Comment louer un logement à un couple en loi Pinel ?

Concrétiser son projet immobilier en loi Pinel en louant son bien à un couple présente de nombreux avantages. En plus d’une durée moyenne de location élevée, vous sécurisez vos loyers tout en bénéficiant de la réduction d’impôts offerte par ce dispositif de défiscalisation. Mais certaines conditions doivent être respectées. Vous devez notamment choisir des couples de locataires dont les ressources sont inférieures aux limites imposées par la loi. 

Quel est ce plafond pour un couple ? Quelle surface cibler pour optimiser vos chances de réussir votre investissement ? Ooinvestir vous éclaire.

Pourquoi investir dans des logements neufs et les louer à des couples ?

La location à un couple en loi Pinel présente un avantage pour tout propriétaire qui désire investir dans le locatif neuf et bénéficier d’une réduction fiscale avec la loi Pinel. Les couples font en effet partie des locataires les plus appréciés par les investisseurs en immobilier neuf.

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La raison : louer un bien locatif à un couple – avec ou sans enfant – signifie généralement que les 2 locataires adultes sont cosignataires du bail. Cela permet de sécuriser vos loyers en tant que propriétaire bailleur. En effet, en cas d’incapacité de paiement de l’un des signataires, le 2^nd locataire pourra s’en charger, que ce soit temporairement ou de manière indéfinie.

Autre avantage offert par la location à un couple : une grande partie des couples sont des actifs qui recherchent la proximité des zones urbaines dans le cadre de leur travail. Pour réaliser votre investissement dans l’immobilier Pinel, choisissez donc une ville de taille moyenne ou grande, où la demande locative est forte.

Sachez que vous pouvez demander l’avis d’un expert en immobilier Pinel référencé pour bénéficier de renseignements sur ce dispositif fiscal, suivant votre niveau d’imposition et votre situation patrimoniale.

En investissant dans un bien locatif neuf, vous pouvez élargir votre patrimoine immobilier tout en profitant de la réduction d’impôt du dispositif fiscal Pinel. 

En tant que propriétaire, vous devez cependant respecter les conditions supplémentaires suivantes : 

• mettre en location un appartement, car les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis début 2021.
• Louer un bien neuf qui répond aux attentes de la RE 2020.
• Louer l’appartement en loi Pinel dès la 1^re année après son achat ou la remise des clés.
• Louer le logement à ses locataires en tant que résidence principale.
• Respecter un plafond de ressources des locataires, mentionné par le dispositif fiscal Pinel.

Quelle surface cibler pour la location à un couple en loi Pinel ? 

Les appartements de 2/3 pièces ou les grands studios constituent un choix d’investissement judicieux pour cette cible de locataires. En effet, les T1 et T2 sont très recherchés par les locataires, notamment les couples, avec des parts de marché respectives de 32 % et 26 % au niveau national. Ils ont également l’avantage d’être plus accessibles que les grands appartements. 

Les couples restent en moyenne 48 mois dans un T2. Cette fidélité vous assure une meilleure sécurisation de vos revenus locatifs (et donc un faible taux de vacance locative), et vous bénéficiez en même temps des économies d’impôts octroyées par la loi Pinel. 

Par ailleurs, la surface habitable minimum pour 2 personnes est de 16 m². La surface de votre appartement doit donc être supérieure ou au moins égale à cette valeur. Pour un couple marié qui se prépare à accueillir de nouveaux membres, il faudra même prévoir des pièces supplémentaires lors du choix du bien à acheter. 

La loi de défiscalisation Pinel vous offre des réductions d’impôt en fonction de la durée de mise en location de votre appartement neuf :

- 6 ans : économies d’impôt équivalentes à 12 % du prix d’achat du logement neuf ;

- 9 ans : économies d’impôt équivalentes à 18 % du prix d’achat du logement neuf ;

- 12 ans : économies d’impôt équivalentes à 21 % du prix d’achat du logement neuf.

