Vue aérienne de la ville de Brest

Défiscaliser et investir en loi Pinel à Brest

SOMMAIRE

Réduire vos impôts et investir dans la 2e plus grande ville de Bretagne, c’est possible avec la loi Pinel. Profitez d’un dispositif de défiscalisation unique tout en vous constituant un patrimoine immobilier dans une ville aux multiples ressources. Expérimentation du dispositif fiscal, conditions d’éligibilité, quartiers où investir, programmes immobiliers, taux de réduction d’impôt… Ooinvestir vous présente les opportunités d’investissement à Brest, ville qui dispose de ses propres aménagements de la loi Pinel. 

L’expérimentation Pinel à Brest

D’abord éligible à la loi Duflot puis les premières années de la loi Pinel, la ville de Brest a finalement quitté le giron de ce dispositif de défiscalisation en mars 2019. La raison ? Les villes situées dans les zones B2 et C du dispositif, dont Brest, ne pouvaient plus bénéficier des avantages de la loi. Résultat : toute la région Bretagne (hormis les métropoles de Rennes et de Saint-Malo) et son milieu de l’immobilier neuf ont perdu en attractivité. 

Mais quelques mois plus tard, en novembre 2019, un amendement permettait à la ville et à son agglomération de profiter à nouveau du dispositif de défiscalisation. Comment ? Avec un dispositif Pinel en phase d’expérimentation mis en place dans toute la région, grâce à la loi de finances pour 2020

Désormais, le préfet, le président du conseil régional et le CRHH (Comité régional de l’habitat et de l’hébergement) tranchent au cas par cas sur les biens et les quartiers éligibles à partir de critères comme : 

  • l’étude des projets de construction ;
  • l’analyse de la tension du marché de la location ; 
  • les besoins en logements intermédiaires.

Pourquoi investir dans le Pinel à Brest ?

Avec la mise en place de ce dispositif Pinel unique, toute la ville regagne en compétitivité sur le marché immobilier. Et Brest dispose de nombreux atouts pour attirer les investisseurs immobiliers. 

Brest figure parmi les villes les moins chères de Bretagne et affiche un prix moyen au m² de 1 370 €/m². Rennes, la capitale bretonne, est 2 fois plus chère (3 000 €/m²). Maisons comme appartements restent donc à la portée de tous investisseurs.     

Parmi ses 140 064 habitants en 2017, Brest compte sur sa jeunesse. Avec 25 630 étudiants, soit 1 habitant sur 6, la population estudiantine dynamise la ville et son marché immobilier. Pour preuve, 55,4 % des résidences principales sont des locations. Sous le toit de l’UBO (Université de Bretagne occidentale) se concentrent de nombreux domaines : lettres et sciences humaines, médecine, lettres, droit, économie, formations marines ainsi que de nombreuses écoles doctorales. 

L’autre atout de Brest : son port militaire. Deuxième plus gros de France après celui de Toulon, cette base navale se compose de 3 000 marins et plus de 4 navires militaires français sur 10 sont ancrés à Brest. Cette force militaire fait de Brest une ville importante dans la région Bretagne. 

La « capitale européenne de la mer » n’a donc pas obtenu ce nom sans raison. Avec ses 610 salariés et ses 45 000 m² de laboratoires, l’Ifremer (Institut français de recherche pour l'exploitation de la mer) de Brest concentre un vivier important de scientifiques dans le milieu de l’océanographie. La relève est d’ailleurs assurée par les étudiants de l’IUEM (Institut Universitaire européen de la mer) et l’Océanopolis sensibilise le grand public à ces thématiques.

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Le dispositif fiscal Pinel à Brest

Toutes ces ressources font de Brest une ville où il fait bon vivre et étudier. Mais pour investir dans le neuf, qu’en est-il ? 

