Investir en loi Pinel à Viroflay, est-ce une bonne idée ?

Vous avez un projet immobilier dans le neuf en Île-de-France ? Concrétisez-le à Viroflay ! Cette  ville des Yvelines, réputée pour sa verdure et son charme, est éligible au dispositif de défiscalisation Pinel. Avantages, projets d’urbanisme, programmes immobiliers  en cours, exemple d’investissement : Ooinvestir vous détaille le fonctionnement de la loi Pinel à Viroflay.

Pourquoi investir à Viroflay en loi Pinel ?

Situé à l’Est de Versailles, Viroflay est une petite ville de 16 129 habitants* à la frontière entre les Yvelines et les Hauts-de-Seine. Réputée pour sa verdure, elle concilie cadre de vie agréable et patrimoine architectural intact. L’hôtel de ville, la villa Les Cèdres, la Chaumière ou l’église Notre-Dame du Chêne témoignent de cet héritage immuable qui fait le charme du secteur.

Autre atout : les 350 hectares qui composent la superficie de Viroflay, dont 148 hectares qui proviennent de forêts (domaine de Fausses-Reposes au nord et domaine de Meudon au sud), soit 41 % de sa superficie .

L’équilibre de Viroflay se remarque au sein même de sa population. La ville se compose de 37 % de célibataires, 35 % de familles et 26 % de couples selon Se Loger. Quant à l’âge médian, il se situe à 41 ans, correspondant à la tranche d’âge majoritaire : 30 – 44 ans (20,5 % de la population*. Une population jeune mais aussi active : plus de 7 habitants sur 10 ont un emploi et le salaire net horaire moyen est de 25,4 €*. 

Autre atout apprécié par les habitants : la proximité avec Paris. Avec 2 arrêts sur la ligne RER C (Viroflay Rive Gauche et Chaville-Vélizy), 20 minutes suffisent aux Viroflaysiens pour rejoindre le Champ-de-Mars et 27 pour les Invalides. La ville est aussi desservie par la ligne N et L du Transilien, la ligne 6 du Tramway et 5 lignes de bus. 

Tous ces avantages font de Viroflay une ville attractive sur le prix du marché immobilier où le prix moyen au m² est affiché à 6 806 € soit légèrement plus cher que Clamart (6 338 €) et Chaville (6 497 €) mais plus accessible que Versailles (7 384 €).

Sur ce marché immobilier, les recherches se concentrent aux 2/3 sur des appartements et à 1/3 sur des maisons . En terme de surface, les 3 et 5 pièces regroupent chacun 29 % des recherches devant les 4 pièces (19 %) selon Se loger.

*Statistiques, Commune de Viroflay, Insee

Situation du marché neuf et loi Pinel à Viroflay

En 2013, Viroflay a adopté un grand projet d’urbanisme intitulé « Viroflay à l’horizon 2025 ». L’objectif de ce projet : « l'équilibre entre l'accroissement et la diversification de l'offre de logements, le renforcement de l'activité économique  et la préservation de la qualité environnementale et paysagère ».

C’est dans cette optique que 5 îlots ont été sélectionnés pour être remodelés. Au programme : reconstruction ou réhabilitation d’équipements publics, création de nouveaux commerces et construction de plus de 500 nouveaux logements (livraison annoncée au dernier trimestre 2022), dont environ :

• 40 logements et 3000 m² de commerces sur l’îlot de la gare Rive-droite ;
• 50 logements sur l’îlot des Réservoirs, à l’est de la ville ;
• 80 logements à l’est de l’îlot de la Place de la Fête, sur l’avenue de Versailles ;
• 100 logements sur l’îlot Germaine Delaunay, au cœur de Viroflay ;
• 250 logements sur l’îlot de la Patte d’Oie.

Par ailleurs, d’autres programmes neufs éligibles à la loi Pinel sont en cours de réalisation avec :

• plusieurs appartements neufs dans la résidence des Miroirs (livraison prévue au 3^e trimestre 2021) ;
• une vingtaine d’appartements neufs dans la résidence l’A-Propos sur l’avenue du Général Leclerc (livraison prévue au 1^er trimestre 2022) ;
• plus de 80 appartements neufs, du studio au 6 pièces, dans la résidence Villa Gaïa à 600 m du centre de Viroflay (livraison au 4^e trimestre 2022).

