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Investissement immobilier : les avantages de la loi Monuments historiques

Sommaire

Depuis plus d’un siècle, la loi Monuments historiques offre l’opportunité à de nombreux Français d’investir dans un immeuble de prestige pour en faire leur résidence principale ou un logement locatif. 

Ce dispositif de défiscalisation vous tente ? Découvrez tous les avantages qu’il peut vous offrir. 

Qu'est-ce que la loi monuments historiques ?

Depuis le 31 décembre 1913, la loi Monuments historiques (MH) permet aux contribuables français fortement imposés d’investir dans d’anciens immeubles classés ou répertoriés dans la classe des monuments historiques. L’objectif ? Engager des travaux de restauration pour les transformer en résidence principale (pour un propriétaire ou un locataire) et valoriser le patrimoine architectural français.

Le fonctionnement de la loi monuments historiques

Loi Pinel dans le neuf, loi Denormandie dans l’ancien, loi Monuments historiques dans le patrimoine ! En effet, ce dispositif de défiscalisation unique implique d’investir dans un immeuble soit : 

  • enregistré dans la classe des monuments historiques ;
  • inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) ;
  • labellisé par la Fondation du patrimoine ;
  • appartenant au Patrimoine national selon un agrément de l’État avec ouverture au public.

Une fois l’immeuble trouvé, le futur propriétaire doit passer par les étapes classiques d’un investissement immobilier, à savoir la signature d’un compromis de vente et la signature d’un acte notarié. Entre ces 2 étapes, l’investisseur établit un montage financier qui lui permettra de budgéter ses travaux. 

Quels sont les travaux concernés ?

Pour investir en loi monuments historiques, l’investisseur doit engager des travaux de restauration dans les 3 ans qui suivent l’acquisition. Ces travaux, effectués sur le monument historique, peuvent être pilotés par un promoteur ou par le propriétaire et doivent :

  • faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux ou déclaration d’utilité publique ;
  • être agréés par la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC) ;
  • être suivis et validés par un architecte des bâtiments de France.

Les travaux concernés sont les suivants :

  • démolition ;
  • transformation ;
  • reconstruction de toiture ;
  • réparation, entretien et amélioration de l’habitation ;
  • déclarés d’utilité publique ;
  • aménagement de combles, de greniers ou de parties communes.

Pour être éligible à la loi Malraux - qui concerne également des immeubles à forte valeur patrimoniale - le bien immobilier doit se situer dans un secteur dédié et l’investisseur doit réaliser des travaux (jusqu’à 400 000 € pendant 4 ans) supervisés par un Architecte des Bâtiments de France. La défiscalisation est plus simple qu’en loi Monuments historiques puisqu’elle se calcule sur le montant des travaux en fonction du secteur :

  • taux de 22 % si le bien se situe dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ; 
  • taux de 30 % s’il se situe dans un secteur sauvegardé.

Quels sont les avantages de la loi monuments historiques ?

Défiscalisation avantageuse, succession exonérée d’impôt, grande liberté de jouissance de votre bien, patrimoine immobilier d’exception : la loi monuments historiques affiche de nombreux arguments pour séduire les investisseurs. 

Une défiscalisation attractive

Premier avantage : le déficit foncier généré par votre investissement est déduit de votre revenu imposable global pendant une durée de 3 ans. De plus, toutes les charges sont déductibles de vos revenus fonciers, à savoir :

  • les dépenses liées aux travaux de rénovation ;
  • les charges locatives ;
  • les intérêts d’emprunt.  

Le déficit foncier est également un bon moyen pour réduire ses impôts. Il  permet à tout propriétaire d’un logement locatif de réduire ses charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances…) quand elles sont supérieures aux revenus fonciers.

Cet allègement fiscal est d’autant plus séduisant car il n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.  

Le déficit foncier peut être reporté pendant 6 ans sur vos revenus des années suivantes : il réduit votre excédent et donc votre imposition.

Le régime de la loi Monuments historiques offre d’autres avantages fiscaux en fonction de l’utilisation de l’immeuble et des bénéfices que le propriétaire en retire.

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Le bien ne génère pas de revenus 

Si l’investisseur ne retire aucun bénéfice de son investissement, il peut imputer :

  • 50 % des charges si le bien n’est pas ouvert au public ;
  • 100 % des charges si le bien est ouvert au public.

Pour rentrer dans les conditions de la loi Monuments historiques, l’immeuble doit être ouvert soit :

  • 50 jours par an, dont la moitié les dimanches et jours fériés, d’avril à septembre ;
  • 40 jours par an de juillet à septembre.

Le bien génère des revenus

Si le monument historique ou le bien immobilier génère des recettes, le propriétaire peut bénéficier des avantages fiscaux suivants :

Le propriétaire vit dans le logement ?

Avantages fiscaux

Oui

Déduction de 75 % des charges foncières liées à l’ouverture au public

Les 25 % restants sont imputables au revenu global.

Non

Déduction de l’ensemble des frais et charges liés à la rémunération du personnel.

Abattement forfaitaire de 1 525 € (ou 2 290 € si le parc ou le jardin est ouvert au public) sur vos recettes.

Une succession simplifiée

Enfin, la transmission est totalement exonérée des droits de succession. Cette exonération est aussi valable si l’héritier n’appartient pas à la famille du détendeur (ce dernier doit toutefois avoir signé une convention à durée indéterminée). 