Avec l’expérimentation de la loi Pinel en Bretagne, l’éligibilité des zones est décidée au cas par cas. Ensuite, les conditions habituelles du Pinel s’appliquent. Pour rappel, le dispositif de défiscalisation Pinel concerne uniquement les logements (appartements ou maisons, jusqu’en décembre 2020 pour celles-ci) neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Les logements anciens doivent faire l’objet de travaux de rénovation d’un montant relatifs à 25 % du prix d’achat du bien. Les loyers du logement sont aussi plafonnés et doivent respecter ceux des zones B2 et C après changement de la loi Pinel/Duflot, soit 9,07 €/m²

Pour calculer le loyer maximal que peut appliquer un propriétaire, ce plafond doit être multiplié avec un coefficient selon la surface du bien (S) : 0,7 + 19/S, sans jamais dépasser une valeur de 1,2. 

Quant aux propriétaires, ils pourront bénéficier d’une réduction d’impôt selon le nombre d’années où leur appartement ou maison sera sur le marché locatif :

  • engagement locatif de 6 ans : taux de réduction de 12 % sur le prix d’achat ;
  • engagement locatif de 9 ans : taux de réduction de 18 % sur le prix d’achat ;
  • engagement locatif de 12 ans : taux de réduction de 21 % sur le prix d’achat.
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Cette réduction d’impôts est conditionnée à un investissement de 300 000 € par an et par personne. Elle est également plafonnée à 5 500 €/m². 

Vous souhaitez connaître la santé de l’immobilier à Brest et les perspectives que vous offre la ville ? Voici un tour d’horizon du marché du neuf dans la capitale du Finistère. 

Focus sur le marché immobilier neuf à Brest

Brest enregistre une dynamique opposée au reste de la région. Tandis que les grandes villes, notamment Rennes et Saint-Malo, voient les ventes dans le neuf diminuer de près d’un tiers, Brest fait figure de rayon de soleil dans le ciel de l’immobilier breton avec une augmentation des ventes dans le neuf de presque 50 % entre les premiers trimestres 2019 et 2020. 

Cette tendance à la hausse est un indicateur de bonne santé et de confiance des investisseurs envers la ville de Brest. Grâce à l’expérimentation Pinel, de nouvelles résidences et maisons sortent de terres et chaque trimestre voit de nouveaux biens neufs arriver sur le marché. 

Dans les derniers programmes neufs en cours, on retrouve par exemple des appartements de 2 pièces dans la résidence « 76 Saint-Marc », des studios en livraison pour le 1er trimestre 2023 dans la résidence Cap Ouest ou encore des 3 pièces non loin du port militaire à la résidence Cap Irez pour une livraison au 1er trimestre 2022. 

Top des quartiers pour investir à Brest en loi Pinel

Brest se compose de nombreux quartiers avec chacun ses avantages. Quartier de Strasbourg, Bellevue ou encore les Capucins sont des exemples parfaits de ce que Brest offre comme cadre de vie à ses habitants. 

Quartier de Strasbourg

Positionné entre le centre-ville et la périphérie (notamment la zone industrielle), le quartier de Strasbourg offre l’avantage de se situer à proximité de toutes commodités. Un avantage de poids pour les jeunes familles qui cherchent à se loger dans une zone accessible et bien desservie (la ligne A du tram traverse le quartier). Avec un prix de 1 784 €/m², il est conseillé de se tourner vers un 3 pièces qui permettra de loger une famille.  

Bellevue

Quartier historique de la reconstruction de Brest post-seconde guerre mondiale, le quartier de Bellevue est un secteur calme avec une population hétéroclite. Son prix au m² moyen de 1 341 € reflète l’accessibilité du marché brestois. Il est idéal pour les étudiants car proche de l’UBO, mais aussi pour les familles qui n’auront que quelques rues à traverser pour emmener leurs enfants à l’école. Acquérir un studio ou un 3 pièces dans cette zone peut donc représenter un investissement rentable. 

