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Réussir votre projet immobilier : le calcul du rendement locatif

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Pourquoi les Français sont-ils toujours plus nombreux à se lancer dans l'investissement immobilier ? Avec des rendements intéressants, la pierre offre depuis toujours un côté rassurant et fiable. Il est cependant essentiel de bien étudier le rendement de votre projet de location pour faire le choix le plus rentable et le moins risqué. Le calcul de la rentabilité constitue un excellent moyen pour comparer différents biens immobiliers destinés à la location, à condition de tenir compte des bons critères. Suivez le guide !

Qu'est-ce que la rentabilité locative ?

Exprimé en pourcentage, le taux de rendement d’un logement permet de mesurer ce que pourra vous rapporter votre investissement locatif. Il détermine le ratio entre le revenu généré par le montant des loyers annuels et l’ensemble des dépenses liées à l’acquisition d’un bien immobilier. Aussi appelé rapport locatif, il représente une méthode rapide qui nécessite des informations précises pour vous guider dans le choix d’une acquisition pérenne et lucrative.

Dans le calcul de la rentabilité d’un investissement, il est important de bien distinguer le rendement brut du rendement net. Si le premier n’offre qu’une ébauche du potentiel d’un bien immobilier, le second permet d’obtenir un résultat plus approfondi sur la véritable valeur de votre projet locatif. 

L’importance du rendement dans votre stratégie d'investissement

Selon le montant du loyer mensuel, le prix d’achat et les frais engagés, le calcul du rendement d’un investissement en immobilier locatif vous conforte dans l’intérêt d’opter pour un logement plutôt qu’un autre. Comme tout investisseur, vous cherchez à maximiser la rentabilité de l’opération au travers du revenu perçu grâce à la mise en location du bien. Son calcul est une étape incontournable pour se lancer avec sérénité. Vous devez donc vous assurer que le projet d’investissement autofinance l’achat de la maison ou de l’appartement choisi et qu’il génère un rendement plus avantageux qu’un placement financier classique. Il est donc essentiel de compiler tous les renseignements concernant le bien qui vous intéresse, sans rien omettre, afin de réaliser un calcul le plus précis possible.

La rentabilité de l’investissement ne doit pas être l’unique critère à prendre en compte dans votre achat immobilier. Elle est intimement liée à l’emplacement du logement dont va notamment dépendre le risque de vacance locative. Les conseils d’Ooinvestir vous guident pour choisir la ville de votre futur investissement locatif.  

Comment calculer le rendement d’un logement ? 

Placer de l’argent permet de gagner un certain pourcentage d’intérêts sur l’année. Dans le cadre d’un projet locatif immobilier, les bénéfices correspondent aux loyers générés. La rentabilité se calcule en mettant en balance le montant du loyer annuel déduit des divers frais, avec le total du prix d’acquisition.

Le rendement locatif brut 

Souvent utilisée dans les annonces immobilières, la rentabilité brute est un calcul rapide et utile pour vous donner une première idée de ce que la location peut vous rapporter. Il correspond au rapport entre le montant des loyers annuels et le prix d’achat du bien immobilier visé. 

Exemple :

Pauline et Thomas forment un couple avec 2 enfants et souhaitent investir en vue de la retraite et afin de développer leur patrimoine. Ils ont repéré un appartement de 3 pièces à 170 000 € à proximité de la ville de Nice. Le loyer mensuel est fixé à 700 € et ils devront payer 12 000 € de frais de notaire, un coût de crédit de 15 000 € (sans apport), ainsi que 8 000 € de frais d’agence.

Le calcul de la rentabilité locative brute est le suivant :

  • montant des loyers annuels : (700 x 12) = 8 400 € ;
  • total du prix d’achat et des frais d’acquisition : (170 000 + 12 000 + 15 000 + 8 000) = 205 000 € ;
  • Taux de rendement brut : (8 400 / 205 000) x 100 = 4,1 %.

En prenant seulement en compte le prix d’acquisition, le rendement brut n’apporte qu’une simulation partielle de la qualité de l’investissement. De nombreux frais et impôts n’entrent pas dans ce calcul. 

Le rendement locatif net 

Le rendement locatif net offre une meilleure vision du résultat espéré. Il se calcule de la manière suivante : (total des loyers - l’ensemble des frais à la charge du propriétaire). Il est important de ne rien oublier pour obtenir un taux de rendement objectif et une simulation fiable des revenus locatifs. 

Exemple :

Reprenons la situation précédente pour bien faire la comparaison. Pauline et Thomas sont des investisseurs prudents et souhaitent prévoir un maximum de dépenses dont voici la liste non exhaustive avec les montants à comptabiliser : 

  • la taxe foncière de 650 € ;
  • les charges de copropriétés et autres, non récupérables sur la location de 350 € ; 
  • les frais de gestion par une agence ou un administrateur de biens avec un taux qui peut atteindre 8 % soit 672 € ;
  • la vacance locative ou risque d’absence de locataire : prévoir un mois de loyer tous les 3 ans, soit 233 € (700/3) sur une année ;
  • l’assurance pour les loyers impayés de 3 % soit 252 € ;
  • les travaux et frais pour entretenir le logement d’un montant de 400 € par an.

Le calcul de la rentabilité locative nette est le suivant :

(8 400 – 650 – 350 – 672 – 233 – 252 - 400) = 5 843 € ;

(5 843 / 205 000) x 100 = 2,85 %.

Selon le cumul d’éventuels travaux, d’une taxe foncière élevée, de frais de gestion importants, d’une recherche de locataire prolongé, etc., le taux de rendement net d’un bien immobilier sera bien plus bas que le rendement brut, voire négatif dans certains cas. 

La fiscalité, un critère à ne pas négliger

Un point supplémentaire reste à définir pour évaluer avec exactitude la rentabilité d’un potentiel achat d’appartement ou de maison en location. Il est nécessaire de prendre en compte la fiscalité liée à l’immobilier locatif. Entre les prélèvements sociaux, la taxe sur les revenus fonciers et autres impôts, tout doit figurer dans le calcul du rendement de votre placement. Cela dépend du régime auquel vous êtes soumis et de votre tranche d’imposition. Enfin, il ne faut pas oublier d’intégrer la réduction d’impôt avantageuse d’un investissement en loi Pinel, Censi-Bouvard ou Denormandie.

 

 

En matière de fiscalité, la loi Pinel est aussi un dispositif intéressant pour les investisseurs souhaitant profiter d’une réduction d’impôt. Des avantages qu’il ne faut pas hésiter à intégrer dans le calcul de votre rendement locatif.

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