Vue aérienne de la ville de Dijon

Défiscaliser et investir en loi Pinel à Dijon

SOMMAIRE

Acquérir un logement neuf à Dijon tout en profitant d’un dispositif de défiscalisation, c’est possible ! Grâce à la loi Pinel, il est possible de réaliser un investissement immobilier à la fois rentable et durable dans la capitale de la Bourgogne, une ville étudiante et dynamique dotée d’un réseau de transports très développé. Acheter un logement neuf à Dijon avec ce dispositif vous permettra de bénéficier d’une importante réduction sur vos impôts. 

Pourquoi investir à Dijon en loi Pinel ?

Avec ses 156 920 habitants*, la ville de Dijon se positionne à la 17e place des villes les plus peuplées en France, devant Angers et derrière Grenoble. En ajoutant sa métropole de 253 638 habitants selon le comparateur de l’Insee, Dijon et ses 23 communes voisines constituent le cœur économique de la région Bourgogne Franche-Comté. 

* Statistiques, Commune de Dijon, Insee 2017

Un prix de l’immobilier abordable

Proche de l’autoroute A6, la ville est située dans un carrefour stratégique, à mi-chemin entre Lyon et Paris (à seulement 1h40 de train), et à proximité des frontières suisses et allemandes. Cette situation géographique fait de Dijon un aimant économique dans la région.  

Dijon se distingue aussi par son patrimoine historique, gastronomique et culturel qui lui ont valu la 7e place dans le classement des villes avec la meilleure qualité de vie en France selon L’Express. Célèbre pour son palais des Ducs et des États de Bourgogne, Dijon est aussi réputée pour ses fameuses tuiles vernissées qui colorent les toits de la ville, capitale des vins de Bourgogne. Moutarde, kir et pain d’épices font partie des emblèmes gastronomiques de la ville. Cette attractivité se reflète dans son marché immobilier. 

Avec un prix moyen de 2 080 €/m² d’après le Baromètre immobilier des notaires, le coût des logements y est inférieur à la moyenne nationale : 2 656 €/m². Un avantage pour tout type d’investisseur, d’autant plus que la capitale des Ducs attire aussi bien les actifs que les étudiants. Investir dans l’immobilier à Dijon offre donc de belles perspectives en termes de rentabilité.

Une forte concentration de locataires étudiants

Un Dijonnais sur 5 est étudiant*. Cette forte concentration s’explique par ses nombreuses écoles : entre l’université de Bourgogne, Sciences Po Dijon et Burgundy School of Business, les étudiants de la région s’orientent logiquement vers Dijon pour leur projet scolaire. 

Avec 36 967 étudiants en 2020*, de nombreux jeunes arrivent chaque année à la recherche d’un certain type de logements : en studio ou en colocation, la priorité est surtout d’être à proximité de leur établissement scolaire.

Cette population étudiante se fait remarquer dans le marché locatif dijonnais : 2 appartements loués sur 5 sont des studios. Dans une ville où 57 % des habitants sont locataires selon les données de l’Insee, investir dans un studio neuf porte donc rapidement ses fruits. 

* Classement des villes étudiantes 2020-2021, Dijon, L’Etudiant.

Les conditions du dispositif Pinel

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le logement choisi doit répondre à certaines conditions : 

  • Le logement doit être soit neuf, soit en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), soit ancien. Pour cela, des travaux de rénovation d’au moins 25 % du prix d’achat sont nécessaires.
  • Le ou les futurs locataires de l’appartement ne doivent pas dépasser le plafond de ressources annuelles. Ce plafond est établi par zones. En zone B1 (où se situe Dijon), il est de 31 352 € pour une personne seule. Un couple ne pourra dépasser 41 868 € et un couple avec enfant ne peut pas avoir plus de 50 349 € de revenus. 
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Focus sur le marché immobilier neuf à Dijon

Les prix de l’immobilier à Dijon augmentent : + 5,1 % en 2019 par rapport à l’année précédente selon SeLoger. Malgré ces prix en hausse, le marché du neuf reste abordable. Les logements sortent chaque année de terre avec différents programmes de construction et le dispositif fiscal Pinel incite les investisseurs à se lancer.  

Le dispositif fiscal Pinel se termine en décembre 2021. 

Dans le cadre du plan de zonage de la loi Pinel, Dijon se situe en zone B1. Le plafond des loyers y est fixé à 10,44 €/m², ce qui offre aux investisseurs de belles perspectives de rentabilité et réconforte les locataires soucieux de chercher une location avec un loyer abordable. 

De plus, les taux de crédit sont très attractifs : 1,01 % en septembre 2020. C’est donc le moment opportun pour investir dans la capitale des Ducs en loi Pinel. D’autant que de nombreux programmes immobiliers fleurissent dans divers quartiers.

