Fonctionnement d'un investissement locatif immobilier en LMNP
Sommaire
Lorsque vous louez un appartement meublé, l’administration fiscale vous range dans l’une de ces 2 grandes familles : la location meublée professionnelle (LMP) ou la location meublée non professionnelle (LMNP). Dans cet article, Ooinvestir se penche sur ce statut souple, accessible… et avantageux !
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)
Vous êtes propriétaire d'un logement meublé que vous souhaitez louer sans en faire votre activité principale ? Le statut LMNP devrait vous intéresser. Encore faut-il que vous soyez éligible…
Les conditions pour obtenir le statut LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) exige du propriétaire le respect d’au moins l’une des 2 conditions suivantes :
- ne pas dépasser un certain montant de revenus locatifs ;
- ne pas constituer la part majoritaire des recettes du foyer.
Un certain montant de revenus locatifs
L’année civile vient de se terminer et vous comptabilisez tous les revenus de votre location meublée. S’ils sont inférieurs à 23 000 €, vous pouvez bénéficier de ce statut non-professionnel.
Une part minoritaire dans les recettes du foyer fiscal
Il est aussi possible d’obtenir ce statut en respectant la condition suivante : que vos revenus locatifs représentent moins de la moitié des ressources de votre foyer fiscal.
Les recettes annuelles de votre foyer fiscal s’élèvent à 55 000 €, les revenus de votre location meublée à 25 000 €. Votre investissement immobilier représente 45 % de vos recettes, vous respectez donc cette condition.
Si vous ne respectez aucune de ces 2 conditions, vous basculez sous le régime LMP (loueur meublé professionnel).
Obligations du statut LMNP
Plus souple que le régime LMP, le statut LMNP requiert une obligation majeure : l’intégration des recettes locatives dans votre déclaration de revenus (comprenant les loyers et les provisions de charges inscrites au contrat de bail). Vous devez aussi déclarer votre activité auprès du greffe du tribunal de Commerce et, bien sûr… louer votre bien entièrement meublé !
Les 4 étapes d'un investissement locatif en LMNP
Les avantages du statut LMNP vous tentent ? Découvrez les 4 grandes étapes pour monter votre projet : :
- définissez votre projet d’investissement
- choisissez le bien immobilier
- financez votre investissement
- gérez la location
Définir son projet d'investissement
Que ce soit pour un investissement unique ou pour diversifier vos placements, la location meublée peut répondre à plusieurs objectifs. Il faut donc définir le vôtre avant de vous lancer dans vos recherches.
Demandez-vous d’abord pourquoi louer meublé et non vide ? L’investissement nu comporte de nombreux avantages, comme un bail de location souvent plus long, ce qui réduit le risque de vacance locative. Elle donne aussi droit à certains dispositifs de défiscalisation (loi Pinel dans le neuf, loi Denormandie dans l’ancien). Mais le meublé propose un cadre fiscal très incitatif comme un abattement forfaitaire (régime micro-BIC), une déduction de vos charges et de vos meubles (régime réel) ou encore une exonération de la TVA …
L’achat d’un logement locatif vise généralement à générer une source de revenus et/ou se constituer un patrimoine immobilier. Pensez à aujourd’hui, mais anticipez demain, avec la revente.
Choisir le bien immobilier
De plus courte durée, la location meublée s’adresse souvent à un public de jeunes locataires (étudiants, jeunes adultes), qui cherche un appartement fonctionnel et pratique.
Mettez-vous à leur place et privilégiez des logements ou des résidences qui cochent tous les critères des étudiants et des jeunes adultes, ainsi que des secteurs géographiques demandés.
Financer votre investissement
Vous êtes intéressé par un T1 dans une résidence de service ? Il serait parfait pour votre investissement locatif ? Prenez rendez-vous avec votre banquier pour échanger sur ce projet.
Vous aurez, en règle générale, un délai de 45 à 60 jours pour trouver un crédit immobilier pour financer votre investissement. Mettre en concurrence votre banque peut vous permettre, de trouver une offre à un taux plus avantageux.
Sous certaines conditions, il est possible de bénéficier d’un dispositif financier (prêt à taux zéro, épargne logement, etc.) pour vous aider à acheter votre logement locatif. N’hésitez pas à en parler à votre banquier.
Gérer la location
Entre les démarches administratives, les travaux éventuels à programmer, le turn-over des locataires, les revenus locatifs à déclarer et les problèmes techniques à résoudre, la location d’un logement reste une activité bien spécifique, qui demande du temps.
Pour vous faciliter la vie, rien ne vous empêche de déléguer la gestion à une société spécialisée. L’agence immobilière vient immédiatement à l’esprit. Un service de conciergerie peut aussi très bien s’adapter aux besoins de vos locataires. Certaines résidences incluent même ce service dans leurs prestations.
