Vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans une résidence de services, type résidence étudiante ou résidence pour personnes âgées ? Le dispositif Censi-Bouvard est fait pour vous ! Non seulement vous n’aurez aucune gestion à effectuer, mais en plus vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat hors taxes du bien immobilier. Sous conditions, vous obtiendrez même un remboursement de la TVA versée au moment de l’achat.
Censi-Bouvard : conditions et fonctionnement
Tous les particuliers dont la résidence fiscale se situe en France peuvent bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Le principe ? En investissant dans une résidence de services éligible, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat HT du bien immobilier. Le dispositif est plafonné pour un prix d’achat HT de 300 000 €.
Si votre investissement dépasse 300 000 €, votre réduction d’impôts sera calculée sur cette base maximale. Le régime Censi-Bouvard vous permet donc d’obtenir jusqu’à 33 000 € (11 % x 300 000 €) de réduction d’impôt.
En contrepartie, vous êtes dans l’obligation de confier la gestion de votre bien à un exploitant professionnel. Cet exploitant sera chargé de trouver les locataires, de percevoir les loyers, de planifier les travaux d’entretien et d’assurer les services obligatoires à l’obtention de l’agrément de « résidence de services ». Un bail commercial de 9 ans fixe les termes de votre relation avec l’exploitant. Le bénéfice du dispositif Censi-Bouvard s’étale donc sur 9 années, vous permettant d’obtenir jusqu’à 3 666 € (33 000 € / 9) de réduction de votre impôt sur vos revenus chaque année. Vous avez d'ailleurs tout intérêt à calculer vos revenus éventuels grâce à notre simulateur d'impôt sur le revenu.
Autre avantage : le bail commercial vous assure des loyers fixes. Que votre logement soit vacant ou occupé, l’exploitant est dans l’obligation de vous verser le montant prévu au contrat. Tous les 3 ans, les termes du bail peuvent être renégociés. Investir dans un secteur avec une forte demande et auprès d’un gestionnaire de qualité vous apporte donc des garanties : vous limitez le risque d’une négociation à la baisse et optimisez au contraire vos chances de pouvoir augmenter les loyers après 3 ans de location.
La loi Censi-Bouvard s’inscrit dans le cadre de la location meublée. Vous devez alors vous déclarer comme loueur en meublé non professionnel et le logement que vous proposez doit répondre aux exigences de la loi sur le sujet. Vos revenus locatifs sont catégorisés en tant que revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non en tant que revenus fonciers. Vous bénéficiez ainsi soit d’un abattement automatique de 50 %, soit d’une fiscalité au réel en déduisant l’intégralité de vos charges (intérêt d’emprunt, assurance, commission de gestion de l’exploitant…). À vos calculs pour déterminer quel régime d’imposition est le plus avantageux !
Pendant les 9 années d’engagement du dispositif Censi-Bouvard, vous ne pouvez pas pratiquer l’amortissement du bien, courant avec le statut LMNP pour réduire ses impôts. Cette notion comptable permet chaque année d’inclure à vos charges une dépréciation de valeur de votre logement. En revanche, cet amortissement sera possible une fois la période obligatoire du dispositif terminée.
Le régime Censi-Bouvard peut vous permettre de récupérer la TVA sur votre achat immobilier. Une fois la vente conclue, vous pouvez faire la demande de remboursement auprès de l’administration fiscale. Ainsi, 20 % de votre investissement vous est immédiatement restitué. Cependant, la loi considère que, pour bénéficier pleinement de cet avantage, vous devez conserver ce logement pendant au moins 20 années. Ainsi, si vous décidez de revendre le bien, l’administration fiscale sera en droit de vous réclamer le versement de la TVA au prorata des années manquantes pour atteindre les 20 ans.
Exemple :
Pour un achat de 200 000 € HT, soit 240 000 € TTC d’investissement, vous récupérez un montant de 40 000 €. Si vous vendez le bien au bout de 9 ans, vous devrez rembourser les 11/20 de TVA versés, soit 22 000 €. Si vous vendez le logement après 15 années, vous devrez rembourser les 5/20 de TVA, soit 10 000 €.
En somme, le régime Censi-Bouvard vous permet, sous conditions, de bénéficier de 2 avantages fiscaux :
- un avantage fiscal dès l’achat avec le remboursement de la TVA ;
- un avantage fiscal durant les 9 années du dispositif, sous forme de réduction d’impôt proportionnelle au montant de votre investissement.
1er exemple : Gaylord, célibataire de 30 ans, se lance dans un investissement immobilier avec une résidence étudiante à Lyon
En CDI dans la restauration, Gaylord dispose d’un petit apport personnel, insuffisant pour investir dans sa résidence principale. Intéressé par l’immobilier locatif, il décide donc de se lancer dans un investissement en loi Censi-Bouvard. Avec des horaires décalés, il souhaite limiter au maximum la gestion qu’il pourrait avoir à réaliser avec ce logement et s’intéresse de près au marché des résidences de services. Il se penche notamment sur un programme en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) à Lyon. Il s’agit d’une résidence pour étudiants, qui comporte tous les services obligatoires (accueil, blanchisserie et restauration) pour être éligible à la loi Censi-Bouvard et permettre la récupération de la TVA. Elle sera entièrement gérée par un exploitant professionnel dont la réputation est excellente.
