Lexique de l’investissement en SCPI
Sommaire
La société civile de placement immobilier (SCPI) permet de vous constituer votre patrimoine au fil des années à votre rythme. Mais pour un investissement réussi en SCPI, mieux vaut comprendre les termes utilisés, parfois complexes ! Vous êtes perdu dans les méandres de l’investissement locatif pierre papier ? Vous souhaitez parfaire votre connaissance pour placer votre argent dans les meilleures SCPI ? Ce lexique vous guide pour mieux comprendre ce placement.
Termes génériques en investissement SCPI
Pour commencer, voici les différents termes auxquels vous serez confronté au moment d’investir en SCPI.
SCPI (société civile de placement immobilier)
La SCPI consiste à acheter des parts d’ensembles immobiliers. Il peut s’agir d’immeubles d’habitation, de bureaux, de commerces, d’établissements de santé, d’entrepôts, etc.
Société de gestion
La société de gestion est votre intermédiaire : vous lui confiez votre placement, elle se charge intégralement de la gestion de votre investissement. Elle achète les biens immobiliers, réalise les travaux si nécessaire, met les biens en location et perçoit les loyers. Elle vous verse ensuite des revenus locatifs. Le dividende que vous percevez dépend du nombre de parts acquises.
Les sociétés de gestion doivent obtenir un agrément de l’AMF (Autorité des marchés financiers) pour exercer. Elles appliquent une commission pour le travail réalisé et la gestion de vos actifs. Cette commission varie selon la société de gestion.
Statuts
Les statuts correspondent aux règles de fonctionnement de chaque SCPI. Ce document conforme à la loi est obligatoire dans tout dossier de souscription de SCPI. Les statuts intègrent :
- la forme, l’objet, la dénomination ou encore la durée de vie de la SCPI ;
- le capital social ;
- les règles de gestion ;
- les règles de dissolution.
La dissolution correspond au moment où le patrimoine de la SCPI est vendu. Les bénéfices sont redistribués aux associés selon le nombre de parts détenues.
Le capital social désigne le capital fixé à la création de la SCPI.
Cet article pourrait également vous intéresser : Que choisir entre la SCPI et le crowdfunding immobilier ?
Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)
Le taux de distribution aide à connaître le rendement d’une SCPI. Il s’agit du rapport entre le dividende brut (avant prélèvement libératoire*) versé à l’investisseur et le prix moyen de la part.
Cet indicateur fondamental permet de faire le choix de la meilleure SCPI si vous investissez pour obtenir le meilleur rendement. Le taux de distribution reste l’un des éléments à comparer avant de souscrire.
*Dans le cadre de la SCPI, le prélèvement libératoire est un impôt qui s’applique sur les revenus du patrimoine. Son montant est versé directement par le gestionnaire à l’administration fiscale.
Taux d'occupation immobilier (TOI)
Le taux d’occupation immobilier constitue un autre indicateur majeur en SCPI. Il détermine la performance d’une société civile de placement.
En investissant en SCPI, vous entendrez parler de 2 types de taux d’occupation :
- le TOF (taux d’occupation financier) est le rapport entre le montant des loyers réellement facturé et le montant qui aurait été facturé si tous les logements avaient été occupés au cours d’une période donnée ;
- le taux d’occupation physique (TOP) définit cette fois le pourcentage de surface louée par rapport à la surface totale de locaux détenus par la SCPI.
Report à nouveau (RAN)
Indiqué sur le bilan d’une SCPI, le terme « report à nouveau » (ou RAN) correspond au résultat qui n’a pas été distribué aux investisseurs. Cette réserve annuelle permet de faire face aux différents aléas (vacance locative, loyers impayés, travaux, etc.). Grâce au RAN, même avec une rentabilité inférieure, le montant des dividendes des associés est préservé.
Marchés primaire et secondaire
En matière de SCPI, voici 2 termes incontournables :
- le marché primaire correspond au marché sur lequel une SCPI propose de nouvelles parts. Grâce aux fonds collectés, la SCPI acquiert de nouveaux immeubles ;
- le marché secondaire est un lieu d’échange de parts de SCPI. Il permet aux investisseurs de revendre des parts ou d’en acheter de nouvelles. Ici, le prix est fixé par les vendeurs, selon la loi de l’offre et de la demande.
L’effet levier du crédit
Il est possible d’acheter des parts de SCPI en contractant un prêt bancaire. L’effet levier du crédit correspond à la capacité de rembourser le prêt grâce aux revenus locatifs perçus. Vous vous enrichissez via le prêt souscrit à la banque. En choisissant les SCPI avec le meilleur rendement, vous limitez au maximum votre effort d’épargne.
Taux de rendement interne (TRI)
Le TRI évalue la rentabilité d’un investissement en SCPI. Il se base sur une période de plusieurs années, selon la durée d’existence de la SCPI. Ce taux doit figurer dans le rapport annuel des sociétés de gestion. Cet indicateur à long terme permet de mieux mesurer la performance d’une SCPI. Attention : les revenus passés ne préjugent pas des performances futures.
