Investir en loi Pinel dans le département de la Charente-Maritime (17)

Touristique, accessible, bordée par l’océan Atlantique, la Charente-Maritime intéresse fortement les investisseurs immobiliers. Mais le département possède un autre avantage de taille : plusieurs de ses communes sont éligibles à la loi Pinel. Zonage par ville, conditions, appartements neufs, Ooinvestir vous explique dans le détail le fonctionnement de la loi Pinel en Charente-Maritime.

Département de la Charente-Maritime : dans quelle zone de la loi Pinel ?

Plusieurs villes du département sont éligibles à la zone B1 du dispositif Pinel, une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent bénéficier d’une défiscalisation dans ce département.

La loi Pinel se compose de 3 zones :

- La zone A où se retrouvent les plus grandes villes françaises, la Côte d’Azur, de grandes agglomérations comme celles de Marseille, Montpellier, Lille et Lyon et la partie française de Genève. 

- La zone A Bis, comprenant Paris et 76 communes de la petite couronne. 

- La zone B1, regroupant les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et de grandes communes comme La Rochelle. Vous pouvez penser à investir en Vendée, qui fait également partie de la zone B1.

La liste des communes en zone B1 de la loi Pinel en Charente-Maritime 

22 villes et communes de Charente-Maritime font partie de la zone B1 du dispositif Pinel : 

• Angoulins ; 
• Ars-en-Ré ;
• Aytré ;
• Châtelaillon-Plage ;
• Dompierre-sur-Mer ;
• Fouras ;
• L'Houmeau ;
• La Couarde-sur-Mer ;
• La Flotte ;
• La Rochelle ;
• Lagord ;
• Le Bois-Plage-en-Ré ;
• Les Portes-en-Ré ;
• Loix ;
• Nieul-sur-Mer ;
• Périgny ;
• Puilboreau ;
• Rivedoux-Plage ;
• Saint-Clément-des-Baleines ;
• Saint-Martin-de-Ré ;
• Sainte-Marie-de-Ré ;
• Salles-sur-Mer.

Quels plafonds respecter pour bénéficier de la loi Pinel en Charente-Maritime ?

L’achat d’un logement éligible à la loi Pinel soumet le propriétaire au respect de 2 conditions : les conditions de mise en location et une condition d’investissement. 

Les conditions de mise en location

Le propriétaire d’un logement acheté en loi Pinel doit respecter à la fois un plafond de loyer mais aussi un plafond de ressources pour son ou ses locataires. 

Le plafond de loyer

Dans la loi Pinel, le plafond de loyer varie en fonction de la zone. En zone B1, le loyer est fixé à 10,51€/m². À ce plafond s’ajoute un coefficient multiplicateur qui se calcule en fonction de la surface (S) du logement : 0,7 + 19/S. À noter que ce coefficient ne peut jamais être au-dessus de 1,2. 

Exemple :

Vous faites l’acquisition d’un appartement de 45 m² à La Rochelle. Votre plafond s’élève à 10,51 €/m² x 45 m² x votre coefficient multiplicateur de 1,12 (0,7 + 19/45), soit un loyer maximum de 529 €. 

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Le plafond de ressources

En tant que propriétaire, vous êtes tenu de louer votre logement à un ou des locataires qui respectent un certain plafond de ressources :

Exemple :

Vous achetez un appartement 2 pièces de 45 m² à Dompierre-sur-Mer que vous voulez louer à un couple sans enfant. Pour respecter le cadre de la loi Pinel, les ressources de vos locataires ne devront pas excéder 41 772 €. 

La condition d’investissement

Le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation qui offre une réduction d’impôt à tous les propriétaires qui respectent les conditions fixées par la loi. Cette réduction se calcule sur la base du prix d’achat du bien, mais reste encadrée par un plafond d’investissement de :

• 300 000 € par an, par foyer fiscal et par investissement ;
• 5 500 €/m².

Exemple :

Vous achetez un appartement à Angoulins. Prix d’achat : 340 000 €. Comme son prix dépasse le plafond d’investissement, votre réduction d’impôt ne se calculera que sur les 300 000 € fixés par la loi Pinel.

Les autres conditions d’un logement éligible à la loi Pinel

Dans le cadre de la loi Pinel, le logement doit respecter l’une des 3 conditions suivantes :

• être en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• être neuf (c’est-à-dire achevé depuis 5 ans maximum et jamais habité) ;
• être dans l’ancien, seulement si des travaux de rénovation équivalents à au moins 25 % du prix d’achat sont réalisés.

Depuis le 1^er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Comment investir en loi Pinel ?

En contrepartie du respect de ces conditions, une réduction d’impôt permet aux propriétaires de défiscaliser leurs revenus. Son montant varie en fonction de la durée de l’engagement locatif : 

• réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 6 ans ;
• réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 9 ans ;
• réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 12 ans. 

Le point sur le marché de l'immobilier neuf de la Charente-Maritime

Le département de la Charente-Maritime est en plein chantier ! Entre 2018 et 2019, les autorisations de construction ont grimpé de près de 30 %, élevant le nombre de nouvelles constructions à 7 400 en un an selon l’Insee.

Il n’est donc pas étonnant de voir 30 programmes neufs éligibles à la loi Pinel sortir de terre dans le département, dont :

• 19 programmes neufs à La Rochelle ;
• 3 programmes neufs à Lagord ; 
• 2 programmes neufs à Aytré et Périgny ; 
• 1 programme neuf à Angoulins, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer et Puilboreau.

Avec un prix moyen au m² affiché à 3 937 €  à La Rochelle, la préfecture de la Charente-Maritime est bien plus accessible que Bordeaux, la plus grande ville de la région : 4 649 €/m². D’autant plus que le département jouit de nombreux atouts et d’un vrai dynamisme économique, porté notamment par le tourisme. Avec un record de 6 981 440 nuitées en 2015, ce secteur représente 6,5 % des emplois du département d’après l’Insee). Très attractif, le département affiche une croissance démographique soutenue de + 6 % entre 2007 et 2017. Enfin, 126 00 nouveaux habitants sont attendus en Charente-Maritime à l’horizon 2040.   

Avec des prix encore accessibles dans certains secteurs, la Charente-Maritime présente un potentiel intéressant aux investisseurs qui souhaitent se lancer dans le neuf. La demande locative devrait rester élevée ces prochaines années, de quoi vous offrir de belles perspectives de rentabilité, associées aux réductions d’impôts de la loi Pinel.

1. 22 villes et communes de Charente-Maritime (Angoulins, La Rochelle, Lagord, etc.) sont éligibles à la zone B1 du dispositif Pinel. 
2. En zone B1, les loyers sont plafonnés à 10,51 €/m² pour bénéficier de la loi Pinel et de la réduction d’impôts offerte aux propriétaires qui en respectent les différentes conditions.
3. La grande majorité des appartements neufs ou en construction se situent à La Rochelle. Pour votre projet immobilier, orientez-vous vers une résidence neuve ou des appartements anciens.