Vue de l'intérieur d'un appartement rénové

Pourquoi et comment investir dans un appartement en loi Denormandie ?

Sommaire

Pour l’achat d’un appartement dans le cadre d’un investissement locatif, la loi Denormandie vous offre des avantages équivalents à la loi Pinel, mais avec des conditions différentes. Le dispositif Denormandie impose notamment la réalisation de travaux à hauteur de 25 % du prix de l’appartement. Les conditions de localisation varient aussi d’un dispositif à l’autre… Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Denormandie ? L’investissement dans un appartement peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du coût de l’opération tout en vous constituant un patrimoine immobilier dans un centre-ville. Ooinvestir fait le point sur les avantages de l’achat et de la rénovation d’un appartement avec la loi Denormandie et les conditions pour en profiter.

Investir dans un appartement pour acheter en centre-ville

La loi Denormandie permet d’acheter indifféremment un appartement ou une maison. L’appartement permet de trouver un logement en centre-ville, ce qui répond à une demande très forte, quel que soit le profil des locataires. 

Les avantages d’un appartement en centre-ville pour la location

Investir en centre-ville permet de bénéficier d’un choix important d’appartements.

Adapter votre investissement locatif à vos possibilités financières

Du studio au grand appartement familial, vous pourrez trouver le bien immobilier qui vous permettra de bénéficier du dispositif de défiscalisation Denormandie tout en respectant votre budget.

Conserver le charme de l’ancien

Au cœur des villes, vous avez la possibilité de trouver des appartements de charme. Les futurs locataires seront sensibles au cachet de votre appartement, d’autant qu’avec les travaux réalisés, ils pourront profiter d’un bien rare offrant de bonnes performances thermiques. 

S’adresser à une large cible

Réaliser un investissement locatif dans un appartement en centre-ville permet de trouver une plus large cible de locataires. Tandis que les plus jeunes souhaitent évoluer à proximité des lieux de vie au cœur des villes, les plus anciens recherchent un accès rapide aux commerces et aux services.

Investir dans un appartement bien desservi

Proposer un appartement à la location en centre-ville, c’est aussi s’offrir l’opportunité d’un meilleur accès aux transports en commun (bus, tramway, métro, train) pour optimiser les déplacements. Cela permet également de favoriser la mobilité douce (marche, vélo, etc.). En résumé, la demande locative est forte en centre-ville en raison des avantages offerts par ce lieu de vie.

Quelles sont les villes éligibles pour un appartement Denormandie ?

Le dispositif de défiscalisation Denormandie a pour vocation d’encourager la rénovation d’appartements pour redynamiser les centres-villes. Aussi, toutes les communes françaises ne sont pas éligibles. Vous devez investir dans l’une des 222 villes du programme national Action cœur de ville. Le dispositif Denormandie est également accessible dans les communes signataires de la convention opération de revitalisation de territoire (ORT).

Tandis que la loi Pinel vise à encourager la construction dans les zones tendues (où la demande locative est forte), la loi Denormandie vise à rendre plus attractives les communes éligibles.

Bourgogne-Franche-Comté, Centre-Val de Loire, Auvergne-Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur… Toutes les régions de France sont concernées par le dispositif Denormandie, entré en vigueur en 2019.

Voici une liste non exhaustive de villes dans lesquelles vous pouvez réaliser un investissement immobilier locatif dans l’ancien avec ce programme de défiscalisation :

  • Bayonne ;
  • Blois ;
  • Carpentras ;
  • Carcassonne ;
  • Chartres ;
  • Douai ;
  • Fontainebleau ;
  • Gonesse ;
  • La Roche-sur-Yon ;
  • Limoges ;
  • Lorient ;
  • Louviers ;
  • Mantes-la-Jolie ;
  • Melun ;
  • Périgueux ;
  • Poissy ;
  • Sartrouville ;
  • Tarare ;
  • Vannes ;
  • Etc.

Ooinvestir vous donne les villes et les zones où investir en Denormandie

Rappel des avantages de la loi Denormandie Au même titre que la loi Pinel, la loi Denormandie offre une défiscalisation selon la durée d’engagement de location :

Engagement de location

Réduction d’impôt en pourcentage du prix de revient (achat + travaux) du bien

6 ans

12 %

9 ans

18 %

12 ans

21 %

Cela permet ainsi de vous constituer un patrimoine immobilier tout en obtenant un avantage fiscal immédiat.

Quels types de travaux de rénovation sont éligibles à la loi Denormandie dans un appartement ?

La loi Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens en centre-ville, lutter contre les habitats insalubres et réduire le nombre de passoires énergétiques. Pour bénéficier de la défiscalisation, il est nécessaire de réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 25 % du prix du bien immobilier. Toutefois, tous les travaux ne sont pas éligibles et adéquats dans un appartement, pour bénéficier de la réduction d’impôt promise. Il ne s’agit pas simplement de faire la décoration pour rendre le bien plus agréable : il est ici question de confort et d’économies d’énergies. Aussi, seuls les travaux améliorant les performances énergétiques du logement sont éligibles au dispositif Denormandie :

  • changement de chaudière pour un équipement plus performant et économe en énergie ;
  • isolation des combles, de la toiture, des murs ;
  • isolation d’au moins 50 % des fenêtres.

La réalisation de travaux de peinture peut s’envisager dès lors qu’il ne s’agit pas de la seule action engagée. Vous devez garder à l’esprit que l’amélioration énergétique reste primordiale dans le cadre du dispositif Denormandie.

