vue d'une fenêtre d'un appartement haussmanien

Toutes les conditions pour louer en loi Denormandie

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Prorogée jusqu’au 31 décembre 2022 par la loi de finances 2020, la loi Denormandie permet aux contribuables français de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif ancien tout en profitant des atouts de sa grande sœur, la loi Pinel. Et comme pour tout dispositif d’incitation fiscale, la loi Denormandie impose aux investisseurs de respecter un certain nombre de conditions pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, sous forme de réduction d’impôt. Tour d’horizon des différents critères d’un investissement en loi Denormandie réussi.

Loi Denormandie : un logement éligible

Pour rappel, la loi Denormandie est également appelée « Loi Pinel ancien » ou « Pinel réhabilité ». Ainsi, pour bénéficier du dispositif Denormandie, il est nécessaire de faire l’acquisition d’un logement répondant à 2 conditions principales : sa localisation, et les travaux à y réaliser.

Un bien situé dans une zone éligible

Le dispositif Denormandie reprend le zonage Pinel, et le rend accessible pour les logements anciens situés dans une zone de forte tension locative.

Toutefois, le zonage de la loi Denormandie est un peu plus complexe que pour la loi Pinel puisqu’il concerne uniquement l’ensemble des villes faisant partie du dispositif « Action cœur de ville » ou ayant conclu une convention de revitalisation du territoire.

Il y a actuellement 230 communes concernées en France métropolitaine, et 15 villes en Outremer, dont la plupart sont issues de l'action « cœur de ville », visant à redynamiser les centres-villes.

Un logement nécessitant des travaux

Réservé à l’investissement dans l’ancien, le dispositif Denormandie impose aux investisseurs d’acquérir un logement inhabitable, ou à usage autre que l’habitation, et de réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

Pour y parvenir, la loi de finances 2020 a étendu la liste des travaux pris en compte pour ce calcul. Ainsi, sont désormais concernés, les travaux :

  • d’amélioration de la performance énergétique ;
  • de transformation d’un local en logement ;
  • d’amélioration ;
  • d’assainissement ;
  • de modernisation ;
  • de réhabilitation ;
  • l’aménagement des surfaces habitables telles que les combles ;
  • la création de surface habitable supplémentaire, comme une véranda.

Le dispositif Denormandie vise à offrir aux locataires des logements anciens de qualité. De fait, le propriétaire doit réaliser avant la mise en location, des travaux de performance énergétique améliorant cette dernière d’au moins 30 %, et incluant au moins 2 des prestations suivantes :

  • isolation des fenêtres ;
  • isolation des murs ;
  • isolation des combles ;
  • changement de chaudière ou de système de chauffage ;
  • changement de la production d’eau chaude.

Les travaux de rénovation, énergétique ou non, doivent être réalisés par un ou plusieurs professionnels certifiés RGE (reconnu garant de l’environnement), et doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e  année suivant l’acquisition du logement.

Loi Denormandie : un investissement sur la durée

L’investissement en loi Denormandie est un investissement locatif à moyen ou long terme.

En effet, le propriétaire s’engage à louer son logement nu pendant 6, 9, ou 12 ans, pendant lesquels il ne pourra ni récupérer, ni vendre son bien. Cet engagement locatif lui permet de bénéficier en échange de la réduction d’impôt du dispositif Denormandie de respectivement 12 %, 18 %, ou 21 % du montant de l’investissement.

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Second point important pour les investisseurs : le financement du projet immobilier. Les travaux imposés par le dispositif Denormandie ne permettent pas au contribuable de bénéficier immédiatement d’un revenu supplémentaire issu des loyers. Il est donc nécessaire de prévoir des ressources suffisantes pour supporter à la fois le prix du bien et le montant des travaux, mais aussi la vacance locative pendant ces derniers et la recherche du locataire.

L’investissement locatif Denormandie est limité à 300 000 € par an, pour le coût total votre projet immobilier, achat du bien + travaux. Si votre opération dépasse ce plafond de dépenses, votre réduction d’impôt sera calculée sur cette somme maximum uniquement. Ainsi, pour un logement acheté à 250 000 € (avec un engagement de location d’une durée de 6 ans), même si vous réalisez plus de 50 000 € de travaux, la réduction d’impôt maximum sera limitée à 54 000 € (300 000 x 18 %) .

