Souscription dans un OPCI

Comment investir dans un OPCI ? Suivez le guide !

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L'investissement dans les OPCI, organismes de placement collectif en immobilier, est un type de placement encore relativement méconnu des épargnants. La création récente en 2008 de cet  investissement explique probablement ce déficit de notoriété. Cependant, souscrire à un OPCI présente beaucoup d'intérêt pour se constituer un patrimoine financier et immobilier. Découvrez comment bénéficier des avantages de cette solution d’investissement qui gagne à être plus connue.      

Qu'est-ce que l'investissement dans les OPCI ?

OPCI, la définition

Il s'agit d'un véhicule d'investissement collectif dont les placements sont prioritairement investis en actifs immobiliers, mais peuvent également inclure des actions ou d'autres placements. Plus précisément, le fond d’investissement d’un organisme de placement collectif en immobilier, OPCI, se compose : 

  • d’au moins 60 % d’actifs immobiliers, directement détenus ou représentés par des parts d’autres sociétés de placements immobiliers ;
  • d’au plus 30 % de placements financiers divers, réalisés au gré du gestionnaire parmi des placements immobiliers ou purement financiers (actions cotées, bons du Trésor...) ;     
  • de 10 % de liquidités.

L'investissement en OPCI permet ainsi d'investir dans la pierre sans se soucier de la gestion quotidienne d'un bien physique : la société de gestion se charge de toutes les opérations courantes et vous n'êtes pas obligé de vous impliquer personnellement. Un OPCI est donc une vraie solution      pour ceux qui ne peuvent pas ou ne souhaitent pas gérer leurs biens en direct, tout en bénéficiant d’une rentabilité moyenne de 5 %.

Comparatif entre OPCI et SCPI, mieux comprendre pour mieux choisir

L'investissement OPCI et en SCPI ont ce principe commun : l'investisseur acquiert des parts de l’entité et en récupère les bénéfices à hauteur de sa participation. 

Une SCPI correspond à ce que les analystes appellent un "pure player", une entité consacrée uniquement à un secteur (en l'occurrence, l'acquisition et la gestion de biens immobiliers au profit des investisseurs). Alors que l'OPCI est un placement plus diversifié, comprenant jusqu'à 30 % de placements hors immobilier. Ce dernier est donc considéré comme un produit financier. 

 

 

OPCI

SCPI

STRUCTURE

Dénomination

Organisme de placement collectif en immobilier

Société civile de placement immobilier

Répartition du capitale

Entre 60 et 90 % dans l’immobilier

100 % dans l’immobilier

INVESTIR

Ticket d’entrée

A partir d’une centaine d’euros.

Investissement minimum conseillé de 1 000 €

A partir d’une part d’une centaine d’euros. 

Investissement minimum conseillé de 5 000 €

Droits d’entrée

De 3 à 5 %

Environ 10 %

Frais de gestion

Entre 1,5 et 3 % annuels

Moins de 1 % annuel

    RENTABILITE

Type de revenus

Dividendes (parts de bénéfices) et plus-values mobilers

Profits et plus values immobiliers

Bénéfices du placement

Revenus complémentaires réguliers

Selon le type de SCPI :

avantage fiscal, revenus complémentaires réguliers ou gains conséquents ponctuels

IMMOBILISATION DES FONDS 

Durée d'investissement

Moyen terme

Conseil de détention : 8 à 10 ans

Long terme 

Conseil de détention : 10 ans minimum jusqu’à 22 ans selon le type de SCPI

Liquidité (rachat de parts)

L’OCPI peut racheter vos parts

Vous ne pouvez revendre vos parts qu’à un acquéreur

RISQUES

Liés au marché de l’immobilier

  • Risque mutualisé sur les vacances de location
  • Risque modéré de perte de valeur
  • Risque mutualisé sur les vacances de location
  • Risque modéré de perte de valeur

Liés au marché financier

  • Risque de perte de valeurs des placements 
  • Risque de placements peu fructueux

Non

FISCALITE

Imposition des revenus

Régime des capitaux mobiliers

Régime foncier

Imposition des plus-values

Régime des plus-values mobilières

Régime des plus-values immobilières

Possibilité de défiscalisation

Non

Oui selon le type de SCPI

Concernant son mode d’acquisition, les parts d’OPCI peuvent s’acheter de différentes façons :

  • directement auprès des 9 organismes accessibles aux particuliers ;
  • à travers un contrat d’assurance-vie ;
  • à travers un compte-titre.

Contrairement aux parts de SCPI, il n’est pas possible de financer son achat grâce à un crédit.

 

La liquidité de l'investissement OPCI est un de ses principaux atouts : cela vous permet de réaliser une souscription sans contrainte tout en vous constituant un patrimoine. Vous ne prenez pas le risque de rester bloqué par votre placement alors que vous auriez besoin de la somme immobilisée en totalité ou en partie.