Quels sont les revenus du couple locataire à prendre en compte ? 

Pour réaliser un investissement locatif neuf, vous devez tenir compte de certaines conditions, parmi lesquelles figure le respect de plafonds de ressources pour les locataires. En clair, vous devez vous assurer de choisir des locataires sans enfants ni personne à charge dont les revenus se situent sous le seuil défini.

Cette limite varie en fonction de la composition des ménages en location. Elle dépend également de la zone. Le dispositif Pinel couvre en effet 3 zones géographiques où le marché immobilier est tendu. La zone A Bis est la plus tendue, suivi de la zone A puis de la B1. 

Si les revenus du couple locataire augmentent en cours de bail, vous pouvez toujours bénéficier des avantages de la loi Pinel. En effet, le dispositif prend en compte les ressources indiquées lors de la signature du bail. Et s’il n’y a plus qu’une personne dans l’appartement en cas de séparation, vous pouvez mettre le bail à son nom, sans impact sur votre défiscalisation.

Outre le couple marié, les couples pacsés et en concubinage disposent eux aussi du statut de couple dans la détermination des plafonds de ressources. 

Voici un tableau qui donne les plafonds de ressources par type de foyer fiscal et par zone Pinel.

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt de la loi Pinel, le propriétaire d’un bien immobilier bénéficiant de ce dispositif doit également respecter des plafonds de loyers. Voici comment calculer les plafonds, suivant les zones du dispositif fiscal : [plafond de loyer local (prix / m²) x surface du logement en location x coefficient (0,7 + 19/ surface du bien)].

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Exemple d’une location à un couple avec le dispositif Pinel

Originaires de Lyon, Mathieu et Amélie ont investi dans un appartement de 3 pièces en loi Pinel. Ce bien immobilier mesure 60 m² de surface habitable et se situe à Toulouse, une ville qui se trouve en zone Pinel B1. 

Le prix d’acquisition du bien s’élève à 285 000 €, pour un montant moyen de 3 550 €/m². Ils se sont engagés sur 9 ans de mise en location du bien immobilier, et ont choisi comme locataires un couple sans enfant. Le revenu annuel de ces derniers : 41 500 €, soit inférieur au seuil de ressources pour un couple qui est de 41 772 € pour Toulouse, située en zone Pinel B1. La location est de ce fait éligible à l’avantage fiscal de la loi Pinel. La durée de remboursement du crédit s’étend quant à elle sur 20 ans, avec des mensualités d’un montant de 1 028 €. 

Dans cette ville de la zone B1, le loyer maximum dont ils peuvent bénéficier s’élève à 641 € (surface 60 m² x loyer de référence Pinel 10,51 € / m² x coefficient multiplicateur de 1,016). 

Le taux de réduction d’impôts dont bénéficient Mathieu et Amélie pour leur engagement de 9 ans sera de 18 %. Ils réalisent donc 51 300 € d’économies d’impôts (285 000 € x 18 %). 

Résultat : ils profitent de 5 700 € d’économies par an, soit un montant de 475 € par mois (51 300 € / 9 ans), ce qui permet de couvrir largement la différence entre le loyer et la mensualité de crédit. 

Les réductions d’impôts octroyées par le dispositif Pinel sont plafonnées à un montant de 63 000 €. Elles correspondent à une limite de réduction de 5 500 € par m² et 300 000 € de prix d’achat du bien.

1. En loi Pinel, la location à un couple doit tenir compte de ses ressources.
2. Pour les baux signés sur l’année 2021, les revenus annuels d’un couple locataire ne doivent pas dépasser un montant plafond de 57 357 € pour les zones A bis et A de la loi Pinel. 
3. Le plafond de revenus s’élève à 41 772 € en zone B1. 
4. Avec 2 personnes sur le bail, louer à un couple permet de sécuriser vos loyers et par conséquent, votre investissement immobilier.