Vue de façades de la ville de Versailles

Réussir son investissement immobilier en loi Pinel à Versailles (78)

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Vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier avec un investissement locatif dans une ville mondialement connue et réduire vos impôts par la même occasion ? Profitez de la loi Pinel à Versailles ! La préfecture des Yvelines offre un accès rapide à Paris, située à quelques kilomètres, et à la nature. En plus d’un patrimoine historique unique, la ville bénéficie aussi d’un environnement économique très dynamique et d’un excellent réseau de transports.

Conséquence : Versailles voit sa population croître et sa demande de logements rester à un niveau élevé. Autant d’arguments pour conforter les investisseurs qui envisagent de se lancer dans le neuf, notamment avec la loi Pinel. Mais quels sont les avantages d’un achat immobilier à Versailles ? Comment se porte le marché dans la ville ? Ooinvestir vous livre de précieux conseils pour réussir votre projet d’investissement locatif en loi Pinel à Versailles.

Pourquoi investir à Versailles en loi Pinel ?

Indissociable de son château classé au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1979, Versailles porte aujourd’hui encore la marque de Louis XIV..

Aujourd’hui, 50 % du territoire de Versailles est composé de forêt et d’espaces verts. La commune s’inscrit d’ailleurs dans une stratégie urbaine qui vise à allier ville et nature. En plus de son patrimoine architectural, Versailles valorise aussi son patrimoine végétal, qu’il soit sauvage ou aménagé par Le Nôtre et ses successeurs. Cette connexion à la nature séduit les 85 000 habitants de la ville. Entourée par Le Chesnay – Rocquencourt au nord, Viroflay à l’est, Buc au sud et Saint-Cyr l’École à l’ouest, Versailles bénéficie d’une situation géographique privilégiée.

La présence de l’A86 qui traverse l’Île-de-France d’est en ouest, de l’A13 qui mène vers la Normandie, et de la RN 10 pour se rendre rapidement à Viroflay et RN 12 pour rejoindre Saint-Cyr-l’Ecole, 2 pôles économiques majeurs, renforce la connexion de Versailles. Avec 3 gares (Versailles-Chantiers, Versailles-Château-Rive-Gauche et Versailles-Rive-Droite), la préfecture des Yvelines ne se trouve qu’à 12 minutes de Paris-Montparnasse. Le RER C et le Transilien la relient à La Défense et à de nombreuses communes d’Île-de-France.

Attractive, la ville abrite aussi de nombreuses entreprises et une importante garnison militaire.

Côté marché immobilier, avec tous ces atouts, Versailles s’impose comme la ville la plus chère du département avec un prix au m2 de 7 380 €, bien au-delà de la moyenne des Yvelines de 3 680 €/m2.Néanmoins, ces prix restent plus abordables que dans la plupart des communes du département voisin des Hauts-de-Seine.

Le marché immobilier neuf de Versailles pour investir en loi Pinel

Comme dans la plupart des communes d’Île-de-France, à Versailles l’offre de logements disponibles ne suffit pas à répondre à la demande. La ville est donc classée en zone Abis, ce qui la rend éligible à la loi Pinel. Pour encourager la construction de logements neufs, les investisseurs immobiliers qui décident d’acheter un appartement dans la préfecture des Yvelines peuvent donc profiter d’une importante réduction d’impôts, équivalente à :

  • 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 12 ans.

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les appartements sont éligibles à la loi Pinel. Les maisons ne peuvent plus en profiter.

Plusieurs programmes neufs sont en cours dans la commune. Du studio au 5 pièces, différents types de logements verront leurs travaux s’achever prochainement, avec une livraison possible dès le 1er trimestre 2022 pour quelques lots, voire une livraison immédiate pour certains. Connectés à la nature, la plupart de ces programmes proposent des prestations offrant parc ou jardin pour améliorer le cadre de vie de la résidence et attirer de futurs locataires.

Les terrains disponibles sont rares à Versailles et peu de programmes neufs sont menés. Un avantage qui vient renforcer la compétitivité de votre futur appartement. Sachez que les villes voisines de Viroflay et Saint-Cyr-l’Ecole proposent également des programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel.

Le dispositif Pinel est plafonné à 300 000 euros par an et par foyer fiscal et à un prix maximum au m2 de 5 500 euros. Avec un prix moyen de 9 500 €/m2, Versailles dépasse ce plafond. Conséquence : vous ne pourrez pas profiter pleinement de la défiscalisation. Cependant, vous pourrez investir dans une ville dynamique et très prisée et vous constituer ainsi un patrimoine dont la valeur devrait augmenter au fil des années, tout en bénéficiant d’une économie d’impôt attractive.