Gaylord sait que cet investissement à Lyon, ville étudiante dynamique, pourra prendre de la valeur au fil des années. Et la forte demande lui laisse même entrevoir la possibilité de renégocier à la hausse, tous les 3 ans, le loyer que lui verse l’exploitant.
Gaylord opte donc pour un logement de 25 m2 à 160 000 € HT dans cette résidence, soit 192 000 € TTC (32 000 € de TVA). Le bail commercial lui assure des loyers fixes et immédiats de 600 € par mois. Il les percevra de façon certaine, que son logement soit vacant ou occupé.
Grâce à la loi Censi-Bouvard, Gaylord peut prétendre à 2 avantages fiscaux :
- demander le remboursement de la TVA, soit 32 000 € immédiatement récupérés auprès de l’administration fiscale ;
- bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % sur le prix HT du bien, soit au total 17 600 € sur 9 années, l’équivalent de 1 955 € chaque année, ce qui revient à annuler presque totalement son impôt sur le revenu qui s’élève à 2 000 € annuels !
Par la même occasion, Gaylord se constitue un patrimoine. Pour financer son investissement, il a souscrit un emprunt avec des mensualités de 750 € par mois. Le loyer de 600 € ne couvre pas l’intégralité du remboursement, mais additionné à la réduction d’impôt de 160 € mensuelle, son achat est financé sans aucun effort d’épargne.
La loi Censi-Bouvard qui lui impose une gestion pilotée par un exploitant le libère en plus de toute démarche et lui assure des revenus complémentaires pendant 9 ans.
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2e exemple : Florian et Alexandra, 45 ans, veulent réduire leurs impôts avec une résidence pour seniors à Perpignan
Couple de cadres dans la finance, Florian et Alexandra sont propriétaires de leur résidence principale en banlieue parisienne. Pour réduire leurs impôts qui s’élèvent à 7 000 € chaque année, ils ont déjà réalisé un investissement locatif grâce à la loi Pinel. Le couple aimerait effectuer un nouvel achat pour agrandir son patrimoine et réduire encore son imposition, mais ne souhaite effectuer aucune gestion : la présidence du syndic de copropriété de leur immeuble et la gestion locative de leur premier bien acquis en loi Pinel ne leur permettra pas de donner plus de temps sur leur second investissement.
Florian et Alexandra s’intéressent donc au régime Censi-Bouvard et aux résidences de services. Ils savent que ce dispositif leur impose de confier toute la gestion à un exploitant professionnel : la solution idéale pour le couple, qui se met en quête d’un programme éligible. Leur attention se porte sur Perpignan, ville natale de Florian. Sa famille a rencontré de grandes difficultés à trouver un logement dans une résidence pour seniors pour sa grand-mère l’année passée. Il sait que l’offre est pénurique dans la région pour ce type de services tandis que la demande est forte.
Florian et Alexandra décident donc d’investir dans 2 logements dans une résidence agréée pour un montant total de 330 000 € HT. Le dispositif Censi-Bouvard est plafonné à 300 000 € et 30 000 € ne seront donc pas pris en compte dans le calcul de la défiscalisation. La réduction d’impôts dont ils pourront bénéficier sera donc calculée sur la base du plafond, soit au total 33 000 € (300 000 € x 11 %) sur 9 années. Ainsi, ils pourront profiter chaque année d’une réduction de 3 666 €, l’équivalent de 305 € par mois. Entre les loyers perçus (1 300 € mensuels garantis par le bail commercial de l’exploitant) et l’économie d’impôt mensuelle de 305 €, la mensualité de leur crédit (1 500 €) est donc largement compensée.
Le couple va déclarer ses revenus locatifs sous le régime LMNP (loueur meublé non professionnel). Il choisit la formule de l’abattement forfaitaire de 50 % pour sa déclaration. Florian et Alexandra vont aussi faire jouer l’amortissement du bien, qui n’est possible en Censi-Bouvard que sur la tranche supérieure à 300 000 € HT, soit dans leur situation 30 000 € qui seront amortis chaque année pour réduire encore leur imposition sur les revenus locatifs. Une fois l’engagement Censi-Bouvard terminé après 9 années de location, ils appliqueront l’amortissement sur la totalité de l’investissement.
Enfin, comme le couple compte conserver au moins 20 ans les 2 logements, il a également la certitude de conserver la totalité de la TVA remboursée par les impôts après l’achat, soit 66 000 € (330 000 HT x 20 %), rendant leur investissement encore plus avantageux.
