Achat de parts SCPI

L'achat et le financement de parts SCPI

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À mi-chemin entre un placement financier et un investissement immobilier, la SCPI, ou société civile de placement immobilier, fait partie des organismes de placement collectifs (OPC). Elle vous offre la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier locatif et vous fait bénéficier de nombreux avantages. Toutefois, l’achat de parts d’une SCPI comporte quelques risques qu’il faut connaître avant de se lancer.

Le mécanisme d’investissement d’une SCPI

Comme un placement financier, la SCPI regroupe plusieurs personnes autour d’un même investissement (ici immobilier). À titre personnel, vous achetez des parts dans la SCPI et devenez propriétaire aux côtés d’autres investisseurs. Avec le capital apporté, la SCPI réalisera des acquisitions immobilières à des fins locatives et assurera la gestion des biens en sa possession. En plus de vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier, la SCPI vous reverse des revenus, issus des loyers ou des plus-values réalisées lors d’éventuelles cessions de biens. Celles-ci sont minorés des frais au prorata du nombre de parts détenues.

Les différents types de SCPI

L’achat de parts de SCPI nécessite de se renseigner au préalable sur les différents types de SCPI, qui diffèrent selon la durée d’investissement et le nombre d’années de détention des parts. Elles se distinguent également par la typologie de biens immobiliers achetés, leur zone d’investissement et le régime fiscal auquel elles sont soumises.

Il en existe 3 types.

  • La SCPI de rendement : elle effectue ses investissements principalement sur le marché locatif professionnel (bureaux, commerces). La SCPI de rendement offre des revenus réguliers et un rendement rapide.
  • La SCPI de défiscalisation : elle effectue ses investissements sur le marché locatif d’habitations neuves ou réhabilitées. La SCPI fiscale s’adresse à des investisseurs désireux d’obtenir une réduction fiscale. Cet investissement doit donc se penser sur le long terme. Ces SCPI permettent de bénéficier des dispositifs de défiscalisation Pinel, Malraux ou du déficit foncier.
  • La SCPI de valorisation (ou SCPI de plus-value) a pour finalité de générer des plus-values immobilières. Les revenus ne sont pas versés régulièrement. C’est un investissement de long terme et le rendement intervient plusieurs années après l’achat de parts de la SCPI, lors de la revente des biens.

Avantages et inconvénients de l’achat de parts en SCPI

Les avantages

Acheter des parts en SCPI vous permet de devenir co-propriétaire immobilier avec un budget moins élevé que celui nécessaire à l’acquisition d’un bien. Vous vous constituez donc un patrimoine immobilier et sans être contraint par la gestion locative.

Ce procédé allie la simplicité d’un placement financier et la fiabilité d’un investissement immobilier. Le risque d’investissement est modéré, les parts d’une SCPI n‘étant pas cotées en Bourse. Les marchés financiers n’ont donc que peu d’influence sur leur valeur. De plus, la rentabilité est bien plus élevée que celle des produits d’épargne réglementés, comme les livrets.

Les inconvénients

L’achat de parts en SCPI est un investissement qui s’envisage à long terme (au moins 10 ans) pour rentabiliser les frais liés à votre investissement. En effet, si la souscription est accessible à partir d’une centaine d’euros, les frais de souscription, propres à chaque SCPI, varient de 8 à 12 % du montant investi lors de l’achat de parts. Par ailleurs, les frais de gestion viennent en déduction des revenus générés par la SCPI et oscillent entre 7 et 15 %. À prévoir également : les frais lors de la cession de vos parts. Ils seront proportionnels au montant de la vente.

Plus la durée de l‘investissement est longue, plus cela vous permettra de gommer le montant des frais avec le montant des revenus.

Comment sélectionner la SCPI ?

Lors de l’achat de parts dans une SCPI, votre choix se fera en fonction de vos objectifs :

 

SCPI de rendement

SCPI fiscale

SCPI de valorisation  

Marché locatif

Professionnel

Particulier

Immobilier de luxe, en viager ou en nue-propriété  

Revenus

Réguliers et immédiats, ils sont issus des loyers.

Réguliers, ils sont versés seulement après une période d’investissement (24 mois).