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Top des quartiers pour investir à Dijon en loi Pinel

Proches du cœur de la ville, les quartiers Victor Hugo et Montchapet restent parmi les plus attractifs. Au Nord, le quartier Junot/Drapeau plus excentré offre un cadre calme.

Le quartier réputé Victor Hugo

Proche du centre-ville et de toutes commodités, le quartier Victor Hugo attire une cible de locataires à la recherche d’appartements neuf de plusieurs pièces. Avec une livraison prévue pour le 4e trimestre 2021, le programme Étoile Providence propose dans sa documentation gratuite des appartements de grande qualité au cœur de la ville. Si vous avez un budget plus restreint, le programme la Croisée des arts propose des appartements 2 pièces plus accessibles pour une livraison au 4e trimestre 2022.  Les prix moyens de l’immobilier dans le quartier sont toutefois un peu au-dessus de la moyenne au niveau de la ville : 2 457 €/m².

Le quartier paisible de Monchapet

Résidentiel et verdoyant, le quartier Montchapet offre un cadre de vie paisible juste à côté du cœur de la ville. Dynamique et attractif, les biens dans ce quartier affichent des prix relativement abordables : 2 020 €/m² en moyenne d’après Baromètre immobilier des notaires. Acheter un appartement neuf dans ce quartier est une valeur sûre et correspond à tout type de projet immobilier.  

L’ancien quartier militaire Junot / Drapeau

Ancien quartier militaire, les zones de Junot et Drapeau sont désormais composées de logements neufs près des centres commerciaux et du tram. Ce quartier plaît aux familles par son calme et sa verdure avec le parc du Drapeau. Son prix moyen au m² de 2 575 € est plus élevé que la moyenne mais représente une belle opportunité d’investissement

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi à Dijon

Stéphane et Anaëlle sont à la recherche d’un appartement neuf à acheter pour se constituer un patrimoine. Ce jeune couple a choisi de s’orienter vers la capitale bourguignonne et plus particulièrement le quartier Victor Hugo.  

Après consultation d’une documentation gratuite d’un promoteur, Stéphanie et Anaëlle ont décidé d’investir dans un appartement neuf en résidence : 3 pièces, 70 m², lumineux avec une livraison au dernier trimestre 2021. La possibilité de bénéficier des avantages fiscaux dispositif Pinel les a confortés dans leur acquisition à 275 000 €

Grâce à un apport de 25 000 €, le couple emprunte 250 000 € sur 25 ans, pour 842 € de mensualités (intérêts compris). Pour les rembourser, Stéphane et Anaëlle vont pouvoir bénéficier en partie de leurs revenus locatifs. 

En zone B1, le loyer est plafonné à 10,44 €/m². Ce plafond doit ensuite être multiplié par un coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / Surface).

Le coefficient multiplicateur ne peut dépasser 1,2. 

Selon la méthode de calcul, ce coefficient est de 0,7 + (19 / 70) = 0,97, ce qui donne un loyer maximum de (10,44 x 70) x 0,97 = 708 €

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Avec la défiscalisation du dispositif Pinel, le couple peut espérer une réduction d’impôt sur le prix d’achat du logement selon la durée de location de leur logement : 

Durée de location

Pourcentage de réduction d’impôt sur le prix du logement

Réduction d’impôt mensuelle pour un achat de 250 000 €

Réduction d’impôt totale 

6 ans

12 %

450 €

32 400 €

9 ans

18 %

450 €

48 600 €

12 ans

21 %

393,75 €

56 700 €

Avec cette réduction d’impôt, Stéphane et Jessica peuvent largement compenser la différence de 134 € entre le loyer perçu (708 €) et les mensualités d’emprunt à rembourser (842 €). Ils ont de plus décidé de s’engager sur 9 ans de location, ils paieront donc 450 € d’impôts en moins chaque mois pendant toute la durée de leur projet et ils n’excluent pas de prolonger de 3 ans par la suite. Pour eux comme pour tout investisseur avisé, le dispositif fiscal Pinel permet de se constituer un patrimoine à la fois neuf et disposer d’un bien locatif rentable.  

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  1. Dijon est une ville abordable avec une forte concentration d’étudiants. Ce type de locataires à la recherche de logements de petite surface assure aux propriétaires des revenus locatifs réguliers. 
  2. Malgré une hausse des prix depuis 2 ans, le marché de l’immobilier neuf reste très attractif. Les investissements immobiliers ne faiblissent pas et les programmes de construction vont mettre sur le marché des appartements neufs dans les prochains trimestres
  3. Près du centre, certains quartiers attirent les investisseurs qui souhaitent se lancer dans le locatif neuf. Victor Hugo, Montchapet, Junot et Drapeau en font partie. 
  4. Les avantages fiscaux obtenus par le dispositif Pinel offrent la possibilité aux investisseurs de réduire considérablement leurs impôts.

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