Comment investir dans la pierre dans l’une des plus belles villes de France ? Bonne nouvelle pour les investisseurs, grâce au dispositif de défiscalisation Pinel, vous pouvez agrandir votre patrimoine immobilier à Aix-en-Provence ! Pour profiter d’une réduction d’impôt avantageuse et acquérir un bien neuf, le respect de certaines conditions et des plafonds s’impose. Petit tour du propriétaire pour investir dans cette ville riche en patrimoine et en opportunités.
Pourquoi investir à Aix-en-Provence en loi Pinel
Avec 142 482 habitants lors du dernier recensement en 2017, Aix-en-Provence est la 2e ville la plus peuplée des Bouches-du-Rhône, loin derrière Marseille et devant Arles. Une population importante pour une des villes les plus chères du département, avec un prix moyen de 4 030 €/m², devant la cité phocéenne (2 490 €/m²) et Arles (2 160 €/m²). Seule la ville de Carry-le-Rouet (4 680 €/m²) est plus onéreuse. Aix-en-Provence s’impose ainsi comme l’une des villes les attractives de la région.
L’ancienne capitale provençale attire habitants et investisseurs pour de bonnes raisons. 300 jours de soleil par an, un patrimoine historique et culturel unique, une architecture provençale, proche de la mer Méditerranée (40 minutes en voiture de Marseille), un tissu économique articulé autour du secteur tertiaire, l’université d’Aix-Marseille qui attire de nombreux étudiants. Récemment sorti de centre, le centre « The Camp », qui accompagne les entreprises et les collectivités vers un futur durable à travers la technologie, constitue l’un des grands atouts de la ville en matière d’innovation.
Dans le cadre de la loi Pinel, Aix-en-Provence se situe en zone A et est donc éligible au dispositif.
L’investissement dans le neuf constitue une opportunité pour réaliser son projet immobilier dans une ville dynamique à proximité de la Côte d’Azur. Cependant, pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, le logement en question doit respecter certains critères.
- Appartement, studio ou maison, le logement doit être neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou ancien. Dans le dernier cas, il est obligatoire que des travaux de rénovation, à hauteur minimum de 25 % du prix d’achat du bien, soient réalisés.
- Le locataire doit respecter un plafond de ressources annuelles :
- dans la zone A, 38 465 € pour une personne seule ;
- 57 489 € pour un couple ;
- 69 105 € pour une famille avec 1 enfant ;
- 82 776 € pour une famille avec 2 enfants ;
- et jusqu’à 110 271 € pour une famille avec 4 enfants.
- En zone A, le loyer ne peut pas dépasser le plafond fixé par la loi Pinel. Ce plafond de 12,95 €/m², doit par la suite être multiplié par un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/Surface) qui ne peut pas être supérieur à 1,2.
Dernières conditions : la défiscalisation prévue par la loi Pinel est limitée à 300 000 €/an et par personne. De même, le prix ne peut excéder 5 500 €/m².
Propriétaire, locataire et logement respectent toutes ces conditions ? Le dispositif fiscal Pinel s’applique ! Vous pouvez bénéficier d’une réduction sur vos impôts en fonction de la durée de mise en location du bien :
- 12 % du prix d’achat du logement pour 6 ans de détention et de location ;
- 18 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de détention et de location ;
- 21 % du prix d’achat du logement pour 12 ans de détention et de location.
Focus sur le marché immobilier neuf à Aix-en-Provence
Avec 46,1 % de locataires à Aix-en-Provence et le reste constitué de propriétaires qui vivent dans leurs résidences principales (2 logements sur 10 sont des maisons), la demande sur le marché locatif est forte. De plus, avec plus d’un quart des habitants ayant entre 15 et 29 ans, et 40 000 étudiants, la majeure partie des biens loués sont des petits appartements.
Investir dans le neuf à Aix-en-Provence, c’est acquérir un bien qui répond aux normes énergétiques et qui ne nécessite aucuns travaux. Cet avantage pour le propriétaire est aussi valable pour le locataire, qui peut bénéficier d’un logement de très bonne qualité pour un loyer équivalent à celui de l’ancien.
Pour répondre à cette demande, plusieurs programmes de construction se déroulent dans de nombreuses zones, aussi bien dans le cœur de la ville, comme Le Griffon, que dans sa périphérie (Millésime, Cez’Art, etc.). Mais s’il est un projet emblématique de la politique d’urbanisation de la ville, c’est celui de de la Constance. Cet écoquartier, à l’ouest de la ville, est un projet pharaonique. Réparti sur près de de 100 hectares, il accueillera 3 600 logements neufs répartis sur des dizaines d’îlots, 70 000 m² de bureaux et 6 000 m² de commerces qui sortiront de terre d’ici 2030. Avec une première livraison prévue pour 2023 et l’ambition de construire 300 logements par an, le stock de logements neufs ne va cesser d’augmenter dans la décennie à venir.
Top des quartiers pour investir à Aix-en-Provence
Même si le centre-ville attire beaucoup, des jeunes aux retraités, Aix-en-Provence propose d’autres zones, en dehors du coeur de la ville, qui présentent des atouts séduisants et correspondent aux besoins des autres types de locataires.
Centre
Apprécié des étudiants pour son animation et des retraités pour la proximité avec toutes commodités, le centre-ville d’Aix-en-Provence est le quartier le plus cher de la ville avec un prix de moyen de 5 429 €/m². Pour y réaliser son investissement immobilier, mieux vaut s’orienter vers des studios ou des appartements de 2 pièces. Vous pourrez aussi mettre votre bien en location saisonnière pendant le trimestre estival pour éviter une vacance hors période scolaire.
