Investir dans l'immobilier neuf (VEFA) : les démarches à connaître

Investir dans l’immobilier neuf, c’est souvent accepter que la construction du logement ne soit pas achevée. Également appelée « achat sur plan », la vente en état futur d’achèvement (VEFA) consiste à acheter un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à vous livrer dans un délai fixé à l’avance. Comme toute vente immobilière, la VEFA est une formule strictement encadrée par la loi. Quelles sont les étapes à suivre pour conclure une telle opération ? Ooinvestir vous donne toutes les clés pour réussir ce projet.

L'évaluation de votre capacité d'investissement

Vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf en cours de construction, pour y habiter ou pour réaliser un investissement locatif ? La première étape est de définir :

• le type de bien auquel vous prétendez ;
• votre budget maximal.

D’autres paramètres entrent en ligne de compte pour avoir une idée claire de votre capacité de financement :

• les frais administratifs de l’opération (frais de notaire, permis administratif, etc.) ;
• les taxes éventuelles ;
• la rémunération de votre courtier ;
• etc.

Une simulation de votre achat avec un outil en ligne fiable, une société spécialisée ou un conseiller en immobilier (promoteur immobilier, agent immobilier, courtier) vous aidera à déterminer votre budget et votre capacité d’investissement. Le simulateur d’investissement immobilier vous donne une idée de :

• l’équivalent de vos futures mensualités ;
• la durée du crédit nécessaire pour l’achat ;
• et plus globalement le coût de l’opération.

En fonction de vos revenus, de votre apport initial et d’autres données personnelles (relatives aux ressources de votre foyer, etc.), vous pourrez savoir ainsi quel type d’offre de crédit immobilier conviendra le mieux à votre capacité de financement. Un calcul utile pour viser la meilleure rentabilité d’un investissement locatif.

Embedded script : [CTA Simulateur] Capacité d'emprunt

Pour ce faire, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

• se tourner vers votre banque actuelle ;
• réaliser des simulations ;
• faire appel à un courtier qui se chargera de vous trouver la meilleure offre.

Pourquoi traiter avec des professionnels ?

Pour simuler la détermination de votre capacité d’investissement, mieux vaut solliciter les conseils d’un professionnel. Une bonne simulation tient compte de tous les frais liés à l’opération d’investissement, notamment les éventuelles réductions financières.

En effet, lorsque vous achetez un logement neuf, vous avez droit à plusieurs avantages :

• une réduction des frais de notaire : 2 à 3 % du prix du bien, contre 8 % environ dans l’immobilier ancien ;
• une exonération de tout ou partie de la taxe foncière pendant 2 ans ;
• une TVA réduite sous condition : les logements en VEFA sont en principe soumis à la TVA de 20 %. Cependant, lorsque vous achetez un bien neuf dans une zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) ou dans un périmètre de 300 mètres autour de cette zone, la TVA passe à 5,5 % ;
• une garantie décennale de votre logement (10 ans) après sa livraison ;
• une mise de l’appartement aux dernières normes de construction et énergétiques.

Recherche de biens immobiliers neufs en VEFA : comment et où chercher ?

Pour votre bien immobilier VEFA, adressez-vous à un promoteur immobilier. Les promoteurs immobiliers gèrent l’ensemble du processus, de la conception à la vente des logements.

Mais avant, dressez la liste de toutes les caractéristiques du logement que vous recherchez :

• la localisation et l’emplacement souhaité ;
• la proximité avec les commerces ;
• les particularités de la zone, de la population et du voisinage ;
• la desserte des transports en commun ;
• les détails sur la maison elle-même, notamment la surface habitable, les équipements, le nombre de pièces, le niveau de prestation recherché, etc.

Après avoir déterminé vos critères géographiques et les caractéristiques de votre logement, prenez contact avec un ou plusieurs promoteurs immobiliers pour connaître les programmes immobiliers neufs disponibles dans votre zone géographique.

Certains promoteurs immobilier exercent à l’échelle nationale tandis que d’autres se focalisent sur une région précise.

Pour être certain de la fiabilité d’un promoteur immobilier, n’hésitez pas à vérifier :

• ses références personnelles et professionnelles et la qualité de ses précédentes réalisations ;
• ses années d’expérience professionnelle ;
• sa situation financière ;
• les garanties qu’il offre dans son service ;
• les labels dont il bénéficie ;
• etc.

Pour chaque bien, la notice descriptive fournie par le promoteur immobilier indique toutes les données pour choisir en connaissance de cause :

• le niveau de prestation proposé ;
• la date de livraison prévisionnelle ;
• les commodités à proximité de la maison ;
• les matériaux utilisés dans la construction du bâtiment ;
• la localisation du bien immobilier ;
• les différents équipements disponibles ;
• etc.

Démarches de financements : prêts et aides financières

À moins d’avoir les fonds propres pour financer son logement, il faudra vous tourner vers le crédit immobilier. Pour bénéficier du taux de crédit le plus attrayant et des meilleures conditions de crédit, faites jouer la concurrence. Il suffit de déposer votre dossier de demande de crédit dans plusieurs banques.

