Loi Pinel : tout savoir sur les zones tendues

Les zones tendues sont indissociables de la loi Pinel. Dans le cadre du dispositif, elles sont imposées pour l’emplacement de votre bien immobilier. Elles jouent un rôle important dans les nombreuses conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt. Elles interviennent notamment dans le montant du loyer et dans la sélection du locataire.

Quelles sont les différentes zones tendues et comment sont-elles définies ? Quel rôle jouent-elles dans le dispositif Pinel ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux connaître l’impact du choix de la zone pour votre investissement dans le cadre de la loi Pinel.

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?  

Tout d’abord créées en 2003, les zones A, B et C ont pour but de classer les villes selon le niveau de tension de leur marché immobilier. Révisé en 2014, le classement de l’administration fiscale se divise désormais en 5 zones, de la plus tendue à la moins tendue : A bis, A, B1, B2 et C. Il regroupe un total de 1 151 communes réparties sur tout le territoire.

Une zone géographique est considérée comme tendue dès lors que l’accès au logement souffre d’un réel déséquilibre. La demande y est donc bien plus élevée que l’offre… et fait monter les prix ! Il en découle des montants d’acquisition et des loyers élevés, ainsi qu’une réelle difficulté de se loger dans ces secteurs attractifs. En tant qu’investisseur, mettre un bien en location dans une zone tendue vous garantit un faible risque de vacance locative.

Les villes dont la demande est couverte par le nombre de logements disponibles sont automatiquement exclues de ce classement.

Les différentes zones sont utilisées par l’administration fiscale pour définir :

• les conditions d’emplacement, de ressources et de loyer pour la mise en place du dispositif Pinel ;
• le revenu maximal pour l’éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) ;
• le revenu maximal pour l’éligibilité au prêt à l'accession sociale (PAS) ;
• le montant de l’avantage fiscal pour la location d'un logement conventionné Anah ;
• le revenu maximal pour pouvoir accéder à un logement social (HLM).

La zone A bis

Il s’agit de la zone où il est le plus difficile de se loger. Elle inclut Paris et 76 communes d’Île-de-France. La demande de location y est particulièrement forte et les prix comptent parmi les plus élevés du pays.

Tout savoir pour investir en loi Pinel en zone A bis

La zone A 

Second échelon au sein du classement, elle se compose de 650 villes. En plus de Lille, Marseille, Lyon et Montpellier, elle compte différentes communes de la région parisienne et de la Côte d’Azur.

Tout savoir pour investir en loi Pinel en zone A

La zone B1

Avec un marché immobilier un peu moins tendu que la zone A, elle regroupe 1 546 communes. Les villes de plus de 250 000 habitants, de la Corse et des départements d’outre-mer en font partie, ainsi que plusieurs situées dans la grande couronne parisienne. Elle se compose également de diverses villes qui affichent un prix très élevé de l’immobilier comme La Rochelle, Annecy, Bayonne…

Tout savoir pour investir en loi Pinel en zone B1

La zone B2

Généralement en périphérie de la zone B1, elle rassemble les communes de plus de 50 000 habitants. Les villes proposent un prix moyen des loyers bien plus abordables et sont pour la plupart exclues des différentes aides de l'État.

La zone C

Secteur à faible tension du marché immobilier, elle concerne les agglomérations de moins de 50 000 habitants situées hors de l'Île-de-France, de la Côte d'Azur, des DOM-TOM et du Genevois. À l’inverse des autres zones de l’administration fiscale, les logements disponibles sont suffisants pour couvrir la demande.

En quoi est-ce une notion primordiale pour un investissement Pinel ?  

La loi Pinel a pour but d’aider les foyers modestes à accéder à des logements de qualité dans les secteurs attractifs représentés par les zones tendues. C’est pourquoi de nombreux critères doivent être respectés pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel. Plusieurs de ces conditions varient en fonction de la zone dans laquelle se trouve votre logement.

Zones éligibles

Il est tout d’abord impératif que votre appartement se situe dans l’une des zones éligibles. En effet, la loi Pinel reprend le classement de l’administration fiscale. Depuis début 2018, elle se concentre uniquement sur les villes en zone A bis, A ou B1, qui affichent un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Les agglomérations des zones B2 et C ne sont plus considérées comme éligibles au dispositif et ne permettent donc plus d’accéder à l’avantage fiscal de la loi Pinel.