Quelle fiscalité s'applique à l'investissement OPCI ?

Cela dépend de votre situation. Deux régimes d’imposition se côtoient selon le type d’OCPI choisie :

  • les SPPICAV (Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable), également appelées OCPI mobilières. Les revenus qu’elles produisent sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les abattements et plus-values de cession dépendent de la durée de détention.
  • les FPI (Fonds de placement immobilier) également appelées OCPI de revenus fonciers. Comme leur nom l’indique, les revenus produits sont imposés au titre des revenus fonciers. Le régime micro-foncier ou réel s’applique donc ici, et les plus-values effectuées seront taxées comme des plus-values immobilières. Le barème d’abattement est donc le même que pour n’importe quel bien immobilier.

La Société de placement à prépondérance immobilière à capital Variable ou SPPICAV

L'investissement dans les OPCI peut se faire via une SPPICAV : il s'agit de la variante immobilière de la SICAV, le "CAV" désignant dans les 2 cas le capital variable de la société. Les revenus issus d'une SPPICAV sont taxés comme ceux de tous les revenus mobiliers (financiers) : l'auteur de la souscription peut alors choisir entre le prélèvement fiscal unique (PFU) de 30 % (incluant impôts et prélèvements sociaux) ou le régime d’imposition sur le revenu. 

En bref, cela signifie que vous pouvez soumettre vos revenus au barème progressif selon votre tranche marginale, ou optez pour la «flat tax» au taux unique de 30 %.

Exemple : vous êtes dans la tranche de 30 % et vos revenus issus de votre OCPI s’élèvent à 26 000 €. 

  • En optant pour l’impôt sur le revenu      :     

Tranche d’imposition

Revenus net imposables

Total

1ère tranche 0%

de 0 € à 9 964 €

0 €

2ème tranche 11 %

de 9 964 € à 25 405 €

1 699 €

3ème tranche 30 %

de 25 405 à 26 000 €

179 €

     Vous paierez ainsi le montant correspondant au total des tranches d’imposition soit : 

1699+179 = 1 878 € d’impôt. 

  • En optant pour la flat tax, vous paierez l’équivalent de 30 % des 26 000 € des revenus issus de l’OPCI, soit :

26 000 x 0,3 = 7 800 € d’impôt.

Le Fonds de Placement Immobilier ou FPI

Ce type d'investissement dans un OPCI est soumis au régime général. Cette solution est particulièrement pertinente pour les contribuables peu imposés (par exemple des retraités complétant une retraite faible) ou pour ceux qui disposent de déficits fonciers déductibles de leurs revenus.      

L'utilisation d'une assurance-vie

Une souscription dans un OPCI peut aussi se faire dans le cadre d'une assurance-vie, lorsque le contrat prévoit la possibilité de les utiliser. L'intérêt est double : 

  • la fiscalité est plus intéressante : sa fiscalité avantageuse après 8 années de détention notamment, permet de réduire l’incidence fiscale de votre placement. De plus, tant que l’argent reste sur le contrat d’assurance-vie, vous n’êtes pas imposés.
  • l'enveloppe de l'assurance-vie peut permettre de transmettre un investissement OPCI à ses héritiers sans droits de succession. Cette disposition est d’autant plus intéressante lorsque les héritiers ne sont pas des descendants directs.

En contrepartie, vous devrez vous acquitter de frais de gestion liés à votre contrat d’assurance-vie, qu’il s’agisse de frais d’entrée, d’arbitrage ou de sortie.

La défiscalisation en loueur meublé non professionnel (LMNP) avec un OPCI

Il peut également être judicieux d'associer investissement dans un OPCI et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). L'amortissement correspondant à l'acquisition des parts est alors déduit des revenus de votre placement. Le revenu net imposable est ainsi durablement minimisé (jusqu'à l'épuisement de l'amortissement). Durant toute cette période, le taux d'imposition réel est très faible, et surtout, les revenus deviennent des revenus commerciaux et seront imposés comme tels (régime BIC ou micro BIC).      

Cette combinaison est parfaite pour les personnes dont l'investissement dans un OPCI est avant tout destiné à procurer un revenu d'appoint.

Exemple :

Votre investissement en OCPI-LMNP vous rapporte 12 000 € par an, et l’amortissement de votre achat s’élève à 8 000 €. Vous ne serez imposé que sur le différentiel, soit 4 000 €.

Si vous appartenez à la tranche marginale de 30 %, cela représentera 1 200 € d’impôts, auxquels s’ajouteront les 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 688 €. Au total, vous paierez donc 1 888 € d’impôts.

Sans l’amortissement, vous auriez payé 3 600 € (impôt sur le revenu) + 2 064 € (prélèvements sociaux), soit 5 664 € au total.