de cet appartement une colocation d’étudiants qui suivent leur cours à Epitech Rennes, dont le campus est proche de la gare. Ce bien immobilier dispose de 2 chambres et d’une surface habitable de 55 m². 

Calcul de la réduction d’impôt et des plafonds de loyers

Sofiane achète l’appartement 180 000 € sur plan. Il devra donc attendre la livraison du bien avant de pouvoir espérer toucher un premier revenu locatif. En le louant pendant 12 ans, il peut profiter d’une réduction d’impôt d’environ 37 800 € (21 % du prix d’achat du bien immobilier), soit 3 150 € par an. Une solution idéale qui couvre le montant de son imposition.

Rennes se trouve en zone B1, tout comme les communes qui sont situées dans un périmètre de 30 km autour de Rennes comme Bruz, Pont-Péan ou encore Thorigné-Fouillard. En 2020, les loyers des locations Pinel ne doivent pas dépasser un certain plafond. Pour la zone B1, le barème applicable est de 10,44 € par m².

Sofiane calcule la somme maximale de son loyer, afin de rester éligible au dispositif Pinel : 10,44 € par m² (plafond de loyer Pinel) x 55 m² (surface habitable) x coefficient [0,7 + 19 / 55 (surface du bien immobilier)]. Il obtient un résultat de 600,30 €.

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Le pari réussi de la colocation à Rennes

En plus de sa réduction d’impôt de 3 150 € par an, cet investisseur immobilier profite d’un loyer en 2 parties (puisqu’il s’agit d’une colocation, grâce aux 2 pièces de la résidence). Il peut espérer gagner jusqu’à 14 407,20 € par an de revenus locatifs (600,30 € x 2 colocataires x 12 mois).

Quand un logement Pinel accueille plusieurs personnes qui constituent des foyers fiscaux distincts – une colocation par exemple – mais que tous sont titulaires du même bail – alors leur cas est étudié séparément. Les ressources des locataires sont donc bien séparées dans le calcul des plafonds, fixés à 31 352 € pour une personne seule dans la zone B1.

Sofiane devra toutefois soustraire le coût de l’assurance et du crédit immobilier. Le remboursement de son emprunt à 100 % (180 000 €) sur 25 ans au taux de 1,45 %, couplé au règlement d’une assurance au taux de 0,40 %, lui coûtera 776 €/mois, soit 9 312 € par an. Avec un revenu locatif de 14 407,20 € par an, Sofiane couvre donc ses mensualités et réalise une belle opération immobilière.

Sofiane doit aussi considérer d’autres frais récurrents, comme des travaux d’aménagement et d’entretien, les charges ou encore la taxe foncière. Il doit également prévoir les éventuelles vacances locatives, notamment durant la période estivale s’il s’adresse à des étudiants. 

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  1. Rennes est un haut lieu de l’investissement immobilier locatif Pinel en Bretagne et plus largement dans la partie ouest de la France. La ville est réputée pour son cadre de vie agréable, son patrimoine historique et sa culture foisonnante. Rennes attire aussi de nombreux étudiants. C’est donc une ville intéressante pour investir dans le locatif tout en élargissant son patrimoine immobilier.
  2. Le dispositif de défiscalisation Pinel offre une réduction d’impôt aux personnes qui louent leur appartement sous conditions : emplacement, respect d’un prix plafond pour la location et de ressources pour les locataires, location en tant que résidence principale…
  3. Rennes est située dans la zone B1 du dispositif Pinel. Investir dans des maisons ou appartements neufs en loi Pinel y est donc possible grâce aux nombreux programmes neufs menés dans la ville au sein de quartiers attractifs.

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