Capucins

D’une superficie de 16 hectares à l’ouest du centre, le nouvel écoquartier des Capucins, fort du patrimoine de l’industrie navale, est l’une des zones les plus ambitieuses de la ville. Tourné vers le développement durable, ce quartier et ses nouvelles constructions ont tout pour attirer les jeunes actifs. Modernes, les ateliers de Capucins sont sans aucun doute le grand attrait de ce quartier qui regroupe ce que Brest propose de mieux en termes d'événements et de culture. Son prix moyen au m² de 2 639 € révèle bien tout l’attrait de cette zone. Bien que plus cher que la moyenne, c’est aussi une occasion parfaite pour investir dans un appartement de 2 ou 3 pièces pour de jeunes locataires avec de bonnes ressources et se constituer un patrimoine dans un quartier en devenir.  

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi

Thomas et Justine se sont rencontrés il y a 10 ans à l’UBO. Désormais propriétaires de leur maison de 4 pièces à Quimper, le jeune couple se lance dans une nouvelle acquisition. Conscient du marché locatif et des types de biens qui se louent facilement, le couple décide d’investir dans leur ancienne ville étudiante et se lance dans le neuf suite à la nouvelle expérimentation de la loi Pinel. 

C’est dans la résidence Cap Ouest (livraison 1er trimestre 2023), et plus particulièrement dans un studio de 36 m², que le couple décide de faire leur placement pour le mettre sur le marché locatif. Leur achat s’élève à 133 000 €. Leur apport de 13 000 € leur permet d’emprunter le reste sur 20 ans. En comptant les intérêts (1,15 %), leurs mensualités s’élèvent à 507 €. 

Pour rembourser ce crédit, le couple va utiliser les revenus de leur location. Soumis au plafond de loyer par le dispositif fiscal Pinel, la location de leur appartement doit prendre en compte le plafond de 9,07 euros par mètre carré. À cela se rajoute le coefficient multiplicateur de 1,2 (0,7 + 19/S), ce qui donne un loyer maximum de 391 €. Avec ce loyer, le couple est sûr d’attirer des locataires étudiants avec des ressources respectant les plafonds Pinel.

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Plafonds des revenus par foyer fiscal pour la zone B2 dans le cadre du dispositif Pinel : 

Foyer fiscal

Zone B2 en dispositif loi Pinel

Personne seule

28 049 €

Couple

37 456 €

Foyer avec 1 personne à charge

45 044 €

Foyer avec 2 personnes à charge

54 379 €

Foyer avec 3 personnes à charge

63 970 €

Foyer avec 4 personnes à charge

80 103 €

Majoration pour chaque personne supplémentaire à charge à partir de 5

+ 8 041 €

Thomas et Justine décident de mettre leur appartement sur le marché locatif pendant 9 ans. Ainsi, ils pourront bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 18 % pendant toute cette période, soit 166 €/mois. Cette réduction permet de compenser la différence de 116 € (507 - 116) entre le remboursement de leur crédit immobilier et les revenus tirés de leur location. 

Assurés de la faible vacance locative de leur logement, le jeune couple aura bénéficié de plusieurs avantages avec cet investissement immobilier : l’acquisition d’un logement près du centre de Brest, une réduction sur leurs impôts qui leur offre de nouvelles ressources et la constitution d’un patrimoine dans une zone en devenir.

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  1. Deuxième ville la plus peuplée de Bretagne derrière Rennes, Brest présente l’avantage de faire partie des villes les moins chères avec un prix au m² de 1 370 €/m².
  2. Abritant le 2e plus grand port militaire de France, Brest est une ville d’histoire. Sa puissance dans le domaine maritime et sa forte population étudiante en font une ville pleine de ressources. 
  3. Éligible de la première heure au dispositif Duflot, la capitale du Finistère sort du programme de défiscalisation en mars 2019. Depuis novembre de la même année, Brest bénéficie d’une expérimentation de la loi Pinel. Le préfet, le président du conseil régional et le CRHH (Comité régional de l’habitat et de l’hébergement) décident au cas-par-cas des zones éligibles à ce dispositif fiscal. 
  4. Avec le zonage B2, les loyers à Brest sont plafonnés à 9,07 €/m². Les taux de réduction d’impôt restent les mêmes. 

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