Les garanties obligatoires lors de l'achat d'un logement neuf en VEFA
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Acheter un bien immobilier neuf offre différents avantages : respect des dernières normes environnementales, pas de travaux à court terme, frais de notaire réduits, etc. Mais ce qui séduit aussi dans l’achat d’un bien sur plan, ce sont toutes les garanties offertes pour un achat immobilier en toute sérénité… Vous envisagez un achat dans le neuf ? Ooinvestir vous dévoile de quelle manière vous êtes protégé durant plusieurs années.
L'achat en VEFA
La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) consiste à acheter un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou qui n’est pas achevé. Aussi, elle peut se distinguer de la vente d’un bien neuf qui peut être déjà construit, mais pas encore habité.
Qu'est-ce que l'achat en VEFA ?
La VEFA concerne un bien qui n’est pas encore construit ou achevé : vous achetez sur plans. Aussi, il est nécessaire de bien se projeter, de préférence dans des villes où il fait bon investir dans le neuf.
Un achat immobilier en VEFA se déroule en plusieurs étapes. Le paiement se réalise lui aussi en différentes phases bien précises :
- dépôt de garantie : 5 % ;
- début des travaux : 15 % ;
- achèvement des fondations : 25 % ;
- achèvement des murs : 40 % ;
- mise hors d’eau : 60 % ;
- mise hors d’air : 75 % ;
- achèvement des travaux : 95 % ;
- livraison : 100 % du prix.
Le contrat de réservation
Le contrat de réservation constitue la première étape de la VEFA. Cet avant-contrat spécifique permet de réserver le logement. Signé avec le promoteur, il mentionne toutes les informations concernant le logement (surface, type, nombre de pièces, emplacement dans l’immeuble ou le lotissement, matériaux, prix, date de vente définitive, date de livraison estimée, etc.).
C’est à ce moment que l’acheteur est tenu de verser un dépôt de garantie. Il est encadré par la loi :
- 5 % du prix prévisionnel si l’acte de vente est signé sous 1 an ;
- 2 % pour une signature sous 1 à 2 ans ;
- aucun dépôt de garantie n’est versé pour un acte authentique signé après 2 ans.
Une fois le contrat de réservation signé, il reste 2 étapes :
- signature de l’acte authentique. Cette fois, elle est effectuée chez le notaire. Il reprend le descriptif du logement et apporte d’autres informations : garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur, conditions suspensives (si l’acheteur n’obtient pas de prêt par exemple), conditions de révision du bien le cas échant, date prévisionnelle de livraison, etc. Retrouvez notre article pour comprendre et calculer vos frais de notaire.
- livraison du logement : la remise des clés permet de vérifier avec le promoteur les éventuelles anomalies, les problèmes de conformité et les vices de construction.
Les garanties obligatoires
Pour l’acquéreur, l’un des grands avantages de la vente sur plan réside dans la variété des garanties offertes. Elles le couvrent sur le plan financier si le chantier est arrêté, mais aussi en cas de malfaçons.
La garantie des vices et défauts de conformité apparents
Cette garantie permet à l’acquéreur de disposer d’un délai d’1 mois pour constater des problèmes apparents. Ce délai court à compter de la réception du logement. Il donne la possibilité de dénoncer des défauts non constatés lors de la livraison du bien. Une fois ce délai expiré, l’action en garantie doit être engagée dans un délai d’1 an.
La garantie financière d'achèvement
Cette couverture est essentielle pour les acquéreurs. En cas de défaillance du promoteur ou du constructeur (faillite par exemple), ils sont assurés que le bien immobilier sera achevé malgré tout. Grâce à cette garantie, un autre professionnel interviendra pour prendre le relais. La GFA doit apparaître lorsque vous signez l’acte chez le notaire : c’est un élément à vérifier avant de vous engager.
La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres signalés au promoteur :
- lors de la réception du logement, en émettant des réserves mentionnées au procès-verbal ;
- par une notification écrite, si les désordres sont constatés après la réception du logement.
Cette garantie couvre les acheteurs pendant 1 an. Elle concerne les désordres visibles à l’œil nu tels qu’un volet roulant qui ne fonctionne pas. Cette garantie ne couvre en revanche pas l’usure normale ou le défaut d’entretien.
La garantie biennale
Cette fois, vous êtes couvert durant 2 ans après la réception du chantier. La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement couvre les dysfonctionnements des équipements. Là encore, l’usure normale et le défaut d’entretien excluent la prise en charge des réparations.
La garantie de bon fonctionnement concerne les équipements défectueux dissociables du bâti. Il peut s’agir de problèmes de fonctionnement au niveau des radiateurs, d’un robinet, d’une porte, d’une prise électrique, etc.
La garantie d'isolation phonique
Durant 1 an, le promoteur est garant de la qualité de l’isolation phonique de l’habitation. Si l’acquéreur constate des nuisances sonores, il peut donc se retourner vers le promoteur afin de déterminer les causes et les solutions.
La garantie décennale
C’est une garantie essentielle de l’achat d’un bien immobilier en VEFA (mais aussi pour tous les travaux réalisés par les artisans, même dans le cadre d’une rénovation).
Cette garantie, comme son nom l’indique, vous couvre durant 10 ans. Elle concerne les malfaçons très importantes ayant un impact sur le bâti. Avec cette garantie, vous êtes couvert si les désordres constatés impactent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à sa destination (l’habitation dans le cas présent). Elle intervint si vous constatez des fissures importantes, un plancher qui s’effondre, un problème d’étanchéité de la toiture, etc.
Contactez le professionnel ou directement l’assureur afin de déclarer le sinistre. Cette déclaration doit être faite dans les 10 ans, même si les travaux de réparation interviennent ensuite. Un expert interviendra à votre domicile pour déterminer l’éventuelle responsabilité de l’entreprise de construction. Même si l’entreprise n’est plus active, dès lors qu’elle a souscrit une assurance décennale, elle devra intervenir pour prendre en charge les réparations.
La garantie dommages-ouvrage (DO)
Dans le cadre d’une VEFA, la garantie DO protège l’acquéreur pour tous les sinistres relevant de la garantie décennale. Cette assurance obligatoire est souscrite par les promoteurs immobiliers ou les constructeurs avant le début des chantiers. L’avantage de la garantie DO ? La prise en charge et l’exécution des réparations peuvent être réalisées avant même qu’une décision de justice sur la responsabilité du constructeur ne soit établie. Cette assurance prend effet à la date d’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit 12 mois après l’achèvement des travaux.
- En VEFA, l’acheteur est couvert par différentes garanties jusqu’à 10 ans après la livraison de la maison ou de l’appartement.
- La garantie financière d’achèvement couvre l’acheteur en cas de défaillance du promoteur ou de l’entreprise de construction.
- La garantie dommages-ouvrage (DO) permet d’obtenir réparation des désordres lourds avant même qu’une décision de justice n’établisse la responsabilité de l’entrepreneur.
