Département des Yvelines : investir dans l’immobilier locatif en loi Pinel

Certaines communes de France souffrent d’un manque chronique de logements locatifs à loyer modéré de qualité. Dans ces villes, la demande dépasse largement l’offre disponible en appartements ou maisons disponibles à la location. En vigueur depuis 2014, la loi Pinel entend remédier à cette pénurie. De fait, elle accorde un avantage fiscal conséquent aux investisseurs qui achètent un logement neuf dans une zone de tension locative et qui s’engagent à louer aux conditions fixées par la loi. La loi Pinel propose donc de transformer tout ou partie de votre impôt sur le revenu en patrimoine immobilier. 

Offrant une nature généreuse et doté de très belles infrastructures, le département des Yvelines est particulièrement attractif en termes de qualité de vie. Un territoire parfait pour concrétiser votre investissement locatif en loi Pinel et bénéficier des avantages de sa défiscalisation. Ooinvestir vous dit tout ce que vous devez savoir pour mener à bien votre projet d'investissement immobilier Pinel dans les Yvelines !

Département des Yvelines : zone A bis, zone A et zone B1

Le dispositif Pinel repose sur le découpage du territoire de la France en 5 zones : A, Abis, B1, B2 et C. Seuls les logements neufs situés dans une ville d’une des 3 premières zones sont éligibles à cette loi de défiscalisation immobilière. Le département des Yvelines (78) comprend les 3. 

La zone A bis, inclut 12 villes de la petite couronne, dont :

• Versailles ; 
• Maisons-Laffitte ;
• Marly-le-Roi ;
• Saint-Germain-en-Laye ;
• ...

La zone A concerne, elle, 83 villes de l’agglomération parisienne dont :

• Achères ;
• Buc ; 
• Chapet ;
• Flins-sur-Seine ;
• ...

Pour finir, la zone B1 englobe 67 villes du reste du département dont :

• Aigremont ;   
• Bouafle ;
• Davron ; 
•  Méré ;
• ... 

Au total, ce sont donc 162 villes des Yvelines qui sont éligibles au dispositif Pinel. Pour rappel, en plus des revenus fonciers issus de la location, l’avantage fiscal de la loi Pinel est calculé en pourcentage du prix d’acquisition de votre appartement neuf. Plus la durée d’engagement en termes de mise en location est importante plus le taux de réduction d’impôt est élevé :

• 12 % du prix pour 6 ans ;
• 18 % pour 9 ans ;
• 21 % pour 12 ans.

Le dispositif offre jusqu’à 63 000 € de réduction de vos impôts pour l’achat d’un ou de plusieurs appartements dans la limite de 300 000 € par an, loué(s) aux conditions légales pendant 12 ans ! La réduction de votre impôt sur le revenu est étalée tout au long de cette durée d’engagement. 

Les plafonds de la loi Pinel applicables dans les Yvelines

Instaurée pour dynamiser la construction de logements neufs à destination des locataires modestes, la loi Pinel impose à l’investisseur 2 plafonds à respecter au moment du choix des locataires et de la rédaction du bail.

Pinel : les plafonds de loyer dans les Yvelines

Dans les Yvelines, les communes éligibles appartiennent à 3 zones Pinel distinctes et sont donc soumise à une base de prix au m² différentes:

• Les communes de la petite couronne sont classées en zone A bis : 17,43 € / m²
• Les communes de l’agglomération parisienne sont classées en zone A : 12,95 € / m²
• Les communes du reste du département sont classée en zone B1 : 10,44 €/ m²

Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, ce plafond légal au m² est un paramètre important du calcul vous permettant de déterminer le loyer exigible pour votre logement. La surface utile de votre appartement ou maison et un coefficient multiplicateur complète cette équation à maîtriser. Le calcul s’effectue en 4 étapes :

1. Calcul de la surface utile du logement concerné = Surface habitable en m² + (0,5 x surface de son extérieur en m²)
2. Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / Surface utile) + 0,7
3. Détermination du plafond Pinel dans la zone : x € / m²
4. Calcul du plafond de loyer : X x (0,7+19/surface utile) x surface utile.