Jas-de-Bouffan
Situé à l’ouest du centre-ville et au sud des quartiers Saint-Mitre et Sainte-Anne, le quartier du Jas-de-Bouffan est idéal pour les familles. De la crèche au collège en passant par l’école primaire, les infrastructures scolaires de la petite enfance jusqu’au secondaire ne sont qu’à quelques rues les unes des autres. De plus, le parc Gilbert Vilers offre un espace de verdure aux enfants. Avec un prix de 3 352 €/m², ce quartier très accessible vous assure une location de votre bien sur une longue durée.
Luynes
Quartier excentré proche de l’A51, le quartier de Luynes est parfait pour les familles ou les actifs à la recherche d’un cadre de vie calme. La proximité avec l’autoroute est un réel atout pour les personnes travaillant à Marseille. Avec un prix au m² de 4 691 € et la livraison de logements neufs dans les trimestres à venir (résidence Boreal au 2e trimestre 2021 par exemple), ce quartier offre de belles perspectives de rentabilité.
La Parade
La Parade est un quartier résidentiel longeant l’autoroute du Val de Durance en direction de Luynes. Principalement composé de couples de quarantenaires ou de familles, ce quartier est un des plus accessibles d’Aix-en-Provence avec un prix moyen de 4 051 €/m². Les locataires, à la recherche d’un appartement ou d’une maison de qualité, privilégient les biens neufs de plusieurs pièces.
La Duranne
Quartier abordable avec un prix moyen de 4 117 €/m², la moitié des foyers vivant à la Duranne sont des familles avec un ou deux enfants. Située sur la D9 qui mène à Marignane, après le pôle commercial d’Aix-la-Pioline et non loin du pôle d’activités de la ville, la Duranne est une zone composée de nombreuses résidences. Pour votre nouvelle acquisition, pensez à un appartement de plusieurs pièces pour accueillir une famille dans ce secteur.
Pour tout savoir des quartiers où investir en Pinel à Aix-en-Provence, suivez le guide Ooinvestir !
Exemple d’un investissement en loi Pinel à Aix-en-Provence
Antoine et Vincent sont locataires de leur appartement de 3 pièces dans le 1er arrondissement de Marseille près de la gare Saint-Charles. Pour se constituer un patrimoine immobilier, le jeune couple cherche à investir dans une ville proche de leur lieu de résidence. Charmés par la beauté de son centre-ville, ils se tournent vers Aix-en-Provence.
Pour leur premier achat immobilier, Antoine et Vincent cherchent un bien à fort potentiel de rentabilité. Compte tenu de la démographie d’Aix-en-Provence, leur choix se porte vers un appartement 2 pièces de 43 m² dans une résidence neuve à 266 000 € (livraison prévue au 1er trimestre 2022). Grâce à un apport de 26 000 €, les deux jeunes hommes font un emprunt de 240 000 € sur 20 ans. Leurs mensualités s’élèvent à 1 009 €, intérêts et assurance compris.
Pour rembourser ses mensualités, le couple va utiliser ses revenus locatifs annuels. Mais son loyer mensuel est soumis aux plafonds de la loi Pinel de la zone A (12,95 x 43 m²). Multiplié par le coefficient 1,14 (0,7 + 19/43), Antoine et Vincent peuvent donc mettre leur logement à un loyer maximum de 633 € (556 x 1,14).
La loi Pinel impose également un plafond pour les ressources des locataires.
Plafond des revenus par foyer fiscal pour une zone A Pinel :
|
Foyer fiscal |
Plafond de ressources |
|---|---|
|
Personne seule |
38 465 € |
|
Couple |
57 489 € |
|
Foyer avec 1 personne à charge |
69 105 € |
|
Foyer avec 2 personnes à charge |
82 776 € |
|
Foyer avec 3 personnes à charge |
97 991 € |
|
Foyer avec 4 personnes à charge |
110 271 € |
|
Majoration pour chaque personne supplémentaire |
+ 12 286 € |
Il reste donc une différence mensuelle de 376 € (1 009 - 633). Cette dernière va être compensée par la réduction d’impôt, équivalente à 21 % du prix d’achat du bien, qu’ils vont obtenir pendant 12 ans, durée durant laquelle ils vont mettre leur bien sur le marché locatif. Avec le dispositif fiscal Pinel, le couple va bénéficier au total de 55 860 € (266 000 x 0,21) de réduction sur leurs impôts, soit 387 €/mois pendant 12 ans. Antoine et Vincent se retrouvent en situation bénéficiaire. Leur investissement est rentable et leur permet de se constituer un patrimoine sans effort d’épargne.
- Ville au patrimoine culturel et historique riche, Aix-en-Provence fait partie des villes les plus onéreuses du département des Bouches-du-Rhône. Son ambiance de petit village au cœur du département, proche de Marseille et de la côte d’Azur, en fait un lieu de premier choix pour les étudiants et les familles.
- Située en zone Pinel A, les loyers pour des logements neufs (appartements ou maisons) sont fixés à 12,95 €/m². Avec ses loyers accessibles, le marché locatif d’Aix-en-Provence est un des plus attractifs en France.
- Au cœur du centre-ville ou plutôt dans un secteur paisible ? Aix-en-Provence et ses nombreux quartiers offrent des cadres de vie différents mais tous agréables. Les programmes de construction en cours vont apporter un stock de nouveaux logements pour répondre à la demande forte sur le marché locatif.