Vue aérienne de la ville de La Rochelle

Réussir son investissement en loi Pinel à La Rochelle

SOMMAIRE

Réduire vos impôts tout en investissant dans une des villes les plus attractives de la côte Atlantique, c’est possible avec la loi Pinel ! Grâce à ce dispositif de défiscalisation, investir dans le neuf à La Rochelle devient accessible à tous. Rentabilité immobilière, constitution de patrimoine, conditions pour bénéficier de la réduction d’impôts, Ooinvestir vous explique tout sur ce dispositif pour réussir votre investissement à La Rochelle.

Pourquoi investir à La Rochelle en loi Pinel ?    

Ville la plus peuplée de la Charente-Maritime avec ses 75 735 habitants, La Rochelle se positionne à la 5e position à l’échelle régionale. La taille modeste de sa population ne reflète en rien l’attractivité de son marché immobilier. Avec un prix au m² de 4 110 €, elle détrône les plus grandes villes de la Nouvelle-Aquitaine : Pau (1 540 €/m²), Poitiers (1 660 €/m²), Limoges (1 230 €/m²), et vient même talonner Bordeaux (4 290 €/m²). 

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Alors comment une ville 3 fois moins peuplée que la capitale de l’Aquitaine peut-elle être aussi séduisante pour les investisseurs ? 

Une ville côtière qui attire touristes et étudiants

Grâce à ces 3 ports (le Vieux-Port, le port Chef-de-Baie, 4e port de France et le port des Minimes, port de plaisance le plus important de la façade Atlantique), la Rochelle s’impose comme un poumon économique orienté vers l’océan. Le secteur maritime y est tout aussi important que celui du tourisme. 

Vieille d’un millénaire, la préfecture de la Charente-Maritime est une destination prisée des touristes. Parmi les aimants culturels : son aquarium, qui accueille chaque année plus de 800 000 visiteurs. Elle propose aussi de grands évènements, comme le festival des Francofolies (150 000 personnes en 2019) ou le salon nautique international du Grand Pavois (76 000 visiteurs en 2019).

La ville vit au rythme du tourisme mais aussi de sa population étudiante : presque 1 Rochelais sur 10 est étudiant. École d’ingénieurs (EIGSI), école de commerce (Excelia Group), La Rochelle Université… les multiples établissements scolaires proposent une grande variété de formations aux étudiants qui choisissent le bord de mer comme lieu d’études. 

Acheter en Pinel à La Rochelle

Entre tourisme et études, La Rochelle offre de belles perspectives de rentabilité aux propriétaires. En tant qu’investisseur immobilier, il est donc primordial de choisir un bien attractif avant de le mettre sur le marché locatif. 

La ville rentre dans la zone B1 fixée par le dispositif fiscal Pinel, ce qui signifie que les loyers sont plafonnés à 10,44 €/m². Mais pour bénéficier de cette loi, le logement (appartement ou maison) doit respecter certaines conditions : il doit être neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou ancien. Pour le dernier cas, des travaux de rénovation à hauteur de 25 % du montant d’achat doivent être réalisés.

La réduction d’impôt est fixée par la durée de mise en location du bien :

  • 12 % du prix d’achat du logement pour 6 ans de détention et de location ; 
  • 18 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de détention et de location ; 
  • 21 % du prix d’achat du logement pour 12 ans de détention et de location. 
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Cette réduction d’impôt est limitée à 300 000 € pour 5 500 €/m² par an et par foyer fiscal. 

Focus sur le marché immobilier neuf à La Rochelle

Avec un marché du neuf à la hausse et 61,9 % de locataires, La Rochelle apparaît comme une opportunité immanquable pour les investisseurs. Les prix des appartements neufs, en moyenne 4 009 €/m², restent accessibles et le marché locatif ne faiblit pas : tous les signaux sont au vert pour profiter du dispositif de défiscalisation Pinel ! 

Investir dans le neuf en loi Pinel à La Rochelle, c’est l’assurance de devenir propriétaire d’un logement de qualité. Pas de travaux, conformité avec les normes énergétiques, parties communes en parfait état : tous ces arguments peuvent être mis en avant sur le marché locatif. 

Cette bonne santé se constate dans les dizaines de programmes de constructions neufs en cours dans la ville. Résidence 24 Louis Blanc dans le Port Neuf, Lelio à Saint-Eloi, Esprit Dock à la Pallice : le stock d’appartements neufs se remplit au fur et à mesure des trimestres. Une bonne nouvelle pour les investisseurs qui veulent bénéficier du dispositif Pinel. 

Top des quartiers pour investir à La Rochelle en loi Pinel

Pour réussir son projet immobilier, il est nécessaire de passer par une case primordiale : le choix du quartier. Petit tour d’horizon des zones les plus séduisantes de la Rochelle.   

