photo d'une main qui utilise une calculette

Comment bien calculer sa réduction d’impôt en loi Denormandie ?

SOMMAIRE

Vous avez pour objectif d’investir dans un logement ancien et de diminuer vos impôts grâce à la loi Denormandie ? Vous avez jusqu’au 31 décembre 2022 pour réaliser votre investissement locatif, ainsi que les travaux de rénovation nécessaires. Idéal pour vous constituer un patrimoine immobilier, le dispositif est encadré par de nombreux critères qu’il faut bien connaître pour calculer avec précision le montant de votre réduction d’impôt. Quelle durée d’engagement choisir pour la location ? Quels budgets et plafonds faut-il respecter ? Suivez le guide Ooinvestir.

L'impact de la durée sur la réduction d’impôt de la loi Denormandie

À condition d’acheter dans une des 245 villes éligibles, l’investissement en dispositif Denormandie permet de bénéficier d’un avantage fiscal lié à votre impôt sur le revenu. Le taux de cette réduction est déterminé par la période de location de votre bien immobilier. En fonction de votre projet d’investissement, il est possible de choisir un nombre d’années adapté. Un choix qui peut coïncider avec une revente ou le projet d’habiter le logement à terme. Il est également envisageable d’opter pour les durées les plus longues afin de maximiser votre avantage fiscal :

  • placement locatif sur 6 ans pour une réduction d’impôt de 12 % ;
  • placement locatif sur 9 ans pour une réduction d’impôt de 18 % ;
  • placement locatif sur 12 ans pour une réduction d’impôt de 21 %.
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Votre investissement en loi Denormandie est plafonné à 300 000 € par an, en incluant le coût des travaux. Le dispositif Denormandie peut donc vous permettre d’obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt. Si votre investissement dépasse ce montant, l’excédent ne sera pas pris en compte.

La sélection de la durée totale de votre engagement de location n’est en aucun cas obligatoire dès le début du dispositif. Ooinvestir vous conseille d’opter dans un premier temps pour 6 ans. De cette manière, il est toujours envisageable de vendre le logement ou de le récupérer pour votre usage après cette période. Vous conservez de plus la possibilité de prolonger le dispositif de 3 ans supplémentaires après la 6e année, puis la 9e année. Vous bénéficiez ainsi du même taux de réduction d’impôt que si vous aviez fait ce choix dès le départ. 

 

 

La base du calcul : prix d'achat et coût des travaux

Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Denormandie ne s’applique pas pour les logements neufs. Il a pour objectif la réhabilitation des logements insalubres et impose, pour bénéficier de la défiscalisation, des travaux à hauteur de 25 % minimum du total de votre investissement.

Prix de revient

La réduction d’impôts accordée est calculée sur la totalité du coût de votre investissement. Ainsi, l’administration fiscale se base sur le prix de revient, c’est-à-dire le total du prix d’achat du logement, des frais d’acquisition et des travaux réalisés.

Essentiel au calcul pour la réduction d’impôt, le prix de revient, travaux compris, est également un indicateur pour la rentabilité de votre investissement Denormandie.

En plus du prix d’achat, les frais d’acquisition d’un logement se composent généralement des frais de notaire et d’une commission si l’investisseur fait appel à une agence.

Les différents types de travaux

Les récentes mesures prises en 2020 mettent en avant l’importance de l’amélioration des performances énergétiques dans le cadre du dispositif Denormandie. Dorénavant, les travaux de rénovation de votre logement doivent :

  • soit augmenter ces dernières de 30 % ; 
  • soit se composer de 2 types de travaux parmi les domaines suivants :
    • isolation des fenêtres et surfaces vitrées ;
    • isolation de la toiture ;
    • isolation des murs ;
    • remplacement de l’ancienne chaudière ;
    • remplacement de l’ancien système de production d'eau chaude sanitaire.

Il est également possible de faire l’acquisition d’un logement au sein d’une résidence réhabilitée par un promoteur immobilier afin de bénéficier de la réduction d’impôts de la loi Denormandie.

Rappel des règles pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie

Avec des avantages fiscaux indéniables, un investissement en loi Denormandie implique néanmoins de respecter un certain nombre de conditions pour y prétendre. Cela commence par l’obligation de rendre le bien immobilier ancien habitable. Il peut également s’agir d’un local à transformer en habitation.

Si le dispositif est accessible par tous les contribuables, l’investissement doit s’effectuer dans l’une des 245 villes éligibles en France. Chacune est rattachée à une zone du découpage effectué par l’administration fiscale : A, A bis, B1, B2 et C.

