Photo de piles de pièces de monnaie

Loi Pinel : un dispositif qui peut être prolongé à 2 reprises

SOMMAIRE

Pour de nombreux profils d’investisseurs, la loi Pinel représente un moyen idéal de réduire son imposition annuelle tout en se constituant un patrimoine immobilier. Cependant, il est parfois difficile de déterminer la période initiale la plus appropriée pour vos projets d’investissement locatif : faut-il s’engager sur 6 ou sur 9 ans ? Avec la possibilité de prolonger la durée, le dispositif Pinel s’adapte à vos besoins au fil du temps…

Quelles sont les options à votre disposition ? Quels sont les avantages d’une prorogation ? Suivez le guide Ooinvestir et découvrez toutes les possibilités pour moduler la durée et optimiser la réduction d’impôt de votre investissement en loi Pinel.

Comment étendre l’engagement de location en cours de dispositif Pinel ?

En fonction de vos projets, la loi Pinel et son avantage fiscal peuvent vous permettre de réduire le montant de vos impôts. Sur le long terme, elle offre une solution adaptée pour préparer votre retraite ou faire fructifier votre patrimoine immobilier.

Parmi les différents atouts du dispositif, l’engagement de location peut être prolongé si vous souhaitez continuer à louer votre logement dans les conditions imposées par la loi Pinel.

En plus des loyers perçus, le dispositif Pinel entraîne une défiscalisation annuelle de 2 % durant les 9 premières années, puis de 1 % lors des 3 dernières.

Le montant de la réduction dépend de la période d’engagement et des sommes investies :

  • une réduction d’impôt à hauteur de 12 % du prix d’achat du bien immobilier pour une location de 6 ans ; 
  • une réduction d’impôt à hauteur de 18 % du prix d’achat du bien immobilier pour une location de 9 ans ; 
  • une réduction d’impôt à hauteur de 21 % du prix d’achat du bien immobilier pour une location de 12 ans.

Prorogation à la 7e année

Pour les plus prudents, il est donc possible de débuter avec une durée de location de 6 ans. Cela vous permet de faire le point après la 6e année et de prendre une décision selon l’évolution de vos besoins (vendre, louer à un proche, habiter le logement…).

Découvrez comment et pourquoi s’engager sur 6 ans de location en loi Pinel

Si vous ne souhaitez pas vendre ou habiter votre logement au terme de cette période, vous pouvez alors continuer de déclarer vos loyers en loi Pinel lors de la 7e année pour prolonger le dispositif jusqu’à 9 ans.

Lorsque vous faites votre choix à la fin de la durée initiale de 6 ans de la loi Pinel, il est important de prendre en compte le marché de l’immobilier. Généralement, une revente après cette courte période ne permet pas de réaliser une grande plus-value.

Prorogation à la 10e année

Lors de votre première déclaration d’impôt sur le revenu avec la loi Pinel, vous avez également le choix d’opter directement pour une période de 9 ans. Un peu plus risquée qu’un engagement de 6 ans, elle assure un montant plus important de défiscalisation.

Découvrez pourquoi et comment s’engager sur 9 ans de location en loi Pinel

Vous choisissez alors de continuer à profiter du plein potentiel de la réduction d’impôts jusqu’à la fin du dispositif. Pour prolonger la loi Pinel jusqu’à 12 ans, il suffit de continuer à réaliser votre déclaration d’impôt à partir de la 10e année.

Que vous ayez commencé par 6 ou 9 ans de location, il est toujours possible d’ajouter une prorogation de 3 années supplémentaires jusqu’à 12 ans

 

Durant toute la durée d’engagement de location en loi Pinel, vous ne pouvez pas disposer librement de votre bien immobilier. Si vous choisissez de vendre ou d’habiter votre logement avant le terme du dispositif, vous vous exposez à une annulation des réductions d’impôts.

Pourquoi profiter d’une prorogation de la loi Pinel ?

Si la loi Pinel est accessible à tous les contribuables français, le succès d’un investissement locatif reste dépendant de l’évolution du marché immobilier, mais aussi de la situation financière de l’investisseur.

Par souci de sécurité, il est donc judicieux de débuter votre investissement par une courte période de 6 ans. La loi Pinel vous permet de continuer à bénéficier de l’avantage fiscal en rallongeant le dispositif une 1re fois jusqu’à 9 ans. Le projet à court terme s’étend à moyen terme et peut même se poursuivre à long terme avec une 2nde prolongation pour un total de 12 ans.

Prolonger la durée en cours de dispositif n’impacte en rien la réduction d’impôt finale. Si vous prorogez de 6 à 9 ans, vous obtiendrez le même montant de défiscalisation que si vous aviez opté pour 9 ans dès le début.