Saint-Eloi - Rompsay

Chic, calme et avec une offre équilibrée entre maisons individuelles et appartements, les quartiers de Saint-Eloi et de Rompsay séduisent les familles pour un prix accessible de 3 690 €/m². Proche des établissements scolaires (collège Beauregard, lycées professionnels Rompsay et Pierre Doriole) et du parc commercial Beaulieu, c’est une zone de prédilection pour les couples avec enfants à la recherche d’un appartement non loin du cœur de la ville à des tarifs plus accessibles que les 4 230 €/m² moyens du centre. De plus, la proximité avec le boulevard André Sautel qui mène vers la N11 offre un petit bonus pour les personnes travaillant à Niort (Deux-Sèvres). 

Les Minimes

Quartier pavillonnaire, jeune et dynamique, les Minimes est aussi le quartier le plus cher de la ville avec un prix moyen de 4 410 €/m². Proche de l’IUT Polytechnique et du port de plaisance (et ses 11 km de pontons), c’est une zone très recherchée par les investisseurs. Loué aux étudiants 3 trimestres dans l’année, leur bien peut être mis à la location saisonnière en période estivale, réduisant grandement le risque de vacance.  

La Pallice

C’est au croisement entre l’aéroport, le port atlantique et la plage Chef-de-Baie que se trouve la Pallice. Figurant parmi les quartiers les moins chers de la ville avec un prix de 2 510 €/m², le quartier est plus populaire que les autres et attire surtout une population étudiante. La résidence Esprit Dock, dont la livraison est programmée pour le dernier trimestre 2022, va apporter 47 logements neufs (du studio au 5 pièces).  

Port neuf

Situé à côté du quartier de la Genette (4 110 €/m²), le quartier du Port Neuf est plus accessible en terme de prix : 3 850 €/m². Sa population plus âgée en fait un quartier au cadre de vie paisible tout en restant à proximité du centre-ville. Parmi les programmes immobiliers neufs, vous noterez celui de la résidence 24 Louis Blanc, avec une livraison prévue au 3e trimestre 2021. 

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi

Tiphaine et Brian, propriétaires de leur résidence principale (une maison de 4 pièces) à Niort, souhaitent élargir leur patrimoine immobilier dans une ville côtière. Les perspectives de rentabilité ainsi que le dynamisme de la ville ont orienté leur choix vers La Rochelle pour investir et défiscaliser dans l’immobilier neuf. 

Le couple se tourne vers un appartement de 3 pièces d’une surface de 52 m² dans une résidence du quartier de Saint-Eloi. La livraison, prévue pour le dernier trimestre 2022, convient à leur projet immobilier. Le montant de 285 000 €, aussi. 

Avec leur apport de 35 000 €, le couple emprunte sur 25 ans les 250 000 € restants pour financer leur acquisition immobilière. Leurs mensualités, intérêts compris (1,77 %), s’élèvent à 848 €

Pour rembourser leur crédit immobilier, Brian et Tiphaine comptent utiliser leurs revenus locatifs. Ayant acheté dans le neuf, le loyer de leur appartement est plafonné par la loi Pinel : 10,44 € x 52m2. À cela est ajouté le coefficient multiplicateur 1,06 (0,7 + 19/52), ce qui donne un loyer maximum de 574 €.

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Leurs futurs locataires, quant à eux, devront être choisis par les propriétaires sur la base d’un plafond de ressources annuelles fixé par la loi Pinel.

Plafond des revenus par foyer fiscal pour une zone B1 Pinel :

Foyer fiscal

Plafond de ressources

Personne seule

31 352 €

Couple

41 868 €

Foyer avec 1 personne à charge

50 349 €

Foyer avec 2 personnes à charge

60 776 €

Foyer avec 3 personnes à charge

71 504 €

Foyer avec 4 personnes à charge

80 584 €

Majoration pour chaque personne supplémentaire

+ 8 990 €

En mettant leur appartement sur le marché locatif pendant 12 ans, le couple peut obtenir une réduction sur leurs impôts à hauteur de 21 % de leur prix d’achat, soit 59 850 € (285 000 x 21 %). Chaque mois, leur réduction sur leurs impôts sera donc de 415 €.  

Grâce à leur réduction d’impôt, le couple pourra compenser la différence de 274 € (848 - 574) entre les loyers perçus et leur remboursement. Il se retrouvera même en situation bénéficiaire et réalisera alors un investissement rentable...Le tout, en élargissant leur patrimoine dans une des villes les plus attractives de la côte Atlantique et même de France.  

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  1. Ville côtière accueillant chaque année des milliers de touristes, La Rochelle est aussi une ville touristique et étudiante mais surtout à taille humaine
  2. Située en zone B1, les loyers éligibles au dispositif de défiscalisation sont plafonnés à 10,44 €/m². L’intérêt de la loi Pinel sur le marché immobilier de La Rochelle réside dans le prix des loyers accessibles et les nombreux programmes immobiliers qui vont mettre de nouveaux logements neufs sur le marché. 
  3. La Rochelle propose une offre fournie de logements neufs d’exception dans ses nombreux quartiers. Investisseur, selon votre projet immobilier et votre budget, vous y trouverez votre bien idéal !

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