Fonctionnement d'un investissement locatif immobilier en LMP
Sommaire
Si vous êtes propriétaire d’un logement locatif meublé (saisonnier ou non), 2 statuts existent pour l’imposition de vos revenus. Mais dès que vos recettes dépassent un certain montant, vous êtes automatiquement considéré comme loueur meublé professionnel (LMP). Or, qui dit professionnel dit régime fiscal dédié… Ooinvestir vous explique.
Qu'est-ce que le statut loueur meublé professionnel (LMP) ?
Un loueur meublé professionnel désigne un investisseur immobilier qui souhaite faire de ce projet son activité professionnelle principale. Mais comment fonctionne ce statut ?
Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMP ?
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) impose le respect des 2 conditions cumulatives. Vos revenus locatifs doivent :
- dépasser un certain montant de recettes ;
- et représenter une part majoritaire des ressources de votre foyer.
Un certain montant de recettes
Première condition à remplir pour être considéré comme LMP : le montant total de votre investissement doit vous rapporter plus de 23 000 € sur l’année civile. Ce seuil inclut l’ensemble des revenus générés par vos biens immobiliers en location meublée, si vous êtes multipropriétaire. Mais dépasser ce montant ne suffit pas.
Une part majoritaire dans les recettes du foyer fiscal
Pour vous ouvrir les portes du statut LMP, vos revenus locatifs doivent également dépasser le montant total de tous les autres revenus d'activité du foyer (les salaires par exemple, autres BIC). Autrement dit, les loyers doivent constituer la majorité de vos revenus.
En cas de non-respect de l’une de ces conditions (revenus inférieurs à 23 000 € et part minoritaire dans les recettes du foyer fiscal), le propriétaire passe automatiquement sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Liste des obligations du statut LMP
Le statut LMP s’accompagne de plusieurs obligations, notamment en matière d’impôt local. L’administration fiscale vous demandera le paiement de 3 impôts :
- la taxe foncière, comme pour tout propriétaire ;
- la cotisation foncière des entreprises (CFE). Néanmoins, un investisseur en LMP n’est pas obligé de payer la CFE si sa location meublée se trouve dans sa résidence principale ;
- la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), si le chiffre d'affaires hors taxe dépasse 500 000 €.
Vous devez également déclarer votre activité à l’administration, qui vous délivrera un numéro de SIRET et, logiquement, louer vos biens en meublé au sens de la loi : les logements doivent être entièrement équipés, selon une liste précise. Pour faire simple, le locataire ne doit avoir qu’à poser ses valises pour vivre dans l’appartement !
Les étapes d'un investissement locatif en LMP
Maintenant que vous avez une vue d’ensemble sur la location meublée en statut professionnel, vous vous demandez comment investir avec ce statut. Il suffit de suivre ces 4 étapes :
- la définition de votre projet d’investissement ;
- le choix du bien immobilier ;
- le financement de votre investissement ;
- la gestion de la location.
Étape n° 1 : la définition de votre projet d'investissement
Avant de vous lancer dans votre achat immobilier, commencez par bien dessiner les contours de votre projet d’investissement. Posez-vous les bonnes questions !
Pourquoi achetez-vous un bien locatif ? Quel type de bail de location convient le mieux à votre logement ? À quel prix souhaitez-vous (ou devez-vous) fixer le loyer ? Ce logement ne se louerait-il pas plus facilement sans meuble ? Les réponses définiront les bases de votre projet d’investissement et de votre recherche de bien. La location nue est préférée à la location meublée si le ou les locataires cherchent un logement pour y passer quelques années. Ils peuvent y apporter leurs propres meubles, l’aménager à leur goût et s’y sentir véritablement chez eux !
Étape n° 2 : le choix du bien immobilier
Lorsque vous réalisez un investissement locatif, particulièrement en meublé, il faut penser au confort et à la praticité pour vos futurs locataires. Voici quelques points de vigilance qui vous aideront lors de vos recherches :
- ciblez toujours les zones attractives (marché de l’emploi dynamique, offre culturelle riche, vie étudiante développée, etc.) ;
- choisissez le quartier en fonction du profil du locataire ciblé. Une résidence proche des universités offrira toutes les commodités pour les étudiants, mais sera moins attirante pour une famille ;
- rapprochez-vous des transports. Votre logement locatif aura plus de chance d’attirer des locataires qu’un bien isolé.
Certains investissements locatifs vous donnent droit à des avantages fiscaux. C’est le cas notamment de la loi Denormandie, l’équivalent de la loi Pinel dans l’ancien, à condition d’engager des travaux. Mais ces dispositifs ne concernent que la location nue.