Pour cela, 2 conditions doivent être remplies :

  • obtenir l’agrément du ministère de la Culture ;
  • ouvrir le monument historique aux visiteurs un certain nombre de jours chaque année.

Cet avantage unique constitue un argument de taille pour les foyers avec un patrimoine important et soumis à des droits de succession élevés

Une plus grande liberté 

La plupart des dispositifs de défiscalisation imposent des contreparties. Par exemple, la loi Pinel implique de mettre votre bien en location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans et de respecter un plafonnement de loyer. En loi Malraux, votre logement doit être loué vide pendant 9 ans. 

À l’inverse, le régime de la loi Monuments historiques se distingue par sa grande souplesse. Un propriétaire peut décider d’en faire sa résidence principale ou de mettre son bien en location. Dans le 2e cas de figure, il n’existe pas :

  • de plafond de loyer ; 
  • de plafond de ressources du locataire ;
  • de plafonnement de niche fiscale. 

Un patrimoine d’exception

Enfin, la loi Monuments historiques reste un formidable tremplin pour accéder à des biens rares et difficilement accessibles via les dispositifs immobiliers dits standards (Pinel, Censi-Bouvard, Denormandie, etc.).  

Comment investir en loi Monuments historiques ?

Acheter un bien immobilier situé dans un monument historique n’est pas la seule condition à respecter pour bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse. Cet investissement implique le respect de certains critères, d’un apport, d’un crédit et peut même être appuyé par un courtier immobilier. 

Les critères

Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France (selon l’article 4 B du Code général des Impôts) peuvent investir en loi Monuments historiques. Trois cas de figures permettent à une société civile de bénéficier de ce dispositif (article 156 bis du Code général des impôts) :

  • s’il s’agit d’une société familiale ;
  • si la société a obtenu un agrément spécifique ou acquis depuis 2018 un immeuble affecté à l’habitation pour au moins 75 % de sa superficie ;
  • si le monument est affecté à un espace culturel non commercial et ouvert au public pendant une durée minimum de 15 ans. 

Ensuite, pour bénéficier du dispositif Monuments historiques, vous devez conserver la propriété de ces immeubles pendant une période d'au moins 15 ans.

L’apport

Il n’est pas nécessaire d’avoir un apport conséquent pour investir en loi Monuments historiques. Tout ce dont vous avez besoin, c’est d’environ 5 à 10 % du prix de vente pour avancer les frais de notaire. Le reste peut être financé par le crédit. En revanche, votre capacité d’emprunt devra être adaptée au montant de votre investissement et des travaux que vous engagerez dans le monument historique.

Le prêt

Comme tout investissement immobilier, la souscription d’un prêt immobilier reste une étape indispensable. Deux solutions s’offrent à vous :

  • un prêt bancaire classique, avec un remboursement mensuel du capital et des intérêts ;
  • un prêt in fine, avec un remboursement mensuel des intérêts, et du capital en une seule fois à la fin du prêt.

Pour ce type d’investissement immobilier, privilégiez le prêt in fine ! Vous ne payerez que les intérêts (déductibles de vos revenus) sur toute la durée de votre prêt, ce qui vous laissera plus de liquidités en cas d’imprévu. 

Le courtier

La loi Monuments historiques n’est pas un dispositif immobilier comme les autres et l’accompagnement d’un expert devient un facteur déterminant dans votre investissement. C’est pour cette raison qu’il est vivement conseillé de faire appel aux services d’un courtier immobilier. Immeuble, montant du prêt, location, montant des dépenses à engager pour vos travaux : il vous aidera à monter le projet le plus adapté à votre situation financière !

Exemple d'investissement en loi monuments historiques en France

Séduit par la loi Monuments historiques et la réduction d’impôt qu’elle apporte ? Découvrez un exemple pour comprendre comment elle fonctionne concrètement.

Charles et Marjorie travaillent comme cadres dans une grande entreprise avec un taux d’impôt sur le revenu de 41 %. Pour réduire sa pression fiscale, le couple se tourne vers l’achat d’un bien locatif en loi monuments historiques d’une valeur de 400 000 €. 

Pour bénéficier de son avantage fiscal, il engage des travaux de rénovation d’un montant de 200 000 € sur 2 ans :

  • 120 000 € l’année N ;
  • 80 000 € l’année N+1 ;

La réduction d’impôt se calcule sur le montant des travaux :

  • 120 000 x 41 % = 49 200 € ;
  • 80 000 x 41 % = 32 800 €.

En résumé, le couple pourra déduire 82 000 € de son revenu imposable sur les 2 premières années de son investissement dans un monument historique grâce à la loi dédiée.

Le ministère de la Culture recense tout le patrimoine architectural français dans sa base Mérimée

  1. La loi Monuments historiques (MH) permet aux contribuables situés dans les hautes tranches d’imposition d’investir dans d’anciens immeubles classés ou répertoriés dans la classe des monuments historiques.
  2. Ce dispositif de défiscalisation implique de réaliser des travaux de restauration dans les 3 années qui suivent l’acquisition. 
  3. La loi Monuments historiques offre de nombreux avantages fiscaux (défiscalisation du déficit foncier sur votre revenu imposable global, succession exonérée d’impôt), offre une plus grande liberté à l’investisseur et lui permet de se constituer un patrimoine d’exception.

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