Le régime fiscal de la location meublée professionnelle : tout ce qu'il faut savoir

En cas de location meublée, choisir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) n’est pas qu’une simple affaire de revenus, c’est aussi une stratégie d’optimisation fiscale ! Néanmoins, si le LMP présente plusieurs avantages fiscaux pour le loueur, il comporte aussi des contraintes administratives, comptables et juridiques. Zoom sur la fiscalité du LMP et ses particularités avec Ooinvestir.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) : définition et conditions d'accès

Voici tout ce qu’il faut savoir sur le statut de LMP.

Définition légale du statut LMP

Le LMP se résume en 3 mots :

• location : des revenus locatifs perçus grâce à la mise à disposition d’un logement ;
• meublé : le bien immobilier mis à disposition par le loueur doit être équipé pour que le locataire y vive sans rien avoir à apporter, hors ses effets personnels (literie, cuisine équipée, etc.) ;
• professionnel : régulière, l’activité ne doit pas répondre à un besoin ponctuel.

Ce statut ne convient donc pas au loueur qui souhaite tirer de la location un revenu complémentaire ou occasionnel.

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Les critères cumulatifs pour obtenir le statut LMP

Pour répondre aux règles de la location meublée, l’immeuble loué doit être à usage d’habitation, décent et meublé. 

En outre, pour prétendre au statut de loueur en meublé professionnel, l’activité de location doit :

• générer des recettes supérieures à 23 000 € au titre de l’année sur le foyer fiscal ;
• et générer des recettes supérieures aux autres revenus d’activité issus du même foyer fiscal.

Ces 2 conditions sont cumulatives pour que l’activité soit considérée comme soumise au statut de la location meublée professionnelle.

Les évolutions réglementaires du statut LMP en 2025

Depuis début 2025, quelques évolutions réglementaires concernent les locations de meublés touristiques. Les taux d’abattement fiscal ont été modifiés et un diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire. De plus, les maires des communes disposent de pouvoirs élargis pour réguler les entreprises de LMP, notamment en imposant des déclarations obligatoires et en fixant un nombre maximum de jours de location par an.

Côté fiscalité, les seuils de chiffre d'affaires pour bénéficier du régime micro-BIC ont été ajustés. Désormais, pour les locations de meublés classés et les chambres d’hôtes, l’abattement passe de 71 % dans la limite de 188 700 € à 50 % dans la limite de 77 700 €. Aucun changement ne s’applique au régime réel.

Le régime fiscal LMP : imposition et avantages

Sur le plan fiscal, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) présente plusieurs avantages.

Les avantages fiscaux spécifiques au statut LMP

Tout d’abord, les revenus tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mais les entreprises de location peuvent choisir entre le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou le régime réel.

Le régime réel permet au propriétaire immobilier de déduire un large éventail de charges :

• intérêts d’emprunt ;
• frais de gestion immobilière ;
• frais d’assurances ;
• charges de copropriété ;
• taxes diverses (CFE, taxe foncière...) ;
• l’amortissement du logement, du mobilier et des travaux ;
• etc.

Le régime réel permet donc de réduire considérablement la base imposable du propriétaire immobilier... et donc de diminuer ses impôts !

De plus, en LMP, les déficits peuvent être imputés sur le revenu global du foyer fiscal, ce qui constitue un levier puissant de défiscalisation.

Autre avantage : le LMP est exonéré de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sauf en cas de prestations de services complémentaires (petit-déjeuner, service d’accueil, etc.).

Enfin, les plus-values issues de la revente du logement sont soumises à un régime professionnel spécifique, beaucoup plus favorable que celui applicable aux locations non professionnelles.

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L’imposition des revenus sous le régime des BIC

Le régime micro-BIC s'applique automatiquement en LMP lorsque l’ensemble des recettes locatives annuelles n'excède pas 77 700 € (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés).

À vous de choisir entre micro-BIC ou régime réel, en fonction du montant de vos charges.