Comme pour les communes de la zone C, les villes de la zone B2 ne sont plus concernées par la loi Pinel. Cependant, elles entrent toujours en compte dans le cadre de la loi Denormandie.

Suite à l’acquisition de votre logement, il est impératif de terminer les travaux avant le 31 décembre de la 2e année. À partir de la fin des travaux, vous avez 12 mois pour mettre le bien immobilier en location.

Dans le cas où les travaux sont encore en cours après la date limite, la réduction d’impôt de la loi Denormandie risque d’être annulée. Il en est de même pour le dépassement du délai de location qui peut occasionner un redressement.

Les plafonds à respecter

De nombreux plafonds sont communs entre les lois Denormandie et Pinel. La réduction d’impôt du dispositif s’applique sur un maximum de 300 000 €, dans la limite de 5 500 € du m². Avec pour objectif de faciliter l’accès aux logements pour les ménages aux revenus modestes, un investissement en loi Denormandie doit respecter un plafond pour le loyer. Répartis en différentes zones géographiques, il est établi comme suit :

  • zone A bis : 17,43 €/m² ;
  • zone A : 12,95 €/m² ;
  • zone B1 : 10,44 €/m² ;
  • zone B2 et C : 9,07 €/m².

Le calcul du prix maximum au m² de vos loyers en dispositif Denormandie consiste à multiplier le plafond de loyer de la zone concernée, la surface du logement et le coefficient multiplicateur. Ce dernier est de 1,2 pour les logements dont la superficie est inférieure à 38 m². Au-dessus, il faut appliquer la formule : 0,7 + 19 / surface habitable.

Toujours selon la zone concernée, et pour privilégier la location Denormandie aux faibles et moyens revenus, les ressources du locataire sont également soumises à un plafond. Il varie en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal.

 

Foyer fiscal

Zones en dispositifs Pinel et Denormandie

A bis

A

B1

B2 et C

Personne seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

28 217 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

37 681 €

Foyer avec 1 personne à charge

75 361 €

69 105 €

50 349 €

45 314 €

Foyer avec 2 personnes à charge

89 976 €

82 776 €

60 776 €

54 705 €

Foyer avec 3 personnes à charge

107 053 €

97 991 €

71 504 €

64 354 €

Foyer avec 4 personnes à charge

120 463 €

110 271 €

80 584 €

72 526 €

Majoration pour chaque personne supplémentaire à charge à partir de 5

(+) 13 421 €

(+) 12 286 €

(+) 8 990 €

(+) 8 089 €

Exemple de calcul pour la défiscalisation du dispositif Denormandie

Thibault et Clémentine envisagent d’investir en loi Denormandie pour se constituer un patrimoine et profiter de la réduction d’impôt du dispositif. Ils sont tous les deux cadres dans l’informatique et le montant de leur impôt sur le revenu s’élève à 7 000 € par an.

Ils souhaitent faire l’acquisition d’un appartement dans la ville de Saint-Étienne pour un prix d’acquisition de 210 000 €. Ils ont prévu de réaliser 70 000 € de travaux de réhabilitation et d’amélioration énergétique, soit 25 % de l’investissement total de 280 000 €. Dans un premier temps, ils choisissent de s’engager pour 6 ans.

La réduction d’impôt sur les 6 premières années est égale à : 280 000 € x 12 % = 33 600 €. Soit 33 600 / 6 = 5 600 € de défiscalisation/an.

À la suite des 6 premières années du dispositif, Thibault et Clémentine optent pour prolonger la location de leur bien immobilier pour 3 ans. Ils bénéficient donc d’un avantage fiscal annuel supplémentaire de 2 % de la 7e à la 9e année pour un total de 16 800 € sur cette période supplémentaire.

Le montant total de la réduction d’impôt sur les 9 ans de dispositif Denormandie s’élève à 50 400 € (280 000 x 18 %).

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  1. Le calcul pour la réduction d’impôt du dispositif Denormandie se base sur le prix de revient global comprenant le prix d’achat et les frais d’acquisition, auquel s’ajoute le coût des travaux de rénovation.
  2. Votre logement ancien doit impérativement être situé dans l’une des 245 villes éligibles.
  3. Le montant maximal du loyer de votre bien locatif et des ressources de vos locataires est déterminé par un barème défini en fonction des zones A, A bis, B1, B2 et C. 
  4. Le coût des travaux doit être égal ou supérieur à 25 % du total de votre opération d’investissement locatif pour être conforme aux critères de la loi Denormandie. 

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