LMNP ou LMP : quel statut choisir ?

La réussite d’une location de bien immobilier meublé ne se résume pas à choisir le bon locataire et le bon type de bien. Il faut aussi s’intéresser au statut juridique en tant que loueur ! De cette manière, vous pourrez optimiser la fiscalité de votre investissement et générer des rendements intéressants. Deux choix s’offrent au bailleur : le statut LMNP ou LMP. Mais vers lequel s’orienter ? Quels sont les avantages et différences entre les 2 ? Ooinvestir vous dit tout !

Les conditions à respecter

Les dispositifs LMNP (location meublée non professionnelle) et LMP (location meublée professionnelle) offrent des avantages fiscaux aux propriétaires qui mettent en location leur bien immobilier en France. Ces statuts juridiques ont pour point commun de se prêter à la location meublée pour tout type de bien, sans aucun critère de situation géographique. Cependant tous les contribuables ne peuvent pas y prétendre : tout dépend des critères d’éligibilité.

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Ces conditions sont cumulatives : vous pourrez continuer à bénéficier du statut LMNP si vous ne respectez qu’une seule des 2 conditions imposées (moins de 23 000 € de recettes locatives annuelles et moins de 50 % des revenus du foyer). Le statut LMP s’applique uniquement si aucune de ses conditions n’est remplie.

En LMNP comme en LMP, il est obligatoire de déclarer son activité dans les 15 jours qui suivent son démarrage auprès du guichet des formalités des entreprises (GFE). Le loueur obtiendra ainsi le numéro de SIRET indispensable à son activité.

Régime fiscal : LMP ou LMNP ?

Considérés comme issus d’une activité commerciale, les revenus de la location meublée dépendent de l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux. En LMNP, 2 régimes d’imposition existent :

En LMP, tout dépend du choix du contribuable :

• selon l’impôt sur le revenu ;
• ou selon l’impôt sur les sociétés.

Dans tous les cas, c’est le régime réel qui s’applique avec ce dispositif.

Impôt et taxes en LMNP ou LMP

LMNP et LMP partagent d’autres points communs. Avec le régime réel, ces 2 statuts offrent la possibilité de déduire les amortissements. Concrètement, l’achat du mobilier nécessaire est déduit de vos gains, sur 1 ou plusieurs exercices, selon le montant dépensé. Il en va de même pour les travaux, mais aussi pour l’amortissement comptable, qui consiste à appliquer une dépréciation annuelle de la valeur de votre bien pour réduire la fiscalité.

En revanche, les statuts diffèrent sur d’autres aspects. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) par exemple ne s’applique pas aux biens immobiliers utilisés pour une activité professionnelle. C’est pourquoi seuls les biens meublés détenus en LMNP peuvent entrer dans le calcul de l’IFI. 

Enfin, en LMNP comme en LMP, le bailleur doit s’acquitter de la taxe foncière. La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s’applique en LMP si le chiffre d'affaires dépasse 152 000 €.

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Lequel choisir au niveau de l'imputation des déficits ?

Dans le cadre d'une location meublée, les règles relatives à la déduction d'un déficit varient en fonction du statut.

En cas de location meublée non professionnelle, le déficit peut uniquement s’imputer sur des revenus locatifs appartenant à la même catégorie. En d’autres termes, si vous dégagez un déficit foncier, vous ne pourrez pas le déduire pour autant de vos autres revenus. Vous pourrez cependant le reporter (dans la limite de 10 700 € par an) sur vos futurs bénéfices fonciers des 10 prochaines années maximum.

En revanche, dans le cas d'une location meublée professionnelle, il est possible de déduire le déficit de son revenu global, sans aucune limitation de montant. Cependant, seuls les déficits qui ne proviennent pas d’amortissements sont éligibles à ce dispositif.

Plus-values en LMP ou LNMP

En LMNP, la règle d’imposition des plus-values est la même que pour le patrimoine privé. Le taux est fonction de la durée de détention du bien immobilier. Ainsi, une exonération totale s’applique :

• au bout de 22 ans pour les impôts sur le revenu ;
• au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

En LMP, le régime de la plus-value professionnelle s’applique, permettant ainsi de bénéficier d’une exonération :

• totale, à partir de 5 ans de détention du bien, sous réserve que les gains issus de la location soient inférieurs à 90 000 € HT les 2 dernières années ;
• partielle, si les revenus locatifs se situent dans une fourchette annuelle de 90 000 à 126 000 € HT. Au-delà, il n’existe plus d’exonération.

LMNP et LMP qui choisir : Tableau récapitulatif entre LMNP et LMP

Une fois le plafond du statut LMNP dépassé, le propriétaire qui souhaite louer son logement meublé bascule automatiquement en LMP. En d’autres termes, l’investisseur n’a pas toujours le choix. À lui de voir s’il poursuit ses investissements jusqu’à changer de statut.

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1. Le statut LMNP n’est accessible qu’avec des recettes inférieures à 23 000 € ou représentant moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
2. Si aucune des 2 conditions n’est remplie, l’investisseur bascule en régime LMP.
3. En LMNP, il est possible sous conditions de bénéficier du régime d’imposition micro-BIC et de son abattement de 50 %.
4. En LMP, l’imputation du déficit se fait sur l’ensemble des revenus, mais uniquement sur les gains issus de la location en LMNP.
5. Tous les biens entrent dans le calcul de l’IFI en LMNP, contrairement au statut LMP.