Réussir son investissement dans une SCPI déficit foncier

Au royaume de l’investissement immobilier en « pierre papier », les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont reines. Au sein de cette vaste famille, celles dédiées au mécanisme de « déficit foncier » tiennent une place à part. Considérées comme des SCPI fiscales, elles s’adressent aux investisseurs dont l’objectif premier est de réduire leurs impôts sur le revenu. Zoom sur le fonctionnement, les avantages, la fiscalité et les limites de cet investissement immobilier peu commun.

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SCPI déficit foncier : présentation et fonctionnement

Les SCPI fiscales s’appuient généralement sur des dispositifs de défiscalisation ouverts au particulier qui souhaite investir de façon individuelle. Sur le marché, il est possible de souscrire par exemple à des SCPI Pinel ou des SCPI Malraux.

Parmi les SCPI fiscales les plus performantes figurent les SCPI déficit foncier. L’investisseur souscrit des parts auprès de la SCPI, qui va ensuite acquérir un ou plusieurs immeubles nécessitant d’importants travaux de rénovation, puis mettre en location les appartements. Le mécanisme du déficit foncier entre alors en jeu : comme le montant des travaux peut être déduit des revenus locatifs générés, les dépenses seront plus élevées que les recettes. La SCPI se trouvera pendant plusieurs années en situation de déficit foncier. Les investisseurs qui possèdent des parts pourront ainsi déduire de leur impôt le montant du déficit foncier correspondant à leur quote-part.

Exemple :

Paul a souscrit 10 000 euros de parts dans une SCPI déficit fiscal. A l’issue de la première année, l’organisme en charge de la gestion lui indique un déficit de 500 € le concernant, montant qu’il pourra déduire de son impôt sur le revenu.

Pour rappel, les SCPI font partie des dispositifs dits de « pierre papier ». Contrairement à un investissement immobilier classique qui se concrétise par l’achat physique d’un appartement ou d’une maison, la SCPI propose la souscription de parts dans un grand ensemble immobilier, géré par un organisme financier. La société de gestion va acquérir des biens, s’occuper de leur entretien et de leur location, et reverser une partie des loyers perçus à ses actionnaires en fonction de la quote-part souscrite.

En plus des SCPI fiscales, il existe également les SCPI de rendement, dont l’objectif prioritaire est d’offrir la rentabilité la plus élevée possible à l’investisseur.

SCPI déficit foncier : quels avantages et quelle fiscalité ?

Principal avantage d’une SCPI déficit foncier : bénéficier d’une réduction de ses impôts sur le revenu. Le déficit foncier réalisé est imputable sur les revenus du foyer fiscal, permettant donc d’optimiser l’imposition du ménage.

Le déficit fiscal n’est par ailleurs pas soumis au plafonnement des niches fiscales fixé à 10 700 € par an. Si le montant du déficit excède ce plafond, il peut être reporté sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

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L’investissement dans une SCPI permet aussi de se décharger totalement de la gestion du parc immobilier. En effet, c’est la société de placement qui se charge d’identifier des immeubles compatibles, de réaliser les travaux, de trouver les locataires, d’assurer l’entretien courant… Avec la SCPI, les risques sont également mutualisés entre plusieurs investisseurs, de quoi sécuriser le rendement de son placement immobilier.

Enfin, les SCPI offrent une fiscalité avantageuse sur les revenus qu’elles génèrent. Les SCPI fiscales peuvent générer 2 types de revenus : les revenus locatifs et les plus-values à la revente.

• Les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu mais le dispositif du déficit fiscal permet généralement d’annuler cette imposition pendant toute la durée de l’investissement.
• Les plus-values sont imposées de manière classique, comme s’il s’agissait d’une vente en direct. Elles intègreront le barème progressif de l’impôt sur le revenu et seront soumises aux prélèvements sociaux.

Les SCPI déficit foncier s’adressent avant tout aux investisseurs qui se situent dans des tranches d’imposition élevées, au-delà de 30 %, car elles complètent les autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, dont l’investissement est plafonné à 300 000 € par an.

Les limites des SCPI déficit foncier

Plusieurs points de vigilance sont à prendre en compte avant de se lancer dans la souscription de parts d’une SCPI déficit foncier.

Veillez d’abord à choisir un organisme de qualité. La réussite de votre investissement passera par la nature des biens choisis par la SCPI. Le montant de travaux à réaliser dans les immeubles sélectionnés doit être suffisamment important pour vous garantir une défiscalisation optimale pendant toute la durée du projet. Pour autant, les immeubles doivent conserver les caractéristiques classiques d’un bon investissement immobilier, comme un emplacement stratégique dans un quartier et une ville à fort potentiel pour attirer des locataires et s’assurer d’une plus-value à la revente.

Gardez en mémoire qu’une souscription de parts dans une SCPI déficit foncier doit s’envisager comme un investissement de long terme. Pour bénéficier de la meilleure économie d’impôt, la solution idéale consiste à conserver ses parts durant toute la durée du projet, jusqu’à la dissolution de la SCPI lors de la revente des immeubles. Comptez un investissement d’au moins 15 ans.

Enfin, comme dans tout investissement en pierre-papier, votre capital de départ n’est pas garanti. Par ailleurs, la revente des parts d’une SCPI avant son terme n’est pas non plus garantie. Il peut s’écouler un délai plus ou moins long entre le moment où vous décidez de quitter la structure et la revente effective de vos parts.

1. La SCPI déficit foncier consiste en un investissement dans des immeubles à rénover pour déduire ensuite pendant plusieurs années le montant des travaux des revenus tirés de la location.
2. La souscription de parts au sein d’une SCPI déficit foncier permet à l’investisseur de mutualiser le risque avec d’autres actionnaires et de confier toute la gestion du projet à un organisme spécialisé.
3. Les SCPI déficit foncier offrent une fiscalité avantageuse et s’adressent avant tout aux investisseurs dont l’imposition sur le revenu est élevée.
4. Un investissement en SCPI déficit foncier s’envisage sur le long terme et le capital investi n’est pas garanti.