Pour bénéficier des avantages du dispositif Denormandie, les travaux d’amélioration des performances énergétiques doivent être effectués par un artisan certifié RGE (reconnu garant de l’environnement). Vous pouvez vous rendre sur le lien suivant pour trouver l’artisan RGE le plus proche de chez vous : https://www.faire.gouv.fr/trouvez-un-professionnel.

L’obtention de votre réduction d’impôt en loi Denormandie est soumise à la présentation de factures de professionnels. Vous ne pouvez réaliser vos travaux vous-même. De plus, vous devez présenter 2 diagnostics de performances énergétiques (avant et après travaux) pour prouver les améliorations obtenues. La loi Denormandie impose en effet que les travaux réalisés améliorent les performances énergétiques de votre appartement de 20 % au moins.

Vous avez jusqu’au 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition pour réaliser les travaux dans le cadre de la loi Denormandie. Par exemple, si vous achetez un bien en avril 2021, vous devez effectuer les travaux avant le 31 décembre 2023.

Exemple d’achat d’un bien immobilier en loi Denormandie

Sébastien et Mathilde sont propriétaires de leur appartement à Vannes. Ils ont un projet d’investissement locatif en Denormandie et souhaitent acheter près de chez eux. Comme Vannes est éligible au dispositif, ils concrétisent leur projet dans leur ville de résidence. Avec cet investissement, ils comptent réduire leur imposition qui atteint 3 000 € chaque année, soit 250 € par mois. Leur situation se prête à un investissement promettant une défiscalisation intéressante.

Ils identifient un appartement ancien intra-muros : un 3 pièces de 47 m² à 160 000 €. Au regard des factures énergétiques des anciens occupants, il apparaît qu’ils peuvent envisager d’améliorer sensiblement les performances énergétiques du logement. Pour profiter de la réduction d’impôt promise par la loi Denormandie, Sébastien et Mathilde doivent réaliser au minimum 40 000 € de travaux (160 000 € x 25 %).

Ils réalisent un diagnostic de performances énergétiques qui fait également apparaître des ponts thermiques au niveau ouvertures, des murs et des plafonds. Ils décident de faire les travaux suivants :

  • changer toutes les ouvertures, l’appartement étant à ce jour équipé de fenêtres simple vitrage. Ils font installer du double vitrage afin de réduire les déperditions de chaleur ;
  • isoler les murs ;
  • isoler les plafonds ;
  • travaux de rafraîchissement de l’appartement afin de réaliser une plus-value à la revente.

Ils décident alors de contacter un artisan RGE pour refaire toute l’isolation. La note globale s’élève à 42 500 €. Ils ont donc bien respecté les règles imposées pour le montant des travaux dans le cadre de la loi Denormandie. 

Sébastien et Mathilde doivent louer leur appartement en respectant le plafond de loyer du zonage Pinel. En zone B2 à Vannes, le couple devra respecter un plafond de 9,13 euros/m².

Le plafond de loyer est calculé de la manière suivante : plafond de loyer x surface utile x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur est égal à : 0,7 + (19 / surface utile), soit 0,7 + (19 / 47) = 1,10. Aussi, pour leur appartement de 47 m², le montant du loyer ne pourra excéder : 9,13 x 47 x 1,10 soit 472,02 €.

Sébastien et Mathilde doivent aussi choisir un locataire qui respecte certaines conditions :

  • le locataire ne peut appartenir à leur foyer fiscal du couple ;
  • il doit faire de ce logement sa résidence principale ;
  • ses revenus sont plafonnés selon la composition de son foyer.

À Vannes en zone B2, les plafonds de ressources des locataires sont les suivants :

Composition du foyer fiscal

Plafond de revenus en zone B2

Personne seule

28 152 €

Couple

37 594 €

+ 1 personne à charge

45 210 €

+ 2 personnes à charge

54 579 €

+ 3 personnes à charge

64 206 €

+ 4 personnes à charge

72 359 €

Majoration par personne supplémentaire

+ 8 070 €

Sébastien et Mathilde peuvent à présent évaluer leur défiscalisation. Le montant de leur réduction d’impôt s’applique sur le coût total de l’opération. Cela comprend le prix du bien ainsi que le montant des rénovations entrant dans le cadre de la loi Denormandie. Au total, Mathilde et Sébastien ont dépensé 202 500 €. Ils ont décidé de s’engager sur une location de 12 ans. La réduction d’impôt est donc de : 202 500 x 21 % = 42 525 €, soit 3 543,75 € par an ou 295 € par mois.

Cet investissement locatif est judicieux puisque Sébastien et Mathilde, suite à cette opération, ne paieront plus que 45 € d’impôts par mois et se constitueront progressivement un patrimoine immobilier en centre-ville, dans un bien rénové.

  1. Investir en Denormandie dans des appartements en centre-ville répond à une forte demande immobilière locative.
  2. Il est possible de réduire sensiblement son impôt avec une location d’appartement via la loi Denormandie tout en se constituant un patrimoine immobilier.
  3. Les travaux réalisés dans le cadre de la loi Denormandie doivent améliorer les performances énergétiques du bien immobilier pour le rendre plus attractif.
  4. L’investissement doit être réalisé dans une ville éligible : l’une des 222 communes du plan Action cœur de ville ou signataire d’une convention d’opération de revitalisation de territoire.

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