Calcul de la réduction d’impôt Pinel : évaluez la rentabilité de votre projet d’investissement

Vous souhaitez investir en loi Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt et vous constituer ou accroître votre patrimoine immobilier ? Vous avez déjà repéré un programme immobilier adapté à votre situation pour le proposer sur le marché locatif ? Evaluez la rentabilité de votre investissement Pinel grâce au simulateur Ooinvestir.

Avant de vous lancer dans votre projet d’investissement locatif en loi Pinel, plusieurs critères doivent retenir votre attention :      

  • la zone où se situe le logement doit faire partie des zones éligibles au dispositif de défiscalisation. Sa localisation au sein de la ville doit également être attractive, c’est-à-dire que le logement doit être desservie par les transports en commun, à proximité des écoles et commerces, etc. ;
  • la capacité financière dont vous disposez pour rembourser vos mensualités en cas d’emprunt immobilier ;
  • la rentabilité effective et le rendement locatif de votre futur investissement en loi Pinel.
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Exemple : Couple pacsé avec enfants

Clément, 37 ans, et Ophélie, 35 ans, sont pacsés et souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel. Ils ont 2 enfants. L’année dernière, ils ont payé 6 000 € d’impôt sur les revenus.

Ils sont sur le point d’investir dans un logement éligible au dispositif Pinel à Lyon, en zone A.

Le logement qu’ils visent est un appartement T2 de 60 m² de surface habitable, comportant un balcon de 4 m², d’un prix d’achat de 200 000 €.

Calcul de la réduction d’impôt

Clément et Ophélie optent pour la mise en location de leur bien pendant 12 ans, afin de bénéficier du taux de défiscalisation maximum de la loi Pinel. Ils auront ainsi droit à une réduction d’impôt de 42 000 € sur 12 ans, soit 3 500 € par an.

L’avantage fiscal sur les 9 premières années est égal à :

200 000 x 18 % = 36 000 €. Soit 36 000 / 9 = 4 000 € de réduction d’impôt annuelle pendant les 9 premières années.

Pour les 3 années suivantes, Clément et Ophélie profitent de 3 % de réduction d’impôt supplémentaire répartie sur 3 ans, soit une réduction supplémentaire totale de 6 000 €, qui équivaut à 2 000 € annuels.

Avant de réaliser leur investissement locatif avec le dispositif Pinel, Clément et Sophie payaient 6 000 € d’impôt. Grâce à la réduction d’impôt Pinel, ils paieront désormais :

6 000 – 4000 € = 2 000 € d’impôt sur le revenu par an pendant 9 ans, puis 6 000 - 2 000 = 4 000 € d’impôt sur les revenus pendant les 3 années suivantes.

Calcul de la rentabilité

Le montant du loyer est un élément essentiel pour évaluer la rentabilité de leur investissement locatif en loi Pinel. Clément et Ophélie doivent tenir compte du plafonnement des loyers du dispositif Pinel.

Leur logement se situe à Lyon, dans la zone A. Le prix du loyer est donc plafonné à 12,95 € par m².

En tenant compte du coefficient multiplicateur et de la surface de leur logement prise en compte par le dispositif de défiscalisation Pinel, ils devront donc louer leur T2 au maximum 808,08 € par mois pendant 12 ans.

Pour financer leur investissement locatif, Clément et Ophélie ont emprunté 200 000 € sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1,3 %, augmenté d’un taux d’assurance de 0,34 %.

Ils rembourseront 1 003 € par mois.

Pour rappel, l’avantage fiscal du dispositif de défiscalisation Pinel s’élève à 2 % par an pendant les 9 premières années, puis 1 % par an sur les 3 années restantes.

Dans ces conditions, leur effort d’épargne mensuel, c’est-à-dire le remboursement de l’investissement, sur les 9 premières années reviendra à 10,87 €. Ce dernier est calculé en fonction des rentrées et des sorties d’argent suivantes :

  • mensualité de prêt : 1 003 € ;
  • rendement locatif : 808,80 € ;
  • réduction d’impôt mensuelle : (4000 / 12) = 333,33 €;
  • charges diverses : 150 €.

Soit : 1 003 + 150 – 808,80 – 333,33 = 10,87 €.

Sur les 3 dernières années, l’effort d’épargne passera à 117,54 € puisque la réduction d’impôt ne sera plus que de 2 000 € annuel, soit 166,66 € par mois.

Exemple : Célibataire sans enfant

Michel, 27 ans, est célibataire et sans enfant. Il paye 4 500 € d’impôt sur le revenu. Pour obtenir une réduction d’impôt, il envisage d’investir dans le dispositif Pinel.

Il acquiert un logement dans une résidence neuve située à Nantes. Le bien immobilier est de 40 m², sans annexe, pour un prix d’achat de 150 000 €. Il souhaite proposer son appartement à la location pour une durée de 9 années.

Calcul de la réduction d’impôt

Il bénéficiera donc d’une réduction d’impôt d’un montant de 27 000 € :

18 % x 150 000, soit 3 000 € de réduction d’impôt annuelle.

Durant 9 ans, le montant de son impôt sur le revenu annuel sera de :

 4 500 € - 3 000 € = 1 500 €.

Calcul de la rentabilité

Pour fixer le prix de son loyer, Michel doit tenir compte du plafonnement du montant des loyers du dispositif Pinel. Nantes est situé en zone B1. Le prix maximum du loyer mensuel par mètre carré est de 10,44 €.

En tenant compte du coefficient multiplicateur du dispositif Pinel, le montant maximum du loyer mensuel de l’appartement de Michel sera donc de 490,68 €.

Pour financer l’achat de son logement en loi Pinel, Michel a emprunté 100 000 € au taux de 1,14 % pendant 15 ans, augmenté d’un taux d’assurance de 0,34 %.

Le montant de ses mensualités de remboursement sera donc de 633 € par mois.

Dans ces conditions, son effort d’épargne mensuel sera égal à 9,84 €. Ce dernier est calculé en fonction des rentrées et des sorties d’argent suivantes :

  • mensualité de prêt : 633 € ;
  • rendement locatif: 483,16 € ;
  • réduction d’impôt : 250 € ;
  • charges diverses : 110 €.

Soit : 633 + 110 – 483,16 – 250 = 9,84 €.

 

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