La fiscalité des plus-values immobilières

Lorsque les loueurs en meublé professionnel vendent leur logement et réalisent une moins-value, aucune imposition ne s’applique. En revanche, s’ils réalisent une plus-value, elle sera imposable selon le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % en cas de détention de plus de 2 ans.

Bon à savoir : La plus-value s’applique si le prix de vente est supérieur au prix d’achat du bien et à ses charges.

Mais en cas de plus-value, le propriétaire immobilier bénéficie d’une exonération fiscale totale ou partielle selon le cas :

• exonération totale : si le vendeur exerce en LMP depuis 5 ans au minimum et qu’au titre des 2 dernières années, il a réalisé un chiffre d’affaires inférieure à un montant de 90 000 € hors taxes ; 
• exonération totale : posséder le bien immobilier depuis plus de 15 ans ;
• exonération partielle : si les recettes locatives des 2 dernières années sont comprises entre 90 000 et 126 000 € hors taxes.

Si le propriétaire possède l’habitation depuis moins de 2 ans, la plus-value sera entièrement imposable et soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux cotisations sociales.

Bon à savoir : Pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme, les seuils d’exonération sont relevés à 250 000 € (pour l’exonération totale) et 350 000 € (pour l’exonération partielle).

L'impact sur les autres impôts : CFE, IFI...

Autre avantage fiscal du LMP : l’entrepreneur qui obtient le statut de loueur en meublé professionnel est exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sous certaines conditions : 

• l’activité de location doit générer des bénéfices nets supérieurs à la moitié des revenus de son foyer fiscal ;
• la location doit être l’activité principale du propriétaire immobilier ;
• le résultat net dégagé de l’activité de location doit être positif et non déficitaire.

L’exonération de l’IFI suppose que les revenus locatifs nets de l’entrepreneur dépassent le montant de 23 000 € par an.

Astuce : Le statut LMP est un tremplin intéressant pour les retraités qui n’ont pas d’autres sources de revenus conséquentes et qui entendent optimiser leur fiscalité.

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Les obligations administratives et stratégies d’optimisation

En meublé professionnel, le propriétaire est assujetti à de nombreuses obligations administratives.

Les obligations administratives et comptables du LMP

Première obligation : dans les 15 jours suivant le démarrage de son activité, il faut remplir une fiche de déclaration d’entreprise ou de début d’activité sur le site officiel du Guichet de formalités des entreprises.

Cette déclaration officialise l’activité de loueur. Elle permet :

• d’avoir un numéro SIRET pour chaque logement meublé mis en location ;
• de se faire connaître du fisc et choisir le régime fiscal qui lui correspond.

Le LMP est également soumis au versement des cotisations sociales.

Bon à savoir : Le taux des cotisations sociales (cotisations SSI) varie entre 25 et 35 % du résultat. Des cotisations minimales de 1 162 € s’appliquent lorsque le résultat comptable est faible ou déficitaire.

Comparatif détaillé entre LMP et LMNP

Stratégies d'optimisation fiscale

Pour optimiser les avantages fiscaux du LMP, le loueur a tout intérêt à se faire accompagner par des conseillers en investissement ou en gestion de patrimoine. Ils l’aideront à réaliser ses déclarations, diversifier ses revenus et maximiser les atouts du dispositif LMP.

Dans tous les cas, le statut LMP offre non seulement la possibilité de choisir son régime d’imposition, mais aussi de limiter le poids de votre impôt. C’est le cas lorsque vous êtes en déficit et/ou si les amortissements diminuent vos revenus : votre impôt s’adapte en conséquence.

1. La location meublée professionnelle s'adresse à tout loueur d’immeuble qui s’engage dans une activité locative meublée à titre de profession principale et de manière régulière.
2. Le statut de LMP, bien plus que le LMNP, propose des avantages fiscaux tels que l’exonération de l’impôt sur la plus-value, la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global, l’exonération de l’IFI, etc.
3. Pour bénéficier de ces avantages, il faut accomplir les formalités administratives de déclaration et adopter une bonne stratégie d’optimisation, si possible avec l’aide d’un conseiller en fiscalité.