Irréguliers, ils sont versés à long terme lors de la cession des investissements.  

Rentabilité

5 % environ par rapport au capital investi

Moins de 3 % par rapport au capital investi

Certaine mais en fonction de la durée de détention des parts et de l’augmentation de la valeur des biens sur le marché.  

Imposition

Taux prélèvements sociaux : 17,2 % depuis 2018

Revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu, sans abattement, au taux de votre tranche marginale (ou PFU, prélèvement forfaitaire unique, au taux de 30% si plus avantageux). Soumis aux prélèvements sociaux.

Régime classique des plus-values immobilières. Imposition sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux.  

Déduction fiscale

 

Les SCPI Pinel et Malraux optimisent votre fiscalité et offrent respectivement 18 et 30 % du montant de l’investissement en réduction d’impôt. La SCPI déficit foncier permet d’imputer l’intégralité du déficit foncier sur vos revenus fonciers globaux.

 

Risque

Mutualisé et modéré : peu de vacance de location, baux sécurisés, multiplicité des biens.

Modéré : baux de longue durée.

Lié aux fluctuations du marché immobilier et au montant de la plus-value réalisée lors de chaque cession.  

Cession des parts

Figée pour les SCPI à capital fixe. Vente possible de grés à grés uniquement. Libre pour les SCPI à capital variable (non conseillé en dessous de 8 ans pour absorber les frais d’entrée et de gestion).

  • Figée pour une durée de 12 à 17 ans.
  •  Période d’investissement : 2 à 4 ans.
  • Période de location : 9 à 12 ans.
  • Période de revente : 1 à 2 ans.

Inappropriée à court terme. Détention conseillée de 30 ans dans le but d’être exonéré totalement d’impôts sur la plus-value.  

Valorisation des parts

1,25 % annuel en moyenne en fonction de la valorisation des biens.

Se calcule à long terme en fonction du prix de revient des logements, de leur usure à terme et de leur prix de revente.

Se calcule à très long terme en fonction de la prise de valeur du patrimoine de la SCPI.

Le choix de la SCPI s’apprécie également en fonction de la liquidité de votre placement. La liquidité représente la possibilité de revendre aisément ses parts : facilité, rapidité, frais appliqués, prix de cession.

Comment financer l’achat de parts en SCPI ?

L’investissement au comptant est le plus couramment utilisé. Il vous permet de mobiliser votre capital (généralement votre épargne) sur un placement au rendement supérieur à un livret.

Investir dans une SCPI peut aussi se faire via un contrat d’assurance-vie. Cette solution vous offre plusieurs avantages : frais de souscription réduits, fiscalité plus favorable et liquidité constante. L’assureur est en effet propriétaire de vos parts sur le marché, c’est donc lui qui prendra à sa charge la revente des parts que vous voulez céder.

Réaliser l’achat de parts en SCPI à crédit présente également plusieurs avantages. Le crédit, grâce à son effet de levier, vous permet de réaliser l’achat d’un nombre de parts plus conséquent augmentant d’autant vos dividendes mensuels. Le taux de rentabilité des SCPI étant plus élevé que les taux d’emprunt actuels, votre effort d’épargne se trouve amoindri.

Dans le cadre d’un crédit, le montant des intérêts vient en déduction des dividendes sur votre période d’emprunt. Votre base imposable est ainsi réduite.

Pour les personnes fortement fiscalisées, le crédit in fine s’avère plus avantageux. Il vous impose de rembourser uniquement les intérêts pendant toute la durée du prêt et le capital emprunté (en une seule mensualité), à l’échéance. Cela vous permet d’épargner les revenus issus de vos parts SCPI pour ensuite rembourser le crédit.

Pour les personnes soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’achat de parts de SCPI en démembrement offre l’avantage de ne pas entrer dans l’assiette imposable, puisque les parts représentent seulement la nue-propriété (soit les murs) du bien. Or, c’est l’usufruit (fruits produits par le bien) qui génère une imposition. Les parts sont donc moins chères à l’achat. Elles n’offrent pas de dividendes dans l’immédiat mais vous pouvez récupérer la totalité de la propriété à l’issue de la période de démembrement, récupérant de fait les revenus associés.