En augmentant la durée du dispositif Pinel, vous maximisez également la réduction d’impôt obtenue. Les montants maximums sont les suivants :

  • 36 000 € sur 6 ans ;
  • 54 000 € sur 9 ans ;
  • 63 000 € sur 12 ans. 

Une défiscalisation qui vient s’ajouter aux loyers réguliers pour offrir une rentabilité stable et intéressante en fonction du choix du lieu de votre investissement locatif en loi Pinel. Au fil des années, vous bénéficiez de rentrées d’argent complémentaires non négligeables, notamment à l’heure de la retraite lorsque les revenus baissent.

Lorsque vous avez prolongé votre investissement en loi Pinel jusqu’au maximum de ses 12 années, il est possible d’enchaîner avec la location meublée en statut LMNP pour continuer à réduire votre imposition annuelle. Plus tard, lorsque le prêt immobilier sera définitivement remboursé, les loyers perçus constitueront d’importants revenus en complément de vos salaires.

Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel prolongé à 9 et 12 ans

Mathieu et Aurore souhaitent investir dans le cadre de la loi Pinel pour préparer leur retraite et faire baisser leur imposition annuelle qui s’élève à 7 000 €. Ils ont sélectionné un appartement de 3 pièces de 83 m² à Aulnay-sous-Bois pour un prix de 290 500 €, soit 3 500 € du m².

Mathieu et Aurore disposent d’un apport de 40 000 € et ont obtenu à la banque un prêt de 250 500 € sur 20 ans pour une mensualité de 1 180 €.

La ville d’Aulnay-sous-Bois est située en zone A de l’administration fiscale et dispose donc d’un plafond de loyer Pinel de 13,08 €/m2

Le loyer maximum pour leur appartement de 3 pièces à Aulnay-sous-Bois est donc de 998 € (surface habitable 83 m² x plafond Pinel 13,08 € x coefficient multiplicateur de 0,9289).

D’une valeur maximale de 1,2, le coefficient multiplicateur est calculé avec la formule suivante : 0,7 + 19 / surface habitable.

Dans un 1er temps, Mathieu et Aurore optent pour un engagement de 6 ans. Ils préfèrent rester prudents, car ils n’excluent pas la possibilité de déménager par la suite et ne souhaitent pas de gestion locative à distance. Avec un taux de 12 % sur un investissement de 290 500 €, ils obtiennent une réduction d’impôt de 34 860 €, soit une économie annuelle de 5 810 € et de 484 € par mois.

À la fin de cette période, Mathieu vient d’obtenir une promotion et souhaite continuer à défiscaliser avec sa hausse de revenus. Ils décident donc de signer un nouveau bail avec le locataire en place et de prolonger leur engagement jusqu’à 9 ans pour bénéficier d’une réduction globale de 18 %.

Avec 3 ans supplémentaires à un taux de 2 %, ils obtiennent une réduction d’impôt de 17 430 € (3 ans x 2 % x 290 500 €). La défiscalisation globale s’élève alors à 52 290 € (34 860 + 17 430), avec toujours la même économie annuelle et mensuelle. 

S’ils avaient choisi 9 ans en période initiale au lieu de prolonger après 6 ans, l’avantage fiscal aurait été le même.

Après 9 ans d’engagement, ils prorogent une nouvelle fois pour 3 ans, jusqu’à la durée maximale de 12 ans pour un taux global de 21 %. Avec 3 ans supplémentaires à 1 %, ils obtiennent une réduction d’impôt de 8 715 € (3 ans x 1 % x 290 500 €). La défiscalisation totale s’élève alors à 61 005 € (8 715 + 34 860 + 17 430), soit une moyenne sur 12 ans de 5 083 € par an ou 423 € par mois.

La différence entre la mensualité du crédit de 1 180 € et le loyer perçu de 998 € est de 182 €. Elle est ici largement compensée par l’économie mensuelle moyenne réalisée (423 - 182 = 241 €). En passant de 6 à 9, puis 12 ans, Mathieu et Aurore réalisent un investissement locatif rentable grâce à la défiscalisation de la loi Pinel.

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  1. La loi Pinel propose des périodes d’engagement initiales de 6 ou 9 ans.
  2. La durée de location de votre investissement Pinel peut ensuite être prolongée de 6 à 9 ans puis de 9 à 12 ans. 
  3. Pour effectuer la prorogation du dispositif Pinel, il suffit de continuer à remplir sa déclaration d’impôt sur le revenu Pinel lors de la 7e et la 10e année. 
  4. La réduction d’impôt maximum par période d’engagement est de 36 000 € sur 6 ans, 54 000 € sur 9 ans et 63 000 € sur 12 ans.

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