Vue aérienne de la ville de Rennes

Investissement en loi Pinel dans le département de l’Ille-et-Vilaine (35)

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Situé en Bretagne, l’Ille-et-Vilaine rayonne grâce à sa côte touristique. Saint-Malo, Dinard et Cancale en sont de dignes représentantes. L’Ille-et-Vilaine abrite aussi Rennes, la capitale de la région, avec son parlement, ses parcs et ses musées. Ce département séduit ainsi ses habitants, les touristes et les investisseurs en recherche d’une zone aussi dynamique qu’attractive. Les investisseurs en immobilier peuvent aussi bénéficier des avantages du dispositif Pinel dans certaines communes d’Ille-et-Vilaine. Ooinvestir vous fait découvrir la liste des villes éligibles à ce dispositif de défiscalisation, ainsi que les atouts d’un investissement dans l’immobilier neuf en Ille-et-Vilaine.

Département de l'Ille-et-Vilaine : où investir pour profiter du dispositif Pinel ?

Le dispositif fiscal de la loi Pinel accorde aux propriétaires bailleurs d’appartements neufs une réduction d’impôt, à condition que leurs biens immobiliers en location soient situés en zone A, A Bis ou B1.

Le territoire hexagonal est divisé en 5 zones, en fonction de leur tension en matière d’accès au logement. Les zones A, A Bis et B1 sont éligibles au dispositif Pinel, tandis que les zones B2 et C ne le sont plus depuis 2018.

L’Ille-et-Vilaine accueille 28 communes situées en zone B1. Voici la liste :

  • Acigné ;
  • Betton ;
  • Bruz ;
  • Cesson-Sévigné ;
  • Chantepie ;
  • Chartres-de-Bretagne ;
  • Chavagne ;
  • Chevaigné ;
  • Dinard ;
  • Gévezé ;
  • La-Chapelle-des-Fougeretz ;
  • Le Rheu ;
  • L’Hermitage ;
  • Montgermont ;
  • Mordelles ;
  • Noyal-Châtillon-sur-Seiche ;
  • Orgères ;
  • Pacé ;
  • Pont-Péan ;
  • Rennes ;
  • Saint-Erblon ;
  • Saint-Gilles ;
  • Saint-Grégoire ;
  • Saint-Jacques-de-la-Lande ;
  • Saint-Malo ;
  • Thorigné-Fouillard ;
  • Vern-sur-Seiche ;
  • Vezin-le-Coquet.

 

Dans ces villes, la tension locative est élevée. Sur ces territoires, la demande de logements de la part des locataires dépasse donc l’offre en biens immobiliers locatifs.

Quels plafonds pour un investissement locatif Pinel en Ille-et-Vilaine ?

La loi Pinel offre aux loueurs d’appartements neufs une réduction d’impôts en fonction du prix d’acquisition des biens immobiliers et de la durée de location.

  • Si la location court sur 6 ans, la réduction est de 12 %.
  • Si elle dure 9 ans, elle monte à 18 %.
  • Et pour 12 ans de location, la diminution d’impôts atteint 21 %.

Pour profiter de ces avantages fiscaux, les bailleurs doivent respecter des plafonds de loyers et sélectionner des locataires situés sous certains  plafonds de ressources.

Plafonds des loyers en zone B1

Chaque zone Pinel dispose de son propre plafond de loyer. Le prix du loyer maximum pour une location Pinel en zone B1 s’obtient avec ce calcul : prix plafond/m² de la zone B1 x surface du logement x coefficient [0,7 + 19/Surface du bien immobilier)].

Exemples :

Investissement à Saint-Gilles : pour un appartement de 25 m² situé dans la ville de Saint-Gilles, le plafond de loyer Pinel est de 375,22 € : 10,28 €/m² x 25 m² x (0,7 + 19/25 m²).

Investissement à Saint-Malo : pour un logement de 50 m² dans la ville de Saint-Malo, ce plafond monte à 555,12 € : 10,28 €/m² x 50 m² x (0,7 + 19/50 m²).

