La fiscalité en loi Pinel et l’héritage Duflot

Le dispositif Pinel a remplacé la loi Duflot en septembre 2014. Si les fondamentaux du mécanisme de défiscalisation et d’investissement locatif restent identiques, la nouvelle loi apporte quelques changements. Depuis son entrée en vigueur, la loi Pinel a déjà connu des ajustements. Et d’autres changements sont à venir !

Quelle est la fiscalité de la loi Pinel ? Quels sont ses objectifs et en quoi se différencie-t-elle de la loi Duflot ? Ooinvestir vous dit tout.

L’attractivité fiscale de la loi Pinel

La loi Pinel, au même titre que la loi Duflot, permet d’obtenir une réduction d’impôt. C’est ce qui fait l’attractivité de ces dispositifs de défiscalisation, privilégiés par les investisseurs qui souhaitent à la fois se constituer un patrimoine immobilier et réduire leur imposition.

Quel avantage fiscal en loi Pinel ?

Dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % de votre investissement. Le montant de la réduction s’applique sur le prix d’achat de votre bien, en fonction de la durée d’engagement de location :

• 12 % pour une location de 6 ans ;
• 18 % pour une location de 9 ans ;
• 21 % pour une location de 12 ans.

La réduction d’impôt s’applique sur un prix d’achat plafonné à 300 000 €, soit une réduction maximale de 63 000 € sur 12 ans !

Exemple :

Vous achetez un bien éligible à la loi Pinel au prix de 250 000 € et vous optez pour un engagement de location de 9 ans. La réduction d’impôt promise s’élève à 18 % du montant de votre investissement, soit 45 000 € (250 000 € x 18 %). Cela représente un avantage fiscal non négligeable : vous réduisez votre impôt de 5 000 € par an.

Si vous achetez un bien à 350 000 € pour une même durée de location, la réduction de 18 % ne s’applique que sur 300 000 €. Vous bénéficiez d’un avantage fiscal de 300 000 x 18 % = 54 000 €, soit 6 000 € par an.

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel sont soumis au plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 € par an.

Vous pouvez investir dans 2 biens Pinel chaque année et cumuler votre avantage fiscal avec d’autres dispositifs. Toutefois, dans le cadre des niches fiscales, veillez à ce que votre réduction d’impôt ne dépasse pas 10 000 € : les sommes au-delà de ce montant ne seront pas déduites de votre imposition.

Les conditions pour bénéficier de votre réduction d’impôt

Pour bénéficier de votre avantage fiscal dans le cadre de votre investissement immobilier locatif en loi Pinel, vous devez respecter un certain nombre de conditions.

Ooinvestir vous dit en détail comment profiter de la loi Pinel

La nature du bien immobilier

Vous devez investir dans un logement :

• neuf ;
• en l’état de futur achèvement (VEFA) ;
• ancien rénové ou réhabilité ;
• ou qui était auparavant un local professionnel et qui a fait l’objet de travaux pour être transformé en logement.

Le logement doit présenter un niveau de performances énergétiques élevé. Pour les nouvelles constructions, la norme à respecter désormais est la RE 2020.

La zone dans laquelle se trouve votre bien

Le dispositif Pinel ne s’applique pas partout en France. Votre investissement immobilier locatif doit se situer dans une ville où la tension immobilière est forte, c’est-à-dire dans l’une des zones suivantes :

• zone A : agglomération parisienne, partie française de l’agglomération de Genève, Côte d’Azur ainsi que quelques communes dans lesquelles les loyers et les tarifs de l’immobilier sont élevés (Marseille, Lyon, etc.) ;
• zone A bis : Paris et 76 communes des départements limitrophes ;
• zone B1 : grandes villes françaises dans lesquelles les loyers sont élevés (Bordeaux, Toulouse, etc.).

 Les conditions de la loi Pinel liées au locataire

Le dispositif Pinel impose de respecter un plafond de revenus. Le locataire doit déclarer des revenus inférieurs aux valeurs suivantes.

Les revenus pris en compte sont ceux à N-2. Si vous louez un appartement en Pinel en 2021, votre locataire doit vous présenter ses revenus de 2019.

Les plafonds de loyer en loi Pinel

Le montant du loyer est légalement plafonné selon la zone dans laquelle vous envisagez de louer votre logement.

Le calcul du loyer en Pinel est tout à fait spécifique. Voici la méthode de calcul : prix plafond au m² x surface utile x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur se calcule de la manière suivante : 0,7 + (19/surface utile). Le coefficient est limité à une valeur de 1,2.

Exemple :

Vous louez un logement à Marseille en zone A. Votre appartement présente une surface de 50 m². Le coefficient multiplicateur est de 0,7 + (19/50) = 1,08. Le montant maximal de votre loyer est donc de 13,04 x 50 x 1,08 = 704,16 euros.

Quels sont les objectifs de la loi Pinel ?

La loi Pinel vise à répondre à une demande forte de logements dans des zones où l’offre est faible, avec 2 objectifs :

• encourager la construction de logements neufs pour faciliter l’accès à la location ;
• mettre en location des appartements décents offrant des performances thermiques élevées et destinés aux foyers modestes.

Avec une politique fiscale incitative qui se matérialise par une réduction d’impôt, la loi Pinel séduit massivement. En 2020, 99 515 réservations brutes ont été réalisées. Les réservations brutes ne tiennent pas compte des désistements.

Via le dispositif Pinel, l’investissement locatif offre de nombreux avantages aux investisseurs :

• une réduction d’impôt ;
• une constitution de patrimoine immobilier ;
• un investissement en partie financé par les revenus tirés des loyers et par l’économie d’impôts.

Aux origines de la loi Pinel : la loi Duflot

La loi Pinel a succédé à la loi Duflot en 2014. Si les 2 dispositifs présentent des similitudes, quelques différences apparaissent.

Un zonage différent… initialement

Concernant le zonage, la loi Pinel offrait de plus importantes possibilités que la loi Duflot lors de son entrée en vigueur. Toutefois, le dispositif Pinel a évolué au fil des années, il ne concerne plus que les zones A, A bis et B1 depuis 2018. 

Une évolution de la nature du logement

La nature du logement a également évolué. Initialement, la loi Pinel, tout comme la loi Duflot, permettait d’obtenir une réduction d’impôt pour toute acquisition d’un logement neuf, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Depuis le 1^er janvier 2021, les maisons individuelles ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.

De nouvelles évolutions à prévoir en loi Pinel

Le dispositif Pinel est reconduit jusqu’en 2024. Toutefois, il sera moins attractif sur le plan de la réduction de vos impôts à compter de 2023.

La réduction d’impôt promise est la suivante en 2023 :

• 10,50 % pour un engagement de location de 6 ans ;
• 15 % pour un engagement de location de 9 ans ;
• 17,50 % pour un engagement de location de 12 ans.

En 2014, la réduction d’impôts baisse encore :

• 9 % sur 6 ans ;
• 12 % sur 9 ans ;
• 14 % sur 12 ans.

1. La loi Pinel offre plus de souplesse que le dispositif Duflot en termes d’engagement de durée avec une possibilité d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
2. Avec la loi Pinel, le locataire peut être un ascendant ou un descendant dès lors qu’il n’appartient pas au foyer fiscal.
3. Les loi Pinel et Duflot affichent les mêmes objectifs : inciter la construction de logements pour répondre à une demande locative forte dans certaines zones grâce à une fiscalité avantageuse.
4. Dès 2023, la réduction d’impôt en loi Pinel sera beaucoup moins attractive pour les nouveaux investissements.