Il existe en France de nombreuses aides financières pour accéder à la propriété :

• le prêt à taux zéro : destiné aux personnes qui veulent acquérir ou faire construire leur première résidence principale neuve, ce prêt finance jusqu’à 50 % de l’achat immobilier ;
• le prêt épargne logement (PEL) : il est accordé aux titulaires d'un compte épargne logement (CEL) ou d'un plan épargne logement (PEL). Son montant dépend des intérêts perçus pendant votre épargne. Le taux d’intérêt varie selon la date d’ouverture du compte ;
• le prêt conventionné (PC) : il peut financer entièrement votre achat immobilier sur une période de remboursement allant entre 5 et 25 ans, voire 35 ans. Le taux applicable dépend de la durée d'emprunt ;
• le prêt Action logement : c’est un crédit à taux réduit accordé aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole de plus de 10 salariés, en vue d’acquérir un bien neuf (VEFA). Son montant peut aller jusqu'à 40 000 euros mais ne peut pas dépasser 40 % du coût de l’achat. Sa durée est limitée à 25 ans.

Financer un logement neuf en VEFA s’inscrit dans un cadre précis. Les fonds sont libérés de manière progressive par la banque, au fur et à mesure de l’avancée des travaux, suivant un échéancier :

• 35 % des fonds lors de la finition des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau (toitures posées) ;
• 95 % à l’achèvement des travaux ;
• 100 % à la remise des clés, si le logement est conforme au contrat.

Signature du contrat de réservation

Toute VEFA commence par la signature d’un contrat préliminaire au contrat principal : il s’agit du contrat de réservation.

Le contrat de réservation oblige le promoteur immobilier à vous réserver le bien. En contrepartie, vous versez un dépôt de garanties. Le contrat de réservation vous permet ainsi de démarrer vos démarches bancaires.

Ce contrat doit comporter les mentions suivantes :

• une description détaillée du futur logement : le nombre de pièces principales, la surface habitable approximative, les pièces de service, les dépendances et dégagements, etc. ;
• une notice technique dans laquelle sont précisées : la nature des matériaux de construction et leur qualité, la situation du logement dans l’immeuble en cas de copropriété, la liste détaillée des équipements collectifs, etc. ;
• le prix prévisionnel de vente et les modalités de la révision ;
• la date prévisionnelle de signature du contrat de VEFA chez le notaire ;
• les noms des parties au projet ou leurs représentants et leur signature.

Le contrat de VEFA est rédigé en 2 exemplaires. Il comporte :

• la date ou le délai d’achèvement du logement ;
• le délai de livraison : ce délai s’exprime en mois et implique des pénalités de retard en cas de dépassement de la date butoir ;
• les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction ;
• le rappel de toutes les autorisations administratives obtenues, notamment le permis de construire.

Investissement VEFA : démarches administratives

Acquérir un appartement neuf constitue une opportunité d'investissement immobilier avantageuse. Vous profitez des avantages d'une propriété récente et d’un processus d'achat simplifié.

Cependant, il est impératif d’effectuer une vérification minutieuse de tous les documents légaux du bien. Cette vérification prend en compte l’examen approfondi du bien, de son emplacement et de ses aspects financiers.

Concernant la vérification des documents légaux, vous devez vous assurer :

• du permis de construire : une déclaration administrative préalable du promoteur doit être sanctionnée par ledit permis ;
• du certificat de conformité à la loi ou la réglementation en matière de construction ;
• des attestations d'assurances du constructeur.

Vérifiez aussi les garanties et leur validité. C’est notamment le cas de la garantie décennale du promoteur immobilier, qui doit être en vigueur et ne pas avoir expiré.

Embedded script : CTA - Bevouac - Investissement locatif

Réception du logement acheté en VEFA

Une fois les lieux réservés et les travaux de construction du logement terminés, la phase de réception s’organise. Cette phase se déroule entre le promoteur-vendeur et les différents entrepreneurs intervenus dans la réalisation des travaux.

Un procès-verbal consigne les éventuelles malfaçons.

La livraison du bien

La livraison désigne la phase durant laquelle vous découvrez les lieux et l’état final.

En votre qualité d’acquéreur, vous serez convoqué à cette ultime étape pour prendre livraison et possession de l’immeuble. Cette visite est sanctionnée par un procès-verbal de livraison.

Soyez attentif : en cas de défaut ou de malfaçon, il faudra relever sur le PV chaque élément à corriger. Cela vous permet d’ailleurs de réserver 5 % du prix de vente, le temps que les réparations soient effectuées.

Cette livraison constitue le point de départ des garanties pour les vices de construction et les défauts apparents de conformité. À compter du moment où vous recevez les clés :

• en cas de désordres apparaissant durant la 1^re année : vous pouvez mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement ;
• en cas d’équipements hors d’état de service : la garantie biennale intervient ;
• en cas de dommages rendant les lieux impropres à l’habitation ou remettant en cause la solidité de l’immeuble : c’est la garantie décennale qui entre en jeu.

Avec la remise des clés, vous devenez plein propriétaire du bien immobilier et donc pleinement responsable des lieux. Dès lors, vous devez souscrire les assurances nécessaires et payer les charges liées au bien acquis.

Embedded script : [CTA Simulateur] Profil Investisseur

1. La VEFA ou achat sur plan, permet d'acheter un bien en cours de construction. Ce projet nécessite des démarches qui comprennent l'évaluation de votre capacité financière, les simulations, le crédit, le contrat de réservation et la prise de livraison du logement.
2. La recherche d'un bien se fait auprès de promoteurs immobiliers, en définissant des critères comme l'emplacement, les commodités et les caractéristiques de l’appartement. Dans tous les cas, il est important de vérifier la fiabilité des promoteurs immobiliers.
3. Financer des travaux VEFA nécessite souvent un crédit immobilier. Différentes aides financières sont accessibles pour l'acquisition de votre première résidence principale.
4. Avant de réserver les lieux, une vérification minutieuse des documents légaux, tels que le permis de construire et les assurances, s’impose.
5. La réception et la livraison du logement marquent le début de la responsabilité de l’acquéreur et des garanties associées.