Étape n° 3 : le financement de l'investissement immobilier
Votre offre d’achat pour un T1 dans une résidence étudiante a été acceptée ? Bonne nouvelle ! Rendez-vous dans votre établissement bancaire pour la suite du parcours. Généralement, vous disposez d’un délai de 45 à 60 jours pour trouver votre crédit immobilier. Il n’y a pas une minute à perdre ! Contactez votre banquier pour lui présenter votre plan de financement et sollicitez les banques concurrentes.
Une méthodologie par comparaison vous aidera à mettre en lumière les avantages et inconvénients de toutes les offres reçues et à trouver le meilleur taux !
Étape n° 4 : la gestion de la location
Vous trouvez la gestion d’un logement trop chronophage ? Pas si vous déléguez cette tâche à un prestataire spécialisé !
Dans la plupart des cas, les investisseurs font confiance aux services des agences immobilières pour la gestion locative. Mais d’autres services tirent leur épingle du jeu, comme les conciergeries. Certaines résidences étudiantes proposent aussi cette prestation.
La fiscalité du LMP
En tant que professionnel de l’immobilier (en meublé ou non meublé), les revenus de votre location meublée entrent dans la catégorie de l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition peuvent alors s’appliquer :
- le régime micro-BIC ;
- le régime réel.
Descriptif du régime micro-BIC
Ce régime s’applique si vos revenus annuels ne dépassent pas 77 700 €. Son avantage ? Un abattement forfaitaire de 50 % sur le bénéfice imposable, au titre des frais.
Descriptif du régime réel
Au-delà de 77 700 € de recettes annuelles, vous basculez automatiquement en régime réel simplifié. Celui-ci ne contient aucun abattement forfaitaire mais vous donne tout de même la possibilité de déduire :
- toutes vos charges (crédit immobilier, comptabilité, taxe foncière, charges de copropriété de l’immeuble ou de la résidence, etc.) ;
- l’amortissement du logement et de ses meubles.
Plus complexe que le régime micro-BIC, l’impôt au réel nécessite de faire appel à un expert-comptable.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine pour sélectionner les investissements les plus pertinents et adéquats à vos objectifs.
Fonctionnement de la TVA
En plus de la déduction des charges et de l’amortissement du logement et des meubles, un autre bonus fiscal vous sera accordé. En effet, vous pourrez récupérer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) du prix du logement. Sur un logement d’une valeur de 100 000 €, cela représente 20 000 € !
Les avantages et les risques d'un investissement locatif en LMP
Source de revenu complémentaires et d’avantages fiscaux, la location meublée professionnelle s’accompagne toutefois de quelques risques.
Quels sont les avantages du LMP ?
Déduction des charges, amortissement, non-soumissions à la TVA… La location meublée est une activité qui comporte de nombreux avantages fiscaux.
Mais c’est aussi l’opportunité de se créer une nouvelle source de revenu et de devenir propriétaire d’une bien immobilier opérationnel et idéalement situé. Des critères qui auront leur importance au moment de la revente.
Quels sont les risques et limites de ce type d’investissement ?
En France, toute activité professionnelle est imposée. Et le LMP ne déroge pas à la règle. Estimez bien le poids fiscal que représentent les impôts locaux (taxe foncière, CFE et CVAE) dans votre investissement. À cela s’ajoute une complexité comptable.
Autre risque : la vacance locative. En location meublée, le bail est assez court : 1 an pour un bail résidence principal, 9 mois pour un locataire étudiant et entre 1 et 10 mois pour un bail mobilité. Ce qui signifie que vous pourriez devoir trouver un nouveau locataire tous les ans, et potentiellement perdre plusieurs mois de loyers. Une situation inconfortable si elle s’installe dans la durée puisque vous devrez payer vos mensualités de remboursement de crédit immobilier sans cette source de revenu.
- Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vos revenus annuels doivent dépasser 23 000 € et représenter plus de la moitié de vos recettes.
- Définissez votre projet d’investissement avant de choisir le bien immobilier locatif que vous financerez (souvent par un prêt bancaire).
- Déléguez la gestion pour gagner du temps.
- Dans une location meublée professionnelle, vous aurez le choix entre le régime fiscal micro-BIC ou réel jusqu’à 77 700 € de revenus locatifs. Au-delà, le régime réel s’applique automatiquement.
- Outre les avantages fiscaux et la source de revenu qu’elle génère, la location meublée professionnelle s’accompagne de nombreux impôts locaux et d’un risque élevé de vacance locative.
