Pourquoi investir dans le neuf ? Conditions et avantages

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous hésitez entre le neuf et l’ancien, sans savoir encore en faveur de quelle option trancher ? De nombreux candidats à l’investissement immobilier se posent les mêmes questions ! Si un investissement dans l’ancien présente de nombreux avantages, le neuf ne manque pas non plus d’atout. Tout dépend beaucoup de votre projet et de votre situation. Ooinvestir vous donne plusieurs bonnes raisons d’investir dans le neuf.

Qu’est-ce qu’un logement neuf ?

Un logement neuf répond à des critères précis, qui sont encadrés par la loi. Selon le Code général des Impôts, il s’agit d’un logement :

• achevé au cours des 5 dernières années ;
• qui n’a jamais été habité auparavant.

Ainsi, un logement neuf n’est plus considéré comme tel s’il a été revendu par son premier acquéreur, même moins de 5 ans après la fin de la construction.

Selon cette définition, un bien en cours de construction, acquis sur plan auprès d’un promoteur immobilier dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), est donc considéré comme un bien neuf. Toutes les typologies de logements sont donc concernées :

• les appartements en immeuble collectif ;
• les maisons en copropriété (lotissement) ;
• les maisons individuelles construites par le propriétaire lui-même.

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Quels sont les avantages à investir dans l’immobilier neuf ?

Vous vous demandez pourquoi investir dans le neuf ? Voici de bonnes raisons de vous lancer !

Un investissement sécurisé

Pour bénéficier d’une haute performance énergétique, le neuf constitue le choix par excellence. Et ce notamment grâce à des matériaux répondant aux normes environnementales les plus performantes (RE2020 ou, précédemment, RT2012 et BBC pour bâtiment basse consommation) et à une conception moderne. Vous évitez ainsi les tracas liés au confort thermique. Un vrai atout au moment où des efforts d’économie d’énergie sont fortement encouragés.

De plus, de nombreuses garanties accompagnent l’achat d’un logement neuf, comme la garantie décennale. Elle oblige le promoteur à prendre en charge des travaux liés à un éventuel défaut de construction. Cet avantage n’est pas négligeable et vous évite de nombreux frais. En achetant dans le neuf, vous avez l’assurance d’éviter tous travaux importants pendant 10 ans.

Des frais réduits

Autre avantage à investir dans le neuf : les frais de notaire. Ces frais désignent la somme d’argent à remettre au notaire lors d’un achat immobilier, en plus du prix d’acquisition du bien. Ils comportent les frais de mutation (c’est-à-dire, des taxes versées à l’État et aux collectivités) ainsi que les honoraires du professionnel. Et très clairement, le neuf permet de bénéficier de frais réduits :

• 2 à 3 % du prix du logement dans le neuf ;
• 7 à 8 % dans l’immobilier ancien.

Exprimée en pourcentage, cette différence peut sembler faible mais elle représente en réalité plusieurs milliers d’euros.

Pour l’achat d’un appartement de 200 000 €, les frais de notaire dans l’ancien s’élèvent en moyenne à 7,5 %, soit 15 000 €. Dans le neuf, les frais moyens de 2,5 % représentent 5 000 €. Soit un gain de 10 000 € !

Enfin, pour encourager la construction de logements neufs, de nombreuses collectivités locales exonèrent l’acquéreur de taxe foncière durant les 2 années qui suivent l’acquisition.

Lors de l’achat d’un logement neuf, le taux de TVA appliqué est de 20 %. Il est cependant possible de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %, sous conditions.

Une façon intelligente de réduire ses impôts

Plusieurs dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État encouragent l’achat de logements neufs. Parmi eux :

• Le dispositif Pinel. Il permet de bénéficier d’une déduction fiscale équivalente à 12, 18 ou 21 % du prix du bien immobilier, pour une mise en location sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif concerne la location nue, et s’applique dans le respect de certaines conditions (loyer plafonné, zone géographique du bien, ressources du locataire).
• Le dispositif Censi-Bouvard. Il offre une réduction d’impôt équivalente à 11 % du coût de l’achat hors taxe (jusqu’à 300 000 euros) et permet de récupérer la TVA immobilière (20 %). En contrepartie, l’acquéreur s’engage à louer le bien pendant 9 ans minimum. Ce dispositif concerne la location en résidence de services, pour les loueurs meublés non professionnels (LMNP). 
• Le statut LMNP ne dépend d’aucun zonage à la différence du Pinel et s’applique partout en France. Il offre une certaine souplesse dans le parcours d’investissement. Côté avantages fiscaux, le régime micro-BIC s’applique par défaut avec 50 % d’abattement d’impôts sur les revenus locatifs. Il est aussi possible d’opter pour le régime réel d’imposition, pour déduire l’intégralité de vos charges et frais.

Il existe plusieurs options pour profiter de ces différents dispositifs et bénéficier d'avantages fiscaux non négligeables. L’une d’entre elles consiste par exemple à mettre son bien en location Pinel pendant 6 ans et, une fois cette échéance passée, de basculer en location LMNP en le meublant avec tous les éléments exigibles. 

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Un financement par l’emprunt immobilier

L’un des premiers leviers actionnables pour réaliser votre acquisition est bien évidemment le crédit immobilier.

Dans le neuf comme dans l’ancien, le paiement au comptant n’est pas conseillé : il mobilise une grande partie de votre épargne et ne vous fait pas profiter de l’effet de levier du crédit. De plus le prêt immobilier offre la possibilité de déduire les intérêts des loyers encaissés, ce qui diminue les revenus locatifs et réduit par la même occasion la base imposable.

Au moment d’étudier votre dossier, votre établissement bancaire pourra être rassuré par votre projet dans le neuf : en effet, dans ce type de logement, pas de travaux à prévoir pendant plusieurs années et pas de mauvaises surprises, ce qui apporte plus de garanties financières pour rembourser vos mensualités.

L’établissement prêteur vous demandera de placer un minimum d’apport dans votre projet (5 à 10 % du prix). Vous pouvez cependant injecter plus de fonds, pour réduire la durée de l’emprunt mais aussi le taux d’intérêt.

Un investissement pour l'avenir et pour se constituer un patrimoine  

Investir dans le neuf constitue une excellente manière de préparer financièrement votre retraite. Face à la baisse du pouvoir d’achat, les loyers perçus pourront apporter, une fois le prêt remboursé, un complément de revenus intéressant. Vous aurez aussi la possibilité de revendre le logement pour récupérer le capital – souvent augmenté d’une plus-value – pour mener à bien vos autres projets.

De plus, une acquisition immobilière contribue à former un patrimoine qui pourra être transmis à ses descendants ou héritiers.

Dans cet objectif, il peut être intéressant de créer une SCI (société civile immobilière) pour bénéficier d’une transmission dans des conditions avantageuses.

1. Un logement neuf répond à des normes élevées de performance énergétique, et s’accompagne de plusieurs garanties du constructeur.
2. L’achat dans le neuf est facilité par l’État à travers plusieurs dispositifs de réduction d'impôt, comme le dispositif Pinel.
3. L’investissement dans le neuf s’impose comme un choix pertinent pour se constituer un patrimoine durable.