Capital fixe
La SCPI à capital fixe permet l’acquisition de nouvelles parts de SCPI uniquement lorsque la société de gestion augmente son capital.
Capital variable
La SCPI à capital variable est une autre forme juridique de la SCPI. Cette fois, la SCPI n’est pas fermée, vous pouvez acheter et vendre vos parts à tout moment.
Les valeurs en SCPI
- La valeur de réalisation correspond à la valeur vénale du patrimoine et à la valeur nette des actifs de la société.
- La valeur de reconstitution est la valeur de réalisation à laquelle s’ajoutent des frais d’acte et de commission, pour reconstituer la SCPI à l’identique.
- La valeur de retrait correspond au montant versé à l’associé lors de la revente de ses parts (frais de souscription soustraits).
Termes spécifiques selon le type de SCPI
Avant de vous lancer et d’acheter des parts de SCPI pour constituer votre patrimoine, Ooinvestir vous présente les différentes options possibles en pierre papier. Mieux les connaître vous donne l’opportunité de varier les actifs pour sécuriser vos placements et envisager chaque année une meilleure rentabilité !
SCPI de rendement
La SCPI de rendement est la forme la plus plébiscitée des sociétés civiles de placement immobilier. Vous achetez des parts de SCPI pour obtenir les revenus locatifs les plus élevés possible chaque année.
Cette SCPI vise à distribuer un revenu régulier important grâce aux parts acquises et aux revenus locatifs générés par la mise en location des biens immobiliers.
La SCPI de rendement investit essentiellement dans les immeubles professionnels, notamment des immeubles de bureaux.
SCPI fiscale
La SCPI fiscale est une autre forme de SCPI qui vise cette fois à obtenir un avantage fiscal. Ici, le rendement est secondaire. Votre priorité ? Investir dans l’immobilier résidentiel pour réduire votre impôt.
- La SCPI Pinel consiste à investir dans l’immobilier résidentiel neuf dans les communes éligibles. La réduction d’impôt peut atteindre 21 % du capital investi. Attention, le dispositif Pinel disparaît en 2025. Vous ne pourrez donc plus souscrire de SCPI Pinel après le 31 décembre 2024. Néanmoins, vous continuerez à bénéficier des avantages d’une SCPI Pinel souscrite avant cette date.
- La SCPI Malraux se destine aux immeubles résidentiels anciens à réhabiliter. Vous réduisez votre impôt à hauteur de 18 % du capital investi. Ce dispositif prend lui aussi fin au 31 décembre 2024. Les investisseurs qui ont souscrit des parts de SCPI Malraux avant cette date continueront à profiter du dispositif.
La SCPI de déficit foncier permet de réduire votre impôt grâce à des charges supérieures à vos revenus locatifs. Des travaux sont réalisés pour valoriser le bien immobilier et le rendre à un prix plus élevé.
SCPI de plus-value
Voici plusieurs termes à bien comprendre pour saisir l’intérêt de la SCPI de plus-value et ses objectifs.
- La plus-value désigne la différence entre le prix d’acquisition d’un bien immobilier (et les travaux réalisés) et le prix de vente. Si ce prix est supérieur à votre investissement de départ, vous réalisez une plus-value.
- L’usufruit est une situation dans laquelle vous disposez de la jouissance d’un bien immobilier. Vous pouvez l’occuper ou le mettre en location et percevoir les loyers.
- La nue-propriété, contrairement à l’usufruit, ne permet pas de jouir du bien. La pleine propriété vous revient lors du remembrement, lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété.
- Le démembrement est une méthode qui permet de réaliser une plus-value. En optant pour la SCPI en démembrement, vous disposez de la nue-propriété des biens acquis en SCPI. Vous ne percevez pas de loyers. En contrepartie, vous achetez un bien immobilier à prix décoté. Lors du remembrement (si vous vendez le bien), vous pourrez le vendre au prix du marché et espérer une plus-value importante.
La SCPI de plus-value est un investissement à long terme : vous ne percevez aucun revenu pendant plusieurs années.
Délai de jouissance
Le délai de jouissance correspond à la période, en début de contrat, durant laquelle vous ne percevez pas de revenus. La société de gestion définit un délai de jouissance de 3 à 6 mois en moyenne. Si vous achetez des parts de SCPI à crédit, cette période doit être prise en compte, car vous devrez assumer les mensualités de votre prêt sans revenus associés.
Prix acquéreur
SCPI de rendement, fiscale ou de plus-value, le prix acquéreur correspond au prix d’achat d’une part de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. Ce tarif prend en compte le prix de la part, les droits d’enregistrement ou encore la commission de souscription.
- SCPI fiscale, de rendement ou de plus-value : des termes spécifiques désignent la société civile de placement immobilier selon sa nature.
- Taux de distribution sur valeur du marché, taux d’occupation financier, taux de rendement interne… Différents indicateurs sont à comprendre avant toute acquisition de parts de SCPI.
- Les échanges de parts de SCPI se font sur le marché primaire et secondaire. Essentiel pour savoir à qui vous adresser pour l’acquisition et la vente de parts !
- L’AMF (Autorité des marchés financiers) accorde des agréments aux sociétés de gestion.