Les plafonds de loyers

Grâce au système de plafonds mis en place pour le calcul des loyers, la loi Pinel favorise la location des logements neufs par les foyers aux ressources modestes. Cela leur permet de louer un appartement à un loyer raisonnable au sein des communes les plus recherchées. En échange, le dispositif propose aux propriétaires de réduire leurs impôts jusqu’à un maximum de 21 % sur 12 ans d’engagement.

Pour l’année 2021, les plafonds de loyer 2021 par zone fiscale sont les suivants :

• A bis : 17,55 €/m² ;
• A : 13,04 €/m² ;
• B1 : 10,51 €/m².

La formule pour le calcul du loyer est la suivante : surface habitable x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

Avec une valeur qui ne dépasse pas 1,2, le coefficient multiplicateur se calcule en divisant la surface par 19 avant d’y ajouter 0,7.

Les plafonds de ressources

Toujours dans l’objectif de privilégier la location des logements Pinel aux ménages modestes, le gouvernement a instauré des plafonds de ressources. Pour vous assurer d’obtenir l’avantage fiscal, vous devez veiller à choisir un locataire dont les revenus n’excèdent pas les valeurs suivantes pour 2021 :

Exemple d’un investissement Pinel en fonction de la zone

Caroline et Adrien souhaitent se constituer un patrimoine immobilier en loi Pinel tout en réduisant leur imposition. Le montant de leurs impôts annuels s’élève à 6 000 €. Avec un apport de 50 000 €, le couple peut obtenir un crédit de 250 000 € à la banque sur 20 ans avec une mensualité de 1 150 €.

Ils hésitent entre 3 solutions pour l’achat d’un appartement :

• Un logement de 2 pièces de 46 m² à Garches en zone A bis d’une valeur de 250 000 €, soit 5 434 €/m².
• Un appartement de 3 pièces de 64 m² à Lille en zone A d’une valeur de 250 000 €, soit 3 906 €/m².
• Un logement de 4 pièces de 80 m² à Amiens en zone B1 d’une valeur de 250 000 €, soit 3 125 €/m².

Dans tous les cas, ils pourront donc prétendre à une réduction d’impôt de 54 000 €.

Garches : situé en zone A bis, l’appartement de Garches va pouvoir être loué 896 €.

Calcul : surface habitable 46 m² x plafond Pinel 17,55 €/m² x coefficient multiplicateur (19 / 46 + 0,7 = 1,11).

Lille : situé en zone A, l’appartement de Lille va pouvoir être loué 831 €.

Calcul : surface habitable 64 m² x plafond Pinel 13,04 €/m² x coefficient multiplicateur (19 / 64 + 0,7 = 0,9968).

Amiens : situé en zone B1, l’appartement d’Amiens va pouvoir être loué 788 €.

Calcul : surface habitable 80 m² x plafond Pinel 10,51 €/m² x coefficient multiplicateur (19 / 80 + 0,7 = 0,9375).

Caroline et Adrien choisissent d’investir dans le logement de Garches en région parisienne qui propose le loyer le plus élevé. Ils optent pour un engagement de location de 9 ans.

Leur investissement va donc leur permettre de cumuler une réduction d’impôt de 54 000 € (300 000 x 18 %), soit une économie annuelle de 6 000 € et mensuelle de 500 €. La différence de 254 € entre le crédit de 1 150 € et le loyer perçu de 896 € est largement comblée par l’économie mensuelle réalisée (500 - 254 = 246 €).

Le couple va donc pouvoir réaliser une opération rentable avec l’appartement de Garches et dégager 2 952 €/an (246 x 12) et 26 568 € sur 9 ans grâce à la défiscalisation.

1. Le zonage A, B, C a été mis au point par l’administration fiscale pour classer les villes françaises en fonction de la tension de leur marché immobilier.
2. Seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel en 2021.
3. Le classement en zones de votre bien locatif fait varier le plafond de loyer et de ressources le concernant. Il est essentiel pour le calcul de votre loyer et pour connaître les ressources que vos locataires ne peuvent pas dépasser.