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Plafonds de ressources en zone B1

Pour être en accord avec la loi Pinel, il faut louer son logement neuf à un foyer situé sous un certain plafond de ressources financières. Ce plafond dépend du type de ménage et du territoire concerné. Voici les plafonds de la zone B1 pour le département de l’Ille-et-Vilaine :

Type de foyer qui loue l’appartement neuf

Plafond de ressources annuelles du ménage en location en zone B1

Personne seule

31 352 €

Couple

41 868 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

50 349 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

60 783 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

71 504 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

80 584 €

Personne à charge supplémentaire

+ 8 990 €

Exemple :

Dans la ville de Saint-Jacques-de-la-Lande, en zone B1, le propriétaire d’un bien immobilier locatif peut prétendre à la réduction d’impôt Pinel. Pour cela, s’il décide de le louer à un couple, il doit notamment s’assurer que leurs revenus ne dépassent pas 41 868 € par an.

L’État modifie annuellement ces chiffres.

Le marché de l'immobilier en Ille-et-Vilaine

En Ille-et-Vilaine, le prix moyen d’un appartement est de 3 650 € par m². C’est moins cher que le département voisin de la Loire-Atlantique, où les appartements se négocient en moyenne à  3 930 € par m².

Ce prix d’acquisition abordable permet de générer de bons rendements locatifs. En moyenne, la rentabilité d’un investissement locatif dans les métropoles d’Ille-et-Vilaine s’élève 5,37 % pour les appartements. Dans les villes moyennes, le rendement monte à  5,57 % pour les appartements.

Pour faire profiter les investisseurs de ces rendements, les promoteurs mettent régulièrement sur le marché des programmes immobiliers neufs. L’occasion d’investir dans un logement Pinel ! Un exemple : la résidence « City Lodge » située à Rennes en zone B1. Ce programme réunit 49 appartements neufs, allant du T1 au « 2 pièces », avec une livraison au 3e trimestre 2022.

L’Ille-et-Vilaine affiche aussi une solide dynamique démographie : un avantage pour les investisseurs qui voient croître la demande de logements sur le territoire. Le département compte environ 50 000 nouveaux habitants depuis 5 ans, pour atteindre 1 069 228 habitants au 1er janvier 2021. À titre de comparaison, le département voisin des Côtes-d’Armor a gagné seulement 2 500 habitants en 5 ans.

Ce département dynamique compte aussi près de 9 700 entreprises, ce qui permet également d’attirer de potentiels locataires. L’Ille-et-Vilaine est notamment portée par de grandes sociétés comme Peugeot Citroën Rennes SNC (à Chartres-de-Bretagne), Lactalis Ingrédients (à Bourgbarre) ou encore Ubisoft Entertainment (à Rennes).

Enfin, le développement du transport améliore la desserte de certaines villes de Bretagne, ce qui fait augmenter là encore la demande en matière de location. Les projets d’envergure mené à Rennes en témoignent. Au-delà de son bon réseau actuel de transports en commun, Rennes accueille bientôt sa 2e ligne de métro. La ligne à grande vitesse relie aussi le chef-lieu du département à Paris en moins de 1h30.

À l’échelle du département de l’Ille-et-Vilaine, le projet « Mobilités 2025 » vise aussi à créer un réseau vélo départemental, à développer des aires de covoiturage et à améliorer l’aspect environnemental du réseau routier.

 

  1. L’Ille-et-Vilaine est un département dynamique avec une démographie dynamique. Autre atout du territoire : un bon maillage en matière de transports.
  2. Le département de l’Ille-et-Vilaine réunit 28 communes de France situées en zone B1.
  3. Pour profiter de ce dispositif fiscal, les propriétaires bailleurs doivent notamment respecter un plafond de loyers et un plafond de ressources.
  4. Les promoteurs proposent régulièrement des programmes immobiliers neufs en Ille-et-Vilaine. L’occasion pour les investisseurs d’acheter un logement neuf en zone B1 et de profiter des atouts de la loi Pinel.

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