Loi Denormandie : des plafonds de loyer à prendre en compte pour investir

Avec l’objectif de réduire vos impôts, vous envisagez un investissement locatif dans l’ancien avec le dispositif Denormandie ? Si vous êtes prêt à réaliser les travaux nécessaires, il s’agit d’une solution idéale pour vous constituer un patrimoine et bénéficier d’une défiscalisation avantageuse. Pour évaluer la rentabilité de votre opération, le calcul du loyer est un point essentiel. Avec les explications Ooinvestir, découvrez quels sont les plafonds de la loi Denormandie et comment calculer vos loyers pour étudier avec précision votre projet d’investissement.

Comprendre et connaître les plafonds de loyers en Denormandie

La loi Denormandie s’inscrit dans une volonté du gouvernement de redynamiser les villes moyennes victimes d’un abaissement de leur niveau de vie. Elle vise à inciter les particuliers à rénover les logements avec des travaux à hauteur de 25 % de leur investissement en dehors des zones où le marché de l’immobilier est tendu. Comme pour la loi Pinel, les loyers sont soumis à des plafonds et il est possible de réaliser jusqu’à deux investissements par année d’imposition dans les limites de 300 000 € par an et 5 500 € du m².

Les villes éligibles au dispositif Denormandie sont au nombre de 245, avec 222 d’entre-elles qui font partie du programme « Action cœur de ville » et 23 communes qui se sont engagées dans une opération de revitalisation des territoires (ORT).

Le plafond des loyers

Le dispositif Denormandie ne s’étend pas sur l’ensemble des zones A, A bis, B1, B2 et C du plan de zonage de l’administration fiscale mais seulement à des villes spécifiques. Les différentes communes sont néanmoins réparties sur les bases de ce classement afin de déterminer un plafond à ne pas dépasser pour les loyers. Si les zones B2 et C ne font plus partie des territoires éligibles de la loi Pinel pour l’obtention de la réduction d’impôt, elles sont toujours à l’ordre du jour pour la loi Denormandie. D’un côté, le but de ce dispositif est de proposer des logements réhabilités aux ménages dont les ressources sont plus modestes. De l’autre, il permet de réaliser un investissement locatif et d’obtenir un avantage fiscal à condition de réaliser les travaux nécessaires.

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Pour l’année 2021, les plafonds relatifs au prix des loyers sont :

• zone A bis : 17,55 €/m² ;
• zone A : 13,04 €/m² ;
• zone B1 : 10,51 €/m² ;
• zone B2 et C : 9,13 €/m².

Un investissement pour un certain type de locataire

Tous les locataires ne peuvent pas prétendre à une location en dispositif Denormandie. Comme pour la loi Pinel, divers plafonds déterminent les ressources maximales par foyer fiscal en fonction du nombre de personnes et de la zone dans laquelle est situé le logement. La sélection du locataire et les zones A, A bis, B1, B2 ou C de votre bien immobilier sont donc des points essentiels pour bénéficier de la défiscalisation.

Comment calculer son futur loyer en loi Denormandie ?

Qu’il s’agisse des travaux de rénovation ou des plafonds de loyer, la loi Denormandie a pour objectif de proposer des logements décents à la location pour les foyers intermédiaires ou modestes. Pour calculer avec précision le potentiel du revenu locatif, il est impératif de prendre en compte la surface de votre bien immobilier ancien et le plafond de la zone concernée.

Le calcul du loyer en dispositif Denormandie est le suivant : Plafond de la zone x surface x coefficient multiplicateur = loyer mensuel maximum.

Le calcul du coefficient multiplicateur répond à la formule : 0,7 + 19 / surface habitable pour toute superficie supérieure. Il ne peut dépasser le plafond de 1,2.

Exemples :

• Pour un logement de 30 m² : Vincent et Léa ont fait l’achat d’un studio à Saint-Étienne. La ville est en zone B2 pour un plafond de 9,13 €/m². Ils vont donc pouvoir proposer leur appartement à un loyer de 328,68 € (9,13 € x 30 m² x 1,2). Selon la formule, le coefficient multiplicateur devrait être de 1,3, mais il doit respecter le plafond de 1,2.
• Pour un logement de 70 m² : Tommy et Silvia ont fait l’achat d’un appartement à Bourg-en-Bresse. La ville est en zone B2 pour un plafond de 9,13 €/m². Ils vont donc pouvoir proposer leur logement à un loyer de 619,92 € (9,13 € x 70 m² x 0,97).

Cas d’un investissement réussi en loi Denormandie

Stéphane et Estelle possèdent une résidence principale à Reims et souhaitent investir pour se constituer un patrimoine et bénéficier d’une réduction sur leur impôt. Tous les 2 dans le domaine informatique, le couple cumule 6 000 € par mois, soit un total de 72 000 € à l’année. Le montant annuel de leur imposition sur le revenu s’élève à 10 000 €.

Du fait de la proximité et d’un prix attractif, ils ont choisi d’effectuer un investissement locatif dans l’ancien en loi Denormandie avec un appartement à Saint-Dizier. Le bien immobilier est un 2 pièces de 45 m² situé en zone C et répond à tous les critères du dispositif Denormandie. Son prix est de 105 000 € et ils ont prévu d’effectuer 35 000 € de travaux pour le remettre en état, soit 25 % de l’investissement total.

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Stéphane et Estelle ont négocié avec la banque un crédit sur 20 ans pour une mensualité de 550 €. Dans le cadre du dispositif Denormandie, le couple doit respecter le plafond de 9,13 €/m² pour une location en zone C. Il va pouvoir louer le logement 460,15 € (9,13 € x 45 m² x 1,12).

Pour profiter d’une défiscalisation maximale, Stéphane et Estelle envisagent de s’engager pour une durée de location de 12 ans en loi Denormandie. Leur réduction d’impôt sera donc de 21 % sur le prix de revient (somme du prix d’acquisition du logement/frais d’acquisition et coût des travaux réalisés : 105 000 € + 35 000 €), soit un total 29 400 € (140 000 € x 21 %). Leur investissement locatif leur procurera donc une réduction d’impôt annuelle de 2 450 € et mensuelle de 204 €.

Cette économie de 204 € va permettre de compenser la différence de 90 € entre le loyer perçu (460 €) et la mensualité de crédit (550 €). Stéphane et Estelle sont donc assurés de réaliser une opération intéressante en loi Denormandie, tout en se constituant un patrimoine supplémentaire. 

1. Avec la loi Denormandie, le classement de votre lieu d’investissement en zones A, A bis, B1, B2 et C détermine le montant du plafond des loyers au m².
2. Destiné à des locataires possédant des revenus intermédiaires ou modestes, votre investissement en loi Denormandie ne devra s’adresser qu’à ceux répondant aux plafonds, établis en fonction de la zone, pour bénéficier de la réduction d’impôts de la loi Denormandie.
3. Le calcul du loyer maximum en dispositif Denormandie prend en compte le plafond de loyer de la zone concernée, la surface utile du bien immobilier et un coefficient multiplicateur.