D’autres conditions doivent par ailleurs être respectées pour profiter du dispositif Pinel.

  • Le logement doit être la résidence principale du locataire.
  • Le loyer doit respecter le plafond Pinel, fixé à 17,43 €/m² en zone A bis.
  • Les ressources du ou des locataires doivent se situer sous un certain plafond de ressources, qui dépend du nombre de personnes dont se compose le foyer. Par exemple, pour un couple sans enfant dans la capitale des Yvelines, il est de 57 489 €.
  • Seuls les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) sont éligibles. La loi Pinel dans l’ancien est possible à condition d’effectuer des travaux supérieurs à 25 % de votre investissement global.
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[ooinvestir] Comment investir en loi Pinel ?

Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel réussi à Versailles

Propriétaires de leur résidence principale (une maison à Viroflay, commune des Yvelines frontalière des Hauts-de-Seine)Marc et Alejandro souhaitent développer leur patrimoine immobilier et réduire leurs impôts annuels qui s’élèvent à 4 000 €. Une documentation sur la loi Pinel remise par leur conseiller en gestion de patrimoine attire leur attention. En creusant les informations sur les avantages du dispositif, ils décident de se lancer et identifient un studio situé dans un quartier proche du centre de Versailles. Les travaux sont en cours et la livraison est prévue au 2e trimestre 2022.

Investir en Pinel à Versailles présente de nombreux avantages pour le couple. Dans cette ville, ils savent que la demande locative est très forte. Cependant, les prix de l’immobilier y sont élevés et dépassent le plafond du dispositif fixé à 5 500 €/m2. Ils ne pourront pas bénéficier à plein des effets de la défiscalisation mais anticipent une hausse des prix dans la commune : leur appartement prendra donc de la valeur au fil des années, avec une potentielle belle plus-value à la revente.

Le studio de 20 m2 est commercialisé au prix de 160 000 €. Grâce à un apport de 40 000 €, le couple emprunte 120 000 € à la banque et remboursera sur 20 ans des mensualités de 587 €.

En s’engageant sur une durée de location de 12 ans, le couple pourra prétendre à une réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat du studio, et ce même si le logement dépasse le plafond d’achat et le prix au m2 : la réduction sera calculée sur la base maximale de 5 500 €/m2, soit 110 000 €. La réduction d’impôts s’élèvera donc à 21 % x 110 000 = 23 100 euros sur 12 ans, soit 1 925 euros par an et 160 euros par mois. De quoi diminuer sensiblement leur imposition annuelle.

Pour bénéficier de la loi Pinel, le loyer maximum du studio devra respecter le calcul suivant : prix maximum au m2 x superficie x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur se calcule selon la formule suivante : 0,7 + 19 / surface habitable. Sa valeur maximale est 1,2.

Le loyer sera donc de 418 € : 17,43 x 20 x 1,2. Comme le résultat du coefficient multiplicateur selon la formule (0,7 + 19/20) dépasse 1,2, c’est donc cette valeur maximale qui s’applique ici.

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Marc et Alejandro devront aussi choisir des locataires qui respectent les plafonds de ressources pour la zone Abis, à savoir :

Foyer fiscal du ou des locataires du bien immobilier

Plafonds de ressources du ou des locataires dans un appartement ou une maison en zone ABis

Personne seule

38 465 €

Couple

57 489 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

75 361 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

89 976 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

107 053 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

120 463 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

Le loyer perçu de 418 € ne suffit pas à couvrir l’intégralité de la mensualité d’emprunt qui s’élève à 587 €. Mais la différence de 169 € est quasiment compensée par l’économie d’impôts de 160 € par mois. Au final, l’effort d’épargne du couple ne s’élève qu’à 9 € par mois, un coût modique pour se constituer un patrimoine de qualité dans une ville à très fort potentiel.

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  1. Préfecture des Yvelines, Versailles est idéalement située au sein de la région Île-de-France Frontalière des Hauts-de-Seine, la ville est très bien desservie par les transports et se trouve à 12 min de Paris en train.
  2. La moitié de la commune est composée de forêts, parc et espaces verts, un vrai atout pour les habitants en quête de nature à proximité de grandes aires urbaines.
  3. Classée en zone Abis, Versailles est éligible à la loi Pinel. Investir dans l’immobilier dans la ville permet d’obtenir, sous conditions, une réduction d’impôts.

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