Une équation quelque peu complexe ! Toujours soucieux de vous expliquer au mieux les ressorts du dispositif Pinel, Ooinvestir vous donne trois exemples concrets pour bien comprendre ce calcul de loyer :

Exemple

Vous proposez un appartement 2 pièces de 33 m² avec une terrasse de 4 m² à Versailles, une commune de la petite couronne classée en zone A bis de la loi Pinel. La surface utile au sens de la loi Pinel est de 33 + (0,5 x 4) soit 35 m². Le m² est soumis à un plafond de loyer de 17,43 €. Le coefficient multiplicateur est lui de (19/35) + 0,7 soit 1,2 Le loyer exigible maximum pour votre appartement 3 pièces dans l’agglomération parisienne est de (17,43 x 1,2) x 35 = 732,06 € de loyer Pinel.

Il aurait été de (12,95 x 1,2) x 35 = 543, 9 € pour une commune de la zone A et de (10,44 x 1,2) x 35 = 438, 48 € pour une ville de la zone B1 avec un bien immobilier comprenant les mêmes caractéristiques. 

Pinel : le plafond de ressources du locataire dans les Yvelines

Vous êtes propriétaire d’un bel appartement neuf en résidence dans les Yvelines. Pour concrétiser votre investissement immobilier en Pinel, il faut vous mettre à la recherche d’un locataire. Au moment de sélectionner ce dernier, vous devrez vérifier que ses ressources ne dépassent pas le plafond prévu pour sa situation personnelle et la zone Pinel concernée. Pour cela vous devrez référer à l’avis d'imposition de l'avant dernière année précédant la location (N-2). Soit les revenus 2018 pour un bail conclu en 2020. En 2020, les plafonds de ressources pour les zones Abis, A et B1 s’établissent comme suit :

En Pinel, la loi vous impose la signature d'un contrat de location aux conditions légales dans l'année qui suit la livraison de votre appartement pour bénéficier des avantages fiscaux de son dispositif. La loi vous autorise néanmoins à louer à vos parents ou enfants dès lors qu’ils n’appartiennent pas à votre foyer fiscal. Votre projet immobilier répond ainsi aux exigences de la vie de famille !

Immobilier neuf dans les Yvelines : état des lieux !

Le département des Yvelines propose un cadre de vie particulièrement verdoyant à proximité Paris ou du centre d'affaires de la Défense. Cet équilibre nourrit une forte attractivité. Le département a gagné près de 26 000 habitants en 5 ans. Ce dynamisme démographique nourrit des tensions locatives dans de nombreuses villes des Yvelines. Les promoteurs répondent à la demande par la mise en chantier de nombreux appartements en résidences de qualité.

Dans les Yvelines, comme partout en France, la crise sanitaire de 2020 a fortement impacté le secteur de la construction au deuxième trimestre. Fort heureusement, les programmes neufs ont pu reprendre dès mai. La livraison des appartements s'effectuera globalement avec un seul trimestre de retard par rapport à la planification initiale ! Un investisseur sur le marché immobilier locatif n'aura aucune difficulté à trouver un appartement neuf voire une maison éligible au dispositif Pinel dans les Yvelines dans une commune et un quartier agréable. Nouveau propriétaire, vous trouverez facilement un futur locataire  éligible dans les 12 mois suivant la livraison du logement.

Les maisons ne seront plus éligibles au dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2021.

Les appartements neufs éligibles loi Pinel dans les Yvelines donnent une toute autre dimension à votre investissement. L'opportunité de bénéficier d'une défiscalisation (et donc de réductions significatives de votre impôt sur le revenu) tout en développant votre patrimoine immobilier dans un département très agréable est doublement gagnant !