Les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.

Viroflay se situe en zone A Bis ! Elle est donc éligible à la loi Pinel. Pour pouvoir en bénéficier, les propriétaires des logements achetés en loi Pinel à Viroflay doivent respecter un plafond de loyer de 17,43 €/m².

Un coefficient multiplicateur doit être appliqué au plafond Pinel selon la surface (S) du logement : 0,7 + 19/S. Ce coefficient ne peut jamais dépasser 1,2 et la méthode de calcul reste la même dans n’importe quelle zone.

Parmi les autres conditions de location qui s’appliquent :

• un bien immobilier loué au plus tard 12 mois après sa date de livraison ou d’acquisition en tant que résidence principale ;
• un ou des locataire sélectionnés sous un certain plafond de ressources (exemple : 57 146 € de revenus annuels pour un couple à Chaville).

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Comment investir en loi Pinel ?

En contrepartie, les propriétaires qui respectent ces conditions peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt calculée selon l’engagement locatif de l’appartement.

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Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel à Viroflay

Antoine et Apolline sont deux jeunes parents vivant à Clamart. Soucieux de se constituer un patrimoine immobilier depuis la naissance de leur premier enfant, ils ont fait le choix d’investir à proximité de leur résidence principale après avoir touché un héritage. Leur projet immobilier s’est naturellement porté vers le dispositif Pinel, la défiscalisation étant un argument de taille pour ces deux jeunes cadres qui travaillent à Paris.

Conquis par le charme de la ville et le cadre verdoyant, Antoine et Apolline décident de réaliser leur investissement immobilier à Viroflay. Leur choix se porte sur un grand studio d’une surface de 30 m² dans la résidence Villa Gaïa, non loin du centre de la ville. Prix d’acquisition : 253 000 €. Avec leur apport, le couple emprunte 200 000 € sur 25 ans, soit des mensualités de 836 €.

Avec un engagement locatif de 12 ans, le couple va bénéficier de 21 % de réduction d’impôt sur le prix d’achat de leur bien. Comme le bien respecte le plafond d’investissement (300 000 €) mais dépasse le plafond du prix au m² (5 500 €/m²) de la loi Pinel, le couple défiscalisera sur la base de 165 000 € (5 500 €/m² x 30 m²) et pourra prétendre à une défiscalisation de 34 650 € sur 12 ans (165 000 x 21%), équivalent à 2 887 €/an ou 240 €/mois.

Le couple calcule ensuite les revenus locatifs de leur bien. En multipliant le plafond Pinel (17,43 x 30) avec le coefficient multiplicateur (0,7 + 19/30), Antoine et Apolline vont pouvoir appliquer un loyer maximum de 627 €/mois.

Pour bénéficier du dispositif, ils devront aussi s’assurer que les ressources de leurs locataires ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi : 

Les revenus du loyer ne permettront pas de rembourser intégralement leur emprunt immobilier : il manquera 167 € chaque mois. Mais en intégrant au calcul la réduction d’impôt Pinel (240 €/mois), le couple se retrouve en situation excédentaire de 31 € à la fin de chaque mois. Leur opération immobilière est donc rentable et le couple se constitue un patrimoine immobilier de forte valeur dans une ville prisée des Yvelines. 

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. Viroflay est une petite ville nichée entre Versailles et la frontière avec les Hauts-de-Seine. Ses 148 hectares de verdure et son patrimoine architectural en font une ville au cadre de vie unique, à seulement 20 minutes de RER de Paris. 
2. La ville est située dans la zone A Bis de la loi Pinel. Les loyers des appartements sont donc plafonnés à 17,43 €/m².
3. Entre le projet phare de la ville « Viroflay à l’horizon 2025 » en cours de réalisation et les nombreux programmes d’appartements neufs, le parc immobilier de la ville va s’agrandir considérablement. Une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers qui vont pouvoir trouver leur logement idéal.