La fiscalité du LMNP
Lorsque vous louez en meublé, vos loyers perçus rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui vous donne droit au régime micro-BIC. Mais vous avez aussi la possibilité de vous tourner vers le régime réel, connu des investisseurs pour ses avantages fiscaux… Explications.
Le régime micro-BIC
Ce régime très simple vous offre un abattement forfaitaire de 50 % (contre seulement 30 % pour des revenus fonciers avec une location nue). La somme obtenue après abattement sera assujettie au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Vous avez généré 18 000 € de revenus locatifs sur l’année civile, vous ne serez imposé que sur la base 9 000 €.
Ce régime est très avantageux si vos charges restent inférieures à 50 % de vos loyers. Dans le cas contraire, le régime réel sera plus profitable.
Le régime réel
Sur la base du volontariat, vous pouvez opter en LMNP pour le régime réel simplifié. Il demande une comptabilité plus assidue, mais vous apporte 2 avantages non négligeables, puisque vous pouvez déduire :
- toutes vos charges (entretien, taxe foncière, frais d’assurance, gestion immobilière, expert-comptable, etc.) ;
- l’amortissement du prix d’achat du bien et de vos meubles.
En d’autres termes, plus vos charges sont élevées, plus vous avez intérêt à choisir le régime réel. Le seul amortissement comptable du prix d’achat permet de réduire fortement votre base imposable.
L’exonération de TVA
Pour leur location meublée, si les investisseurs se tournent vers l’achat d’un appartement dans une résidence, ce n’est pas seulement pour le confort qu’elle apporte et les services qu’elle propose ! Ce choix est aussi orienté par un avantage fiscal : l’exonération de la TVA de 20 % sur le prix d’achat. Achetez un appartement à 100 000 €, vous récupérerez 20 000 € !
Les avantages et les risques d'un investissement locatif en LMNP
Cet investissement en LMNP correspond à votre projet de vie ? La liste de ses avantages et de ses inconvénients vous aidera à y voir plus clair.
Quels avantages à choisir le statut LMNP ?
Un investissement locatif en LMNP vous apporte de nombreux avantages :
- la constitution d’un patrimoine immobilier, avec l’achat d’un bien locatif appelé à prendre de la valeur avec le temps ;
- un logement de qualité, particulièrement si vous faites le choix d’une résidence avec des services ;
- un cadre fiscal avantageux pour l’imposition de vos revenus locatifs, avec le régime micro-BIC ou le régime réel ;
- un double amortissement (uniquement si vous optez pour le régime réel) :
- l’amortissement des charges de votre logement ;
- l’amortissement de vos meubles grâce à vos loyers.
- une exonération de la TVA (si votre investissement LMNP se concrétise dans une résidence) ;
- un calcul avantageux pour la fiscalité sur la plus-value en cas de revente ;
- une certaine flexibilité en matière de choix des locataires ;
- une potentielle réduction d’impôt si vous intégrez un dispositif de défiscalisation dans votre investissement (Censi-Bouvard par exemple).
Les risques à prendre en compte lors d’un investissement en LMNP
Néanmoins, certains aspects doivent être soigneusement pris en compte :
- la comptabilité. Simple pour le régime en micro-BIC, elle est cependant complexe en régime réel. Les services d’un expert-comptable seront très utiles si vous optez pour ce régime ;
- la vacance locative. Entre le bail résidence principal (1 an ou 9 mois pour un étudiant), et le bail mobilité (entre 1 et 10 mois), il y a de grandes chances pour que votre locataire change plus fréquemment, ce qui peut amener à quelques mois de vacance locative (notamment en période de vacances scolaires). Une situation acceptable sur une courte durée, mais plus compliquée si vous ne trouvez pas rapidement de locataire ;
- la réalisation de travaux. Louer implique de réaliser régulièrement des travaux, par exemple avant la mise sur le marché, pendant le bail de location, mais aussi entre 2 locataires ;
- l’achat de meubles. Qui dit location meublée dit achat de meubles pour l’équiper : literie, volets, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, etc. L’appartement doit disposer de tous les équipements pour être prêt à vivre : le locataire n’a qu’à poser ses valises. Avec le régime micro-BIC, vous ne pouvez pas bénéficier de l’amortissement de vos charges sur ce poste de dépense.
- Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vos revenus annuels ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter plus de la moitié de vos recettes.
- Votre projet d’investissement doit faire l’objet d’une étude préalable minutieuse avant de rechercher et de financer votre bien immobilier locatif. N’hésitez pas à déléguer la gestion locative à un prestataire spécialisé.
- Entre la simplicité du régime micro-BIC et les avantages fiscaux du régime réel, à vous de choisir le régime le plus adapté.
- Ce statut offre de nombreux avantages, mais gardez en tête les quelques limites qu’il comporte (vacance locative, achat de mobilier, réalisation de travaux, etc.).