Loi Denormandie : un choix de locataire encadré

À l’instar de la loi Pinel, la loi Denormandie a pour objectif d’offrir des logements de qualité aux foyers les plus modestes, mais cette fois, dans l’immobilier locatif ancien. Pour bénéficier du dispositif Denormandie et de l’avantage des loyers encadrés, le futur locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal, et respecter un plafond de ressources.

Un locataire aux revenus limités

C’est le plafond de ressources qui détermine en partie votre recherche de locataire dans le cadre d’un investissement en loi Denormandie, puisque le montant de l'impôt sur le revenu N-2 de ce dernier ne doit pas dépasser les montants suivants :

 

 

Composition du foyer 

 

Zone A bis

 

Zone A

 

Zone B1

 

Zones B2 / C

 

Personne seule

 

38 465 €

 

38 465 €

 

31 352 €

 

28 217 €

 

Couple

 

57 489 €

 

57 489 €

 

41 868 €

 

37 681 €

 

Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge

 

75 361 €

 

69 105 €

 

50 349 €

 

45 314 €

 

Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge

 

89 976 €

 

82 776 €

 

60 783 €

 

54 705 €

 

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge

 

107 053 €

 

97 991 €

 

71 504 €

 

64 354 €

 

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge

 

120 463 €

 

110 271 €

 

80 584 €

 

72 526 €

 

Personne à charge supplémentaire

 

+ 13 421 €

 

+ 12 286 €

 

+ 8 990 €

 

+ 8 089 €

Les revenus pris en compte pour le calcul du plafond de ressources du locataire sont ceux figurants sur sa déclaration d'impôt. Les prestations sociales familiales ne sont pas prises en compte pour l'accès aux logements du dispositif Denormandie.

Des loyers particulièrement encadrés par des plafonds

Le prix de la location d’un logement acquis en loi Denormandie est limité par un plafond de loyers, déterminé lui aussi selon la zone où se situe votre logement. En effet, outre la défiscalisation, le but premier du dispositif Denormandie est d’offrir aux personnes les plus modestes des logements à loyers accessibles, et généralement moins élevés que sur le marché locatif local.

Ainsi, pour 2020, les plafonds de loyer Pinel et Denormandie sont identiques, savoir :

  • zone A bis : 17,43 € par m² ;
  • zone A : 12,95 € par m² ;
  • zone B1 : 10,44 € par m² ;
  • zone B2 ou C : 9,07 € par m².

Exemple de plafonds dans une location Denormandie

Vous possédez un logement de 30 m² situé en zone B1 que vous louez au 1er juillet 2020 à une personne avec un enfant.

Le loyer maximum autorisé sera de : 30 x 10,44 € = 313,20 €.

L'impôt sur le revenu 2018 de votre locataire ne pourra excéder 50 349 €.

Loi Denormandie : les documents à conserver

Afin de bénéficier pleinement des effets d’un investissement immobilier grâce au dispositif de défiscalisation Denormandie, vous devez produire un certain nombre de documents auprès des services des impôts lors de votre déclaration de revenus, et en conserver une partie.

De fait, vous devez justifier de l’amélioration des performances énergétiques de votre logement locatif en produisant 2 DPE (diagnostic de performance énergétique), un préalable et un postérieur aux travaux. De même, vous devez conserver l’ensemble des factures des entreprises ayant réalisé les travaux dans le cadre de votre investissement en loi Denormandie. Ces factures doivent notamment mentionner :

  • la date ;
  • le lieu de réalisation ;
  • le prix ;
  • la nature des travaux entrepris.

À la suite de l’achèvement des travaux dans votre logement locatif, vous devez envoyer à l‘administration fiscale, lors de votre première déclaration d’impôts, une note explicative détaillant l’ensemble des travaux éligibles effectués.

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  1. La loi Denormandie équivaut au dispositif de défiscalisation Pinel dans l'immobilier ancien. Il se distingue de ce dernier par un zonage spécifique comprenant 245 communes ainsi qu'une obligation de travaux à réaliser. 
  2. Les travaux éligibles à la loi Denormandie doivent s'élever à 25% du montant total de l'investissement et concernent notamment ceux visant à la rénovation du logement. Pour assurer la réussite de votre acquisition, mieux vaut prévoir ce budget en amont de votre achat.
  3. Comme la loi Pinel, le dispositif Denormandie offre un avantage fiscal conséquent en fonction d'une durée de location spécifique. 
  4. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, le logement acquis en loi Denormandie doit être mis en location à destination de personnes respectant les plafonds de ressources en vigueur. 
  5. Le bien immobilier devra également respecter les plafonds de loyers fixés par